北京买房|海淀永定路学区（田村）分析及小区踩盘（上）

先聊一下最近的市场，9.26政策发布以后，最近有几个群友想谈价的，发现业主都在等10.1以后的政策，先不谈了，这种心理其实是很容易理解的，涨不涨价不知道，反正也不差这几天了，万一出一波利好，至少不会亏。买房的小伙伴大家也不用着急，同样观望着呗，毕竟去年9月份的认房不认贷的政策出来后也火了一阵，涨跌不是普通人能预测得了的，按需购房。不过，昨天小绿成交了509套，创了新高，政策有点立竿见影的那意思。

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永定路片区其实我老早之前写过的，之所以又重新写一遍，是因为强迫症，海淀那边的几个片区踩盘都更新了-羊坊店、万寿路、八里庄，那永定路也应该更新一下，毕竟这几个片区挨着，有些小伙伴也会兼顾看看永定路，更新完永定路，后面紫竹院也该更新一下了，然后就是北太平庄、青龙桥、西北旺，这样基本上海淀就都分析过了，除了温泉苏家坨+四季青学区，毕竟这俩片区很偏，关注度很低，四季青学区不是咱们常说的四季青商圈，四季青商圈很多房子都是八里庄学区的，整个四季青学区其实是人口比较稀疏的，而且学区属性几乎没有，就当是有个海淀学籍，当然这个片区还有很多改善商品房社区和别墅，之前也踩盘过，这种咱们都不用考虑学区属性，就不系统单独拎出来写了。

总之，后面整个海淀会全部覆盖掉，大家敬请关注。

本篇先对永定路学区整体情况和价格比较低的老一点的小区做一个介绍，下一篇对一些商品房改善小区再做一个介绍。

永定路片区，挨着八里庄片区，如果想上学预算又不大多的话，够不上八里庄的，这个片区是可以考虑一下的，学校总体比八里庄差点，但总体的单价也比八里庄便宜。我还是会从下面位置及交通、学校情况、小区踩盘分析这几个方面来聊一聊这个片区。

一、地理位置

永定路片区位于海淀西南，西四环到西五环之间，南到长安街，包括永定路街道和田村路两所街道，往西就是石景山了，永定路学区经常被大家直接说成田村那块。永定路、羊坊店、万寿路这三个学区是区域一，区域一整体还是很强的。

片区内的交通是比较方便的，地铁主要是1号线和6号线，都是横跨东西的主要地铁线路。

二、生活配套这块的生活配套非常成熟，各种生活小超市、永辉超市，华熙LIVE等，能够满足生活需求；

医疗配套三甲医院众多，比如，解放军总医院（301，三甲）、空军特色医学中心（武警总医院，三甲）、航天中心医院（三乙.综合医院）等

公园有阳光五棵松公园、星期八公园等等。

三、学校分析

先来看一个表，然后我们把小学、初中情况都挨个说一下。

1、小学

玉泉小学：毫无疑问这是永定路片区的优质小学，热度很高，在二流二类里面属于top几的水平，很多买这个片区的就是冲着玉泉小学去的，40%直升首师大一分，24年没有调剂

玉泉小学招生简章：

首师大附小柳明校区：这个小学是2012年建的，硬件不错，操场很大，师资也不错，对口有一些军产房，还有一些次新商品房，别墅也有，还有回迁小区，楼龄也挺新的。24年没有调剂

首师大附小柳明校区招生简章：

图强二小：二流二类，普小，比较中规中矩的小学

图强二小招生简章：

五一未来实验小学：这个小学前身就是五一小学欧洲公馆分校，面向万寿路，永定路，羊坊店学区招生6个班，没有划片房产，摇号进的，小学比较新，目前没有什么毕业生，以前的生源还是万寿路和永定路多校过来的，老师很多也是刚毕业招进来的，也有本部来的老师，据说能占到40%

五一小学晋元庄分校：普小。师资什么的都比较一般，五一总校的帮扶也比较有限。

五一晋元庄招生简章：

北京教育学院附属海淀实验小学：现在穿了个马甲，名字这么长，以前很短，就是田村小学，普小中的普小，只是占个海淀学籍

2、初中

其实永定路片区整体的初中情况还是很不错的，比如六小强之一的十一学校，他在永定路片区会参加二派，而且受24年阳光招生的影响，十一学校的中奖率提高了；十一晋元就在永定路片区，也是非常好的学校，热度很高；海淀教进南和首师大一分校，这也算还不错的中等偏上的初中，当然海淀教进南市八里庄片区的，在永定路招的比较少；育英中学属于中等学校，也不算坑，唯一不太好的初中就是原永定路中学-育英学校航天校区，这是片区内的普校，但近几年也有改善。永定路这边的生源还是很不错的，很多航天二院的子弟。永定路片区的属地初中占比还是很高的，首都师范大学附属中学第一分校、北京市育英学校航天校区、十一学校晋元分校都是永定路的属地校。

四、小区分析

永定路这个片区呢，其实有的地方看着城市界面是有点差的，还有一些平房会围绕着高端商品房，有的老小区真的挺便宜的，毕竟西四到西五环了，预算有限的小伙伴可以来这看看，派位初中整体还是很不错的。

今天先写一些刚需低总价的小区，改天再聊聊次新改善盘。

1、复兴路79号院（图强二小）

复兴路79号院建于1983-1990年，共19栋楼，15栋6层板楼，4栋高层，1548户。小区是航天系统家属院，分东西院，东院楼龄相对新一些，都是86年以后的楼龄，但是没有电梯房，西院相对更安静，楼间距很宽，都在30米以上，就算是一楼，采光都很好。小区是单位自管物业，物业费1.55元，集中供暖，目前每平米均价7.8w多。

小区内有花园，可供居民茶前饭后散散步，有长亭、座椅，可供休息，有乒乓球桌、健身器材，可以锻炼身体，还有便民超市，水果店等配套设施。

这个小区的自行车挺多，有些车乱停，看着是有些凌乱和拥挤，人车不分流，车位比较紧张。

有些楼做过改造，看着新一些。

小区距离地铁1号线五棵松站步行大概670米左右。

下面这个户型是67.1平米的两居室，南北朝向，低楼层/共16层，报价520w。

2、复兴路81号院（图强二小）

复兴路81号院是城建家属院，建于1980-1997年，共8栋板楼，365户，楼间距宽，居住舒适。物业是北京城建银地物业，物业费1元。集中供暖，目前每平均价将近7.2w。

小区绿化环境一般。

小区只有1号楼是临着复兴路长安街，注意下噪音问题，其他楼栋都不临街。小区做过改造，外立面也刷过。

小区人车不分流，都是地上车位，停车有点紧张，但车停得都比较规整，看着也不乱，就是进小区的路有点窄。

小区距离1号线五棵松地铁站步行大概700米。

下面这个户型是57.5平米的两居室，南北通透、全明格局，顶层/共6层，报价390W。

3、永定路70号院（图强二小）

永定路70号院是航天二院的家属院，建于1964-2000年，共18栋楼，1197户，有总高11层带电梯的高层板楼，总高17层有电梯的塔楼，还有6层没电梯板楼。楼间距也很大，视野、采光都很好。华润物业，物业费1.81元。集中供暖，目前每平米均价将近7.3w。

小区绿化一般，有几个小花园，里面有凉亭可以下棋，也有健身器材

整个小区的路面环境还算干净。

小区封闭管理，但是人车不分流，车位紧张，车停得还算整齐，不算乱。

最近的地铁站也是有1号线的五棵松站，距离小区步行大概1.1km，稍微有点远了。

下面这个是朝南的60.7平米的两居室，低楼层/共17层，报价455w。

4、永定路85号院（图强二小）

永定路85号院也是航天二院家属楼，建于1960-1998年，共28栋楼，1676户，都是5层和6层板楼，其中434和432号楼已装外挂电梯。华润物业，物业费1.55元，集中供暖，目前每平均价是6.8w多。

小区整体环境绿化一般，刚做完老小区改造，3号楼北面是小花园，健身器材、凉亭座椅也都有，小区内还有航天二院食堂、便利店等，生活很方便。

最近的地铁站是1号线玉泉路站，步行大概1.1km

下面这个户型是南北朝向的两居室，56.1平米，中楼层/共5层，报价399w。

以上几个小区都是图强二小对口的小区。

5、金沟河12号院（玉泉小学）

金沟河12号院建于1990-1996年，共7栋楼，424户。1～5号楼为六层板楼，6～7号楼为七层板楼，大部分是南北通透的户型，小区采光很好。小区环境和绿化一般，就是典型的老小区。华润置地物业，物业费1.55元，集中供暖，目前每平均价6.9w多点。

人车不分流，地上停车，停车费是400元一年，仅限本小区业主，车位还算充足。

地铁有点远，距离最近的是1号线玉泉路站，步行大概1.7km。

下面这个是60.8平米的两居室，南北通透，户型方正，中楼层/共6层，报价430w。

下面讲一下这边热度很高的刚需小区，玉海园，玉海园分为一里、二里、三里和五里。玉泉小学就在这个小区里。

6、玉海园一里

玉海园一里建于1997-2002年，共18栋楼，987户，小区里有一个单独的小公园，有乒乓球场，有儿童滑梯和健身器材，休闲娱乐都能满足；小区内还有幼儿园，孩子上学也都非常方便。北京安居物业，物业费0.85元，集中供暖，目前每平均价6.9w左右。

小区重新改造过了，路面重新铺的，楼体加了保温层，外立面和楼道也重新粉刷了，看起来焕然一新。

人车不分流，车位还算充足。

距离小区最近的地铁站是6号线田村站，直线距离大约850米；1号线的玉泉路站距离小区步行大约1.7km。

下面这个户型是60.32平米的两居室，南北朝向，报价520w。

7、玉海园二里

玉海园二里建于1997-2001年，共21栋楼，1455户。玉海辉物业，物业费1.05元。集中供暖，目前每平挂牌均价将近7.2w。

小区内部有环形分布的花园，花园中心是小广场，旁边有长廊和健身器材，休闲遛弯都可。

小区内有三所幼儿园，玉海园二里南边就是玉泉小学，有自己的商业配套，有英语补习机构和舞蹈训练房，9号楼旁边有药店和超市，生活便利。

人车不分流，地上、地下都有车位，车位紧张。

附近的地铁有6号线田村站，距离小区直线距离大概900m；有玉泉路站，可乘坐1号线，距离小区步行大概1.7km。

户型以二居和三居室为主，下面这个户型是72.2平米的两居室，南北朝向，户型方正，高楼层/共6层，报价514W。

8、玉海园三里

玉海园三里建于1998-2002年，共28栋楼，1822户，大部分是经济适用房，小部分是单位福利分房，其中有6栋塔楼，其余全部都是板楼。北京玉海辉物业，物业费0.84元，集中供暖，目前每平均价6.4w。

小区中心有活动广场，配置了长廊、亭子可供休息，还有儿童玩乐设施和健身器材等。绿化一般，就是楼栋间有绿化带，没有大面积的绿化。

小区的整个环境看起来还是比较干净的。

人车不分流，地上车位300个，地下车位228个，停车费150元/月，晚上停车比较困难。

优点：小区内部有三所幼儿园，接送孩子方便。

缺点：社区比较大，居住人口多

附近的地铁有地铁6号线的田村站，距离小区直线距离约1.1km，地铁1号线的玉泉路站距离小区步行大约1.7km。

下面这个户型是88.5平米的两居室，南北朝向，1层/共5层，报价585w。

9、玉海园五里

玉海园五里建于1997-2000年，共21栋板楼，公摊面积小，楼间距很大，采光视野都很好，不带电梯。北京久筑物业，物业费0.93元，集中供暖，目前每平均价是6.9w。

小区内有中心花园，健身设施、儿童游乐设施、长椅等配套设施，日常休闲都可满足，另外还有活动中心。

小区人车不分流，地上车位，车位紧张，车位费150元/月。

优点：有一个公立幼儿园，仅对小区内部招生，接送孩子很方便。

缺点：

1. 板楼不带电梯，高楼层对于老人小孩可能不太方便

2. 车位紧张

小区附近的地铁有6号线的田村站，距离小区直线距离1km左右，1号线的玉泉路站距离小区步行大概2.1km。

下面这个户型是79.58平米的两居室，南、西、北的朝向，精装修、不临街，全明把边格局，高楼层/共6楼，报价585W。

以上就是永定路片区的学区及刚需公房社区的小区情况介绍，总体来说永定路片区小学排面不是很突出，但是初中派位情况还是不错的，房子也比较便宜，还是值得关注的一个片区，后面我们会对永定路片区的改善小区再进行一个介绍，这个板块的次新房也很多，敬请关注。

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