房产买卖律师——借亲属名义买房登记人不配合收房能否解除合同

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件概述

林晓霞向一审法院提起诉讼，请求解除与林晓清、孙刚于2017 年 3 月达成的借名买房协议，解除林晓清、孙刚与第三人B 公司于 2017 年 3 月 14 日订立的涉案房屋买卖合同，要求林晓清、孙刚、B 公司共同返还已付款项、赔偿房屋增值利益、支付利息损失，并承担诉讼费和鉴定费。一审败诉后，林晓霞上诉，请求撤销一审判决第四项，改判林晓清、孙刚赔偿房屋增值利益和鉴定费，解除林晓清、孙刚与B 公司的借名买房合同，并依据最终裁判结果判定诉讼费承担人。

二、原告诉称

1. 请求判令解除借名买房协议及林晓清、孙刚与B 公司的房屋买卖合同。

2. 要求林晓清、孙刚、B 公司共同返还已付款项 327504.85 元。

3. 赔偿房屋增值利益 566134 元。

4. 支付利息损失。

5. 诉讼费、鉴定费由林晓清、孙刚、B 公司承担。

事实和理由：

- 一审法院部分事实未查清，B 公司对借名买房事实应知晓，林晓霞在初次看房时已告知借名买房意向。

- 一审判决自相矛盾，虽查明房屋增值利益却未支持合理诉求。

三、被告辩称

（一）林晓清、孙刚

1. 同意一审判决。

2. 称与林晓霞未达成口头协议，虽沟通买房事宜但不能认定借名买房。

3. 林晓霞拿走林晓清银行卡未还，孙刚不同意林晓霞用其身份证、户口本办理手续。

4. 林晓霞中止还房贷后，林晓清被迫还款并支付滞纳金。

（二）B 公司

1. 同意一审判决，不同意林晓霞上诉请求。

2. 从未与林晓霞签订买卖合同，与其不存在法律关系。

3. 对借名买房事宜不知情。

4. 因林晓清、孙刚不履行还款义务，已在唐山起诉二人要求解除商品房买卖合同，不具有返还或赔偿林晓霞款项的义务。

四、法院查明

1. 林晓清与林晓霞系兄妹关系，林晓清与孙刚系夫妻关系。

2. 2017 年，林晓霞与林晓清、孙刚达成口头约定，林晓清同意林晓霞用其名义购买涉案房屋，款项支付和手续由林晓霞负责。

3. 2017 年 3 月 7 日，林晓霞代付购房定金 2 万元。

4. 2017 年 3 月 10 日，林晓清、孙刚与B 公司签订《商品房买卖合同》，约定房屋总价、首付款、贷款及交房时间等。林晓霞支付购房款，B 公司出具相关收据。

5. 2017 年 5 月，B 公司通知交房，林晓清、孙刚未办理交接手续。

6. 2019 年 2 月，林晓霞与林晓清沟通收房事宜，孙刚不同意提供身份证明文件，林晓清未能协调成功。林晓霞偿还房贷至2019 年 2 月后停止还款。

7. 2019 年 7 月，双方仍未就手续办理和贷款偿还达成一致。

8. 诉讼中，林晓霞申请对房屋现值进行评估，总价为 155.46 万元。林晓霞陈述贷款情况。

五、法院认为

1. 林晓霞与林晓清、孙刚虽未签订书面借名买房协议，但从购房过程等情况看，借名买房事实客观存在，约定合法有效。

2. B 公司不知晓借名买房协议，林晓霞与 B 公司不直接成立合同关系，其要求 B 公司承担责任或解除林晓清与 B 公司的合同缺乏法律依据，应驳回。

3. 林晓清、孙刚未配合收房违约，林晓霞有权解除借名买房合同，自起诉书送达之日（2020 年 10 月 16 日）解除。

4. 合同解除后，林晓霞要求返还已付购房款应支持。

5. 关于房屋增值利益，目前不能认定可得利益存在，林晓霞证据不足，不予支持。

6. 综合考虑因素，对林晓霞主张的利息损失合理部分予以支持。

六、裁判结果

1. 确认林晓霞与林晓清、孙刚于2017 年口头达成的借名买房协议于 2020 年 10 月 16 日解除。

2. 林晓清、孙刚于判决生效之日起十日内向林晓霞返还已支付的购房款项共计327504.85 元。

3. 林晓清、孙刚于判决生效之日起十日内向林晓霞支付利息损失。

4. 驳回林晓霞的其他诉讼请求。

七、房产律师点评

本案争议焦点为林晓霞要求林晓清、孙刚赔偿房屋增值利益和鉴定费的请求是否应支持。现有证据表明双方形成借名买房关系，但借名买房协议和商品房买卖合同均未履行完毕，林晓清、孙刚未取得房屋所有权，林晓霞也未支付全部购房款。基于林晓霞提交的证据和贷款情况陈述，法院认为其主张证据不足，未支持其要求赔偿房屋增值利益的请求合理。林晓霞要求B 公司承担赔偿责任及解除林晓清、孙刚与B 公司的合同缺乏依据，法院判决正确。

办案心得：

一、证据收集与事实认定的重要性

在这个借名买房纠纷案件中，证据的收集和对事实的准确认定至关重要。林晓霞在主张借名买房关系时，虽然提供了一些购房过程中的资金支付凭证以及与林晓清的沟通记录等，但在证明B 公司知晓借名买房事实以及房屋增值利益等关键问题上，证据显得不够充分。

这提醒我们在处理类似案件时，要全面、细致地收集证据。不仅要关注当事人之间的口头或书面约定，还要收集购房款项的支付凭证、房屋使用情况、双方沟通记录等多方面的证据，以构建一个完整的证据链条，确保事实能够得到准确认定。

二、合同形式与法律效力

本案中，林晓霞与林晓清、孙刚之间仅达成了口头借名买房协议，没有签订书面合同。虽然法院最终认定该口头协议合法有效，但在实际操作中，书面合同的重要性不可忽视。书面合同可以明确双方的权利义务、违约责任等关键内容，避免在发生纠纷时出现各执一词的情况。

对于借名买房这种存在一定风险的行为，律师应强烈建议当事人签订书面协议，详细约定各方的责任和权益，以增强合同的法律效力和可执行性。

三、法律关系的梳理与明确

在这个案件中，涉及到林晓霞与林晓清、孙刚之间的借名买房关系以及林晓清、孙刚与B 公司之间的商品房买卖合同关系。法院明确指出这是两个不同的法律关系，林晓霞要求 B 公司承担责任以及解除林晓清、孙刚与B 公司的合同缺乏法律依据。

这提醒我们在处理复杂的法律纠纷时，要仔细梳理各种法律关系，明确不同主体之间的权利义务边界。不能将不同的法律关系混为一谈，要根据具体的法律关系来确定当事人的诉求是否合理合法。

四、违约责任的判定与赔偿范围

林晓清、孙刚未配合林晓霞接收房屋，构成违约。法院在判定违约责任时，综合考虑了借名的无偿性、双方过错和履行时间等因素，对林晓霞的利息损失合理部分予以支持。但对于林晓霞主张的房屋增值利益，因证据不足未予支持。

这表明在判定违约责任和赔偿范围时，需要严格依据法律规定和证据情况。律师在代理类似案件时，要准确分析违约行为的性质和后果，合理确定赔偿范围，同时要指导当事人收集充分的证据来支持自己的诉求。

总之，通过这个借名买房纠纷案件，我们深刻认识到在处理房产纠纷时，要注重证据收集、明确合同形式与法律效力、梳理法律关系、准确判定违约责任和赔偿范围，以及发挥沟通与协调的作用，以更好地维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！