广州行情来之前，不同预算的买房策略

首先恭喜保利成功拿下南方面粉厂地块，预计是200方起，总价至少是3000万起步了。

虽然和99%的人没有关系，但也是牵动着市场的神经。

接下来还会陆续出招，继续降准降息，放开限购，取消豪宅税、减免契税等一系操作了，不断注入信心。

我就不废话了，今天把各总价区间的买房策略说一下。

01

首先是关于卖房的。

前面的文章也提到了，次新的尽量不要卖，如果是老破小的，楼龄在20年以上的，还是得抓住时机清一清，已经脱离居住和保值属性了，只剩下一堆砖头了。

而它的价值也只能由租金来决定，租金这个事情说来话长，包括但不限于越秀海珠荔湾的。

其次是关于买房方面的，这次一定不能买错了，别回头时机选对了，买房却买错了就不值当。

这篇主要针对的是300-3000万预算的，超过这个总价的要另外再写一篇。

02

核心区以及次核心板块，尽量还是以新盘为主，这些新房地段好，比高位时回调不少，有些接近地价，100%以上的得房率，换算成套内的话，不比旁边的二手贵。

当前你可以以非常低的价格入手，跟高位比回调不少，窗口期还在，将来进入二手市场，即便价格不涨，也比旁边的二手竞争力更强、流通性更好。

具体来说就是，核心区上车门槛是500万起步，大概500-1200万之间，是可以买到中高端改善的三到四房的，而同样总价的二手楼龄基本在20年以上，有些甚至只能买到两房或小三房。

10年内二手次新的，面积都偏大，单价和总价都较高，比如天河北的峻林、天河公园的熹园、天逸、天荟公馆，海珠西的光大锦榕湾，赤岗的紫龙府等，这些盘相对稀缺，业主惜售，价格较高，但也会受到楼龄更新、户型更大、总价差不多的新盘冲击。

总价低的就更不用说了，楼龄和户型过时，将来也还是要面临置换的问题。

再有就是，大花园为主的新盘优势更明显，优于那些同等能级板块容积率较高的，记住，容积率这一点非常重要，将来价差越拉越大的关键因素。

之所以这么说是因为我们对二手太了解了，一年前1000万也只能在珠江新城买个两房，刚需不可能一次性就能跳到这么高总价去买这种上车小户型，置换型买家更不会选，500万也只能选个天河海珠的小三房，还没有学位，所以回调也是必然。

其次是在弱一级地段上，更大面积、更高总价的四房是稀缺性错配，比如海珠西就不要超过1000万了，芳村花地湾也别超过800万了，喜欢江景的除外，即便是真的要改善。

03

500万以内的刚需选择鸡头比凤尾要好，比如选择外围的次核心板块比选择中心区的边角料要好。

但这里要掌握几个点，优先选择地铁口，广州第三期地铁大部分都会在明年底前全部通车，外围地铁口有限，地铁盘优势更明显，在二手市场上也会有锚定效应。

其次是学校，名校是必须的，非名校坚决不买，学校并不是说你不需要就不选，而是为了将来的流通性考虑，有了这个优势，房子也更好卖，而外围的接盘侠完全就是刚需，所以你得考虑刚需的感受。

纯粹为了自住的，喜欢就行了。

至于是一手还是二手，我的建议是还是看价格，由于外围供应量较大，新盘想要卖得贵也不现实，肯定还是要跟二手抢客户的，同时也会有100%以上的得房率，以及名校、商业的加持。

这个情况在黄埔荔湾是非常明显的，内卷严重到靠户型取胜的地方，你没有办法，也只能跟着开发商的节奏去走。

如果行情起来了，价格上去了，得房率也会消失，即便有的话，价格也会更贵，开发商不是做慈善的。

04

至于总价在1200-3000万之间的买家，可以优先考虑几个高端改善盘，比如保利天瑞、琶洲南、中海大境，二手的话，你要能接受珠城或天河北的楼龄和户型也可以淘笋，很多也是三房为主，居住体验一般。

这个总价区间在珠城想要谈绝对的稀缺性还是欠缺一点的，这也是为什么珠城会回调的原因，也是受到了一些冲击，比如很多中区的业主选择置换去了琶洲南，天河北很多买家换到了保利天瑞。

同样也是容积率的问题，越是高端买家越注重居住的舒适度，私密性，更会以一种成长型心态来买房，反而不会有什么抄底思维，短线思维，有这种思维的要么是投资客，要么是被某些自媒体带偏了的刚需。

不管是多少钱的房子，一定要考虑居住体验，自己住得舒服，别人才更愿意接盘。

之前的文章就分享过一个观点：底部新盘是起点，高位二手是终点。

05

此外，二手能挑的越来越少了，优质二手的选择并不多，在二手的选择上，控制好总价是很关键的，楼龄尽量不要超过15年。

一方面是要预防冲高后回落，二是要预留走下坡的时间成本。

当前广州的情况是，既要摊大饼，又要把核心坐实，比如黄埔白云还是会有大量的旧改推进，白云是为了利用好白云站的枢纽优势，黄埔必须要接住来自天河的购买力。

同时，知识城南沙也绝不放弃，中心区的琶洲、金融城地位更是越来越高，同时还要强化万博、白鹅潭的地位。

在这一轮整体回撤之后，不同板块的价差也拉到了合理区间，总价上基本也不会错配了，一手买错的概率小于二手的概率。

也就是说，二手的难度会大于一手，因为在看到真正的大行情来之前，还是有些人是悲观的，不断有人在卖房，在不断的置换升级。