北京
有些人，没买过房，没贷过款，张嘴就敢胡说。
我最近刚结清一笔房贷，不说代表全部，但跟我一样想法的绝不在少数。
为什么当年要贷款？
不是钱不够，是因为利率倒挂。
房贷利率3%+，大额定存4%+，贷500万，一年的息差就是5万，这是0风险套利，白给的钱，为啥不贷？
为什么现在要提前结清？
因为现在定存不到3%，而且未来还会降，套利空间没了，那就结清呗。
当然，10几年前贷款时你就得准备好这一天，选等额本金还款，等额本息就亏大了。
结清前两年，就已经三天两头接到各银行客户经理电话了，说是可以做置换贷款。
说白了，就是他们给我贷一笔低息贷款，把之前的高息房贷替换掉，其实就相当于降息了。
甚至我贷款那家银行自己就做这种业务。
毕竟他们不做有的是人做，与其流失客户，不如自己降价。
但就算置换之后的利息，依然没有套利空间。
最近这形势，拿着现金又没什么好标的，那就不折腾了，结清算了。
但凡关注房贷的，早两年就应该知道利率要降，不光增量，存量也要降。
因为它已经变相降过了。
既然拦不住，那为啥非得置换增加交易成本呢？
干脆直接把存量利率降下来不就得了？
这里面没有那么多弯弯绕，大的降息背景下，这是必然结果，或早或晚而已。
至于那些说降存量房贷利率是怕房市崩了救市的，就更是一厢情愿了。
市场的需求就在那，尤其高端地产，更是有增无减。
我之前想卖一套小别墅，看的人不少，最后一位价格都谈妥了，就差过户了。
结果最后没成。
为啥没成。
因为总价太高，评估价又低，贷不了多少款，首付得1000多万，他拿不出来。
之前跟我说把市中心的房子卖了凑首付。
结果后来我才知道，卖的是二环里面的老破小，根本没人买。
早知道是出手这种房我都不会跟他签，学区改革最直接打击的就是他。
所以现在真正影响房市的是什么？
根本不是什么利息，也不是什么限购，而是首付比例。
真正买房的，利息高低不是决定性因素，甚至都不在考虑范围。
解开限购释放的需求也已经足够了，尤其北京，再放开也怕控制不住。
而降首付这种利好虽然给了，但就是在挤牙膏。
这里面不只是名义比例问题，大头在评估价。
一套2000万的别墅，评估价就给800万，就算首付20%，也只能贷640万。
实际首付是1360万，68%。
能拿出20%首付400万的有的是，但能拿出1360万首付的可就凤毛麟角了。
不光是高端住宅，中低端同样存在这个问题。
这是硬性门槛，不解决它，只能说政府并不急，甚至有点克制。
估计是怕首付降得过快，重蹈2008美国次贷危机覆辙。
房市好不容易降温下来，不可能不利用机会整顿行业。
之前野蛮生长得确实过分了。
当然，这还没消停几年，美国降息了。
用不了多久，热钱就会逐渐涌过来，到时会不会让房子死灰复燃？
这是不得不防的。
多事之秋，只能边走边看。
但什么时候政府真的盯着“实质首付”做文章了，那可能就是上车的信号了。
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