天津的存量房贷利率，究竟会怎么降？

9月24日“一行一局一会”罕见联合放大招。

央行大手笔给出“连环四炸”。

降息、降准、降存量房贷利率、降首付，猛踩油门。

大家最关注的就是降首付和降存量房利率的问题。

很多人还没搞清楚是什么意思，确实也存在几个不确定的地方，有必要再掰哧一下！

首付比例不再区分首套和二套，那利率呢？

首套房和二套房的首付比例拉齐了，都是1.5成。

那三套怎么算？

现在只要还款能力没问题，三套基本都按二套办。

何况眼下的政策宽松度，首套二套名额根本不是问题。

可以确定，以后只要买房，最低首付就是1.5成。

但央行只提了首付拉齐，没提房贷利率。

按照字面意思，二套房贷利率，还是按二套来，不能与首套统一。

基于眼下的救市力度，不排除后期将房贷利率也拉齐，合情合理。

有些城市已经能做到首套二套房贷利率都一样。

买二套房的人，财富积累和偿还能力理论上比首套买房人整体要强。

对银行来说放贷风险更小，本来房贷利率就应该更低。

但这些年一直延续之前市场热时的调控政策，二套贷款利率居高不下，这不合逻辑。

最终状态很可能是：买房不再分套数认定，统一首付、统一利率，都一样。

存量房贷利率降多少？谁符合下调条件？

再普及下基础知识：房贷利率=LPR+基点。

LPR是浮动的，每月20日公布最新报价，可能不动，可能下调。

即便你买完房，只要LPR下调，你的房贷利率也能跟着下调。

一般默认每年1月1日调整，也有人办贷款时会自住约定调整时间。

举个例子，比如当年LPR一共下调50个基点，那转年1月1日，你的房贷利率就会自动下调50个基点。

房贷利率中的基点，一旦确定就不能改，跟随整个还款周期，所以办贷款时肯定越低越好。

什么时候基点可以调？就是央行发话降低存量房贷时。

历史上只有三次：2008年、2023年，以及今年。

所以这次降低存量房贷利率，降的不是LPR，而是基点！

降多少呢？降到与现在新发放的贷款利率接近的水平。

天津目前首套利率是3.25%，二套是3.8%。

去年存量房利率经过一次调整后，大部分人首套房都调到了LPR。

但现在天津首套利率是LPR-60基点，所以还可以再降低。

举例，比如现在你的首套房贷利率是3.85%，那你最终会降到3.25%的附近。可能是3.25%，也可能比3.25%稍微高一点。

具体数值，得等进一步各地方银行的细则。

毕竟现在每个城市的房贷利率都不一样。

有人说，我今年刚买完房，房贷利率是LPR-60，还能降吗？

这就不能了，因为已经是最低的3.25%了。

首套存量房贷利率肯定降，那二套呢？

现在落差感最大的，是二套的存量房贷利率。

去年只降低首套存量房利率，二套没动。

很多人还高高挂在LPR+30/40基点，甚至更高，与现状利差太大，有的都能差出100个基点。

这次央行并没明确提出是降首套还是二套的存量房利率。

但从这次降利率目的来看，二套势必也要降低。

这才是大利好，极大减轻二套房的还款压力。

再举例，比如你的二套房利率现在是4.25%，那你会降到3.8%的水平，或者略高一点。

有人问，不是说降50个基点吗？

原话是“平均50个左右”，这是指全社会商业银行最终平均下来降50个左右。

最终天津或许有两种可能：

要么统一降50个基点；

要么统一降到3.25%（首套）或者3.8%（二套）。

因为经过去年存量房的调整，发现很难做到“一人一利率”，只能一刀切。

降低存量房贷利率，什么时候执行？

去年8月31日央行发声，9月25日执行，大概1个月时间。

今年只快不慢。具体操作，等细则。

很多人今年或降100多个基点

今年2月和7月，LPR一共下调35个基点。

如果这波存量房降50个基点，再加上10月LPR有预期再降20个基点……

算下来，很多人的房贷利率明年1月1日能降100多个基点，也就是1%。

问题来了，降完存量房贷利率，你愿意拿省下的钱去消费吗？你还会提前还贷吗？（欢迎文末投票）

公积金利率降不降？

今年5月17日，央行宣布全国范围内首套公积金利率降低至2.85%，二套降到3.325%。

天津新发放的贷款，5月18日执行；买过房的存量贷款，明年1月1日执行。

这次央行推动的再降存量房贷利率，只是商业银行，不包括公积金。

但两者利差越来越小，后期公积金利率继续下调也是大势所趋。

央行的大动作是先行指标，提振市场信心，沪深两市已经放量大涨。

救房地产已经进入攻城阶段，吹响冲锋号。

“修复情绪—修复成交量—修复成交价”的通道正在打开。

这只是开始。‍

‍路边社消息，马上财政组合拳也将落地。

930大概率还会有刺激政策，四季度将“全面反攻”。

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