这会不会是房地产的底牌了？

昨日，楼市迎来了一波狂欢。在国新办的发布会上，央行宣布了一系列金融支持政策，旨在为楼市注入活力。商业银行被引导将现有房贷利率降至接近新发房贷利率的水平，预计平均降幅约0.5个百分点。同时，全国二套房的最低首付比例从25%降至15%，实现了首套房和二套房首付比例的统一。此外，央行还计划下调存款准备金率0.5个百分点，为金融市场注入约1万亿元的长期流动性。

小编来解释一下金融市场的互换便利。符合条件的证券、基金、保险公司可以使用自己持有的债券、股票ETF、沪深300成份股作为抵押，从央行换取国债、央行票据等高流动性资产。这项政策将大幅提升相关机构的资金获取和股票增持能力，而且，通过这个工具获取的资金只能用于投资股票市场。央行行长表示，如果效果好，未来可能会有更多资金注入。

股市方面，9月24日的表现相当亮眼——开盘2770点，午盘休市2814点，下午开盘2840点，收盘2863点，形成了一根大阳线。多元金融、保险和证券板块领涨，涨幅分别为7.51%、6.28%、5.89%，而房地产板块涨幅为2.66%，稍逊一筹。

小编之前分析过517新政和924新政的不同之处。517新政更注重楼市的增量，而924新政则聚焦于存量。517新政实施后，6月份楼市销量达到顶峰，但随后的7月和8月销量回落，显示出新政效果的减弱。

在市场下行周期中，刚需几乎消失，改善型客户不出手的主要原因并非首付比例。首付从20%降至15%，如果LPR-50BP不变，月供实际上会增加。只有首付和利率都降低，尤其是利率降低更多，才能稍微减轻购房者的压力。小编做了两个表格进行比较：第一个是首付比例从20%降至15%，LPR-50BP不变，月供增加了286元；第二个是首付比例15%不变，LPR-50BP和LPR-100BP，100万房款，85万房贷的情况下，月供减少了213.9元，购房总成本减少了5.14万元。

如果房价下跌幅度超过5.14%，那么节省的利息就会被房价下跌所抵消。这听起来可能有些残酷，但事实确实如此。

存量房贷的利率下调，对于之前高位站岗的房贷业主来说是个好消息，但银行可能就没那么开心了。提前还贷会导致银行资产减少，负债增加；客户断供会增加不良资产；房贷利率下调会降低银行的资产收益。在当前楼市状况下，银行的任何举措都只能缓解尴尬，难以改变现状。2024年上半年国有银行中期报告显示，六大国有银行的平均净息差已经降至1.54%，上市的地方银行中，最好的常熟银行净息差为2.12%，而无锡银行仅为1.51%。随着存量房贷降息，年末的净息差可能会进一步下降。银行保住净息差的两种方式是：减少不良资产率和降低存款利息。目前一年期六大国有行的存款利率为1.35%，商业银行为1.55%，未来可能会降至1.2%。如果活期存款利率降至0，资金不再流动，大家口袋里的钱的实际价值就会不断下降。

小编之前写过一篇关于楼市翻身的文章，提到了人造股市和居民收入是最后两种有杀伤力的武器。从昨天国新办会后的股市反应来看，人造股市可能会有所表现，至少券商股会有一波行情。然而，居民收入的增加在短期内似乎有些困难。上月的城镇调查失业率为5.3%，16-24周岁调查失业率为18.8%，均为今年最高值。外贸受阻，货币流通不畅，内需不振，这些政策在往年可能立竿见影，但在今年似乎都失灵了。如果深入分析原因，可能是因为大家口袋里真的没有钱了。

美联储最近降低了50个基点的利率，存量房贷也将降低50个基点。大水漫灌的时代似乎即将到来。央行手中的牌几乎已经明牌，如果再不赢下，剩下的牌就很难打了。