国内首单医药物流REITs！九州通抢占先机，助推医药行业产融发展

9月23日，九州通（600998.SH）公告称，公司医药仓储物流基础设施公募REITs（以下简称“公募REITs”）申报发行工作进展顺利，已于9月20日向中国证监会和上海证券交易所正式提交申报材料。9月24日，前述公募REITs申报已获受理。

医药物流首支REITs，独具市场稀缺性

值得注意的是，若经批准，九州通前述项目有望成为国内医药物流仓储设施首单公募REITs、湖北省首单民营企业公募REITs，具有较强的示范效应和积极影响。在国家大力支持REITs基金发展背景下，九州通该公募REITs拥有明显政策保障。

目前，国内REITs发行以推进基础设施建设为主要目的，包括系统布局新型基础设施，加快推动绿色低碳发展、建设交通强国、推进能源革命、加强水利基础设施建设、推进以人为核心的新型城镇化、加快补齐基础设施领域短板等。这些新基建亟须通过公募REITs制度完成“投融管退”的闭环操作，从而实现基础设施投资的良性循环。

今年7月，国家发展改革委发布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，国家发展改革委投资司负责人表示，这是深化投融资体制机制改革和多层次资本市场建设的重要举措，标志着具有中国特色的基础设施REITs正式迈入常态化发行新阶段。

在国家大力支持REITs基金发展背景下，公募REITs市场全面提速。2021年6月，中国大陆地区首批9单公募基础设施REITs成功挂牌上市交易，截至今年7月底，国家发展改革委已向中国证监会推荐67个项目（含扩募项目），其中44个项目发行上市，共发售基金1285亿元。今年上半年，上交所新增已受理含申报状态的REITs产品共有10只，中证REITs全收益指数上涨8.65%。

业内人士指出，疫情三年对医疗领域的“大考”，使医药行业基础设施建设“补短板”的需求显现。若九州通前述项目成功发行，其作为首支医药物流REITs，将对医药行业产生深远影响。

入池资产质地优异，区位优势显著

除市场稀缺性以外，本次九州通公募REITs入池资产也颇具独特性。据悉，入池资产为武汉市东西湖区医药物流仓储资产，资产质地优异，曾被国家发改委、商务部和中物联评为全国十大“国家智能化仓储物流示范基地”。

武汉东西湖项目合计总建筑面积约为17.2万平方米，具体包括医药仓储综合楼、医药仓储分拣中心、医药仓储保障中心1号楼、医药仓储保障中心2号楼、医药仓储保障中心3号楼、医药仓储保障中心辅助用房，截至2024年3月31日，不动产评估值为11.70亿元。

同时，武汉东西湖项目具有明显区位优势。武汉市素有“九省通衢”之称，是中国内陆最大的水陆空交通枢纽和长江中游航运中心，其高铁网辐射大半个中国，是华中地区唯一可直航全球五大洲的城市。武汉东西湖项目地理位置优越，临近武汉绕城高速，道路通达度好，距东西湖区疾控中心直线距离约5公里，距武汉市疾控中心直线距离约17公里，30公里范围内有多家武汉市三甲医院，可快速响应医药物流保供需求，地缘优势明显。

公募REITs盘活重资产，实现公司多元化收益

作为九州通“新产品、新零售、新医疗、数字化和不动产证券化”（以下简称“三新两化”）战略的重要组成部分，发行医药仓储物流基础设施公募REITs将对公司各个方面带来积极影响。

在财务指标方面，若此次公募REITs发行完成，预计将为九州通增加净利润不超过7亿元。同时，发行公募REITs将对提振九州通在资本市场的表现及影响力有所助益，其可帮助公司提升企业形象及品牌价值，显现公司持有优质医药物流仓储资产的公允价值从而提升公司市值。

发行公募REITs将有助于九州通盘活公司医药仓储物流资产及配套设施，加快资产流动性，为公司筹集更多运营资金；另一方面，依托九州通的运营管理及Pre-REITs模式，产品资产回报率较有保障，能更好地吸引市场投资者，增强公司在公开市场的融资能力，拓宽多元化权益融资渠道，建立资产开发良性循环模式，减少公司对传统债务融资方式的依赖。若产品正式获批落地，将有助于盘活存量资产，带动新增有效投资，降低整体医药物流成本。此外，REITs发行公募，还将为九州通搭建起轻资产运营平台，带动公司商业模式“轻量化”发展，加快重构公司轻资产运营发展道路。

后续Pre-REITs蓄势待发，可入池资产超300万平方米

值得一提的是，手握丰富优质可资本化物流资产的九州通，后续Pre-REITs项目也正蓄势待发。6月30日，九州通发布关于开展医药物流仓储资产Pre-REITs项目的公告称，公司储备Pre-REITs项目已经在申报发行阶段，拟入池资产账面净值约4.4亿元，预计募集资金规模不超过20亿元。

若Pre-REITs发行工作在2024年内完成，九州通2024年度净利润预计将增加不超过11亿元。Pre-REITs项目将与公司的公募REITs发行形成互补，提前为公募REITs扩募提供优质资产，可快速实现公司医药物流仓储资产的变现和增值，助力公司孵化不同阶段的医药物流仓储资产，为公司加快全国医药物流网络的布局提供雄厚的资金来源，促进公司经营业务的不断增长。