房贷利率下调方式公布，首套、二套均能降！降息幅度细则独家解读

9月24日，央行行长潘功胜宣布即将下调存量房贷利率，本以为具体细则要到十一长假后才会公布，没成想9月29日晚间央行就官宣了，并确定10月31日前会完成一次存量房贷利率的批量调整。

哪些人的房贷利率能降？具体降多少？如何操作？答案都揭晓了，给大家解读一下央行的最新政策。

第一，首套房和二套房均能降

2023年9月，降过一次存量房贷，只不过那时规定只有首套住房的商业贷款利率能够下调，二套不参与调整。

今年10月31日前将要调整的存量房贷利率不再区分首套房还是二套房，也就是说只要符合条件的房贷利率都能下降。唯一的区别是一些城市的首套房和二套房贷款利率下限不同，调整利率时不能低于当地的首套房和二套房利率下限。

有些城市已经不区分首套房和二套房了，这意味着这些城市的存量商贷利率下降后将一致，当下最痛苦的二套房贷款降幅将会很大。

第二，存量房贷利率怎么降？加点数最多降至负0.3%

关于如何降，较为复杂，请耐心阅读。

大家先要知道房贷利率是由两部分组成的，LPR和加点数。即贷款利率=LPR+加点数（可以为负）

一般来说房贷利率只会随着LPR的变化而变化，这次降存量房贷利率调的是加点数，属于“非常时期”的“非常方法”。央行和市场利率定价自律机制的政策原文为：

“对于加点幅度高于-30基点的存量房贷利率，将统一调整到不低于-30个基点，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷加点下限”

这段话比较难理解，而且不同地区的政策不同，要分成几种情况对待，给大家举几个例子。

情况一：所在城市没有房贷加点下限

除了北上深外的城市已经取消房贷利率下限，所以大部分地区的房贷属于这一情况。根据新政，这些地区的存量房贷加点数最多降低至-0.3%。

在去年的存量房贷利率下调中这些城市的绝大部分首套房贷款加点数已降至0，所以在现有基础上能再降低30个基点；二套房去年没降，利率水平较高，本次加点数最多也是降低至-0.3%，部分二套房贷款利率有望下降100个基点，也就是1%以上。

说白了，就是原本贷款利率比较高的，不管首套还是二套，调整后都变成LPR-0.3%。

情况二：所在城市保留房贷下限

主要指的是北京、上海和深圳，存量存贷利率下调后加点数不仅不能低于-0.3%，而且不能比当地新曾房贷的利率低。三个城市的情况相差不大，我以上海为例解读。

张三，首套房商贷利率为LPR+0，上海现在首套房新增贷款利率为LPR-0.45%，加点数最多可降至-0.3%，调整后张三的房贷利率是LPR-0.3%。

李四，二套房商贷利率为LPR+0.59%，上海市区二套房新增贷款利率为LPR-0.05%，六大郊区为LPR-0.25%，下限均高于-0.3%，按照下限执行。如果李四的房子在市区，调整后利率为LPR-0.05%，在郊区则为LPR-0.25%。

注意，不同贷款人的LPR重新定价日不同，并非所有人都是每年的1月1日。今年以来LPR已经从4.2%下降至3.85%，几乎可以确定的是10月还会下调20个基点，也就是变成3.65%。

那些每年1月1日重新计价的贷款当下还在执行4.2%的LPR，这意味着到了2025年1月1日贷款利率还能因LPR的减少而降低55个基点。

以李四为例，若其房子在上海郊区，当下的贷款利率是4.2%+0.59%=4.79%；11月调整存量房贷利率后变为4.2%-0.25%=3.95%；明年1月1日LPR重新计价后为3.65%-0.25%=3.4%。3个月利率从4.79%变为3.4%，累计下调139个基点。

第三，不需要和银行谈判，批量调整房贷利率

看明白如何计算下调后的存量房贷利率后讲讲我们要做什么。用一句话总结，便是基本上什么也不用做，最多登陆网银App，点击确认调整房贷利率就行了。

央行公告中提到，“引导商业银行于2024年10月31日前开展一次存量房贷利率批量调整。各商业银行将发布有关公告和批量调整细则，统一调降房贷利率在LPR基础上的加点幅度，并尽可能为借款人提供便利。”

工农中建四大国有银行响应号召，已经发布各自的公告，基本内容都差不多，无非是10月12日发布具体操作细则，2024年10月31日前完成批量调整。

因此，几乎可以肯定的是与去年9月那次下调存量贷款利率差不多，基本上就是自动的，用不着费心，也不像之前外媒传的那样要通过“转按揭”的方式换银行。

最近，好消息不断，股票大涨，存量房贷利率下调确定下来了。国家做了那么多为了什么？为的是拉动内需，解决中国经济当下有效需求不足的问题。马上就要放十一长假了，建议大家在自己的能力范围内多消费，之后还会有更多好的政策落地。

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