越南新地价表出台，或将推动房价上涨15-20%

越南建设部经过测算后认为，新出台的地价表将更加贴近市场实际情况，这一调整预计将导致建设投资成本有所增加，进而可能推动房价上涨15%至20%。

越南在2024年对《土地法》进行的重要修订中，最为显著的一项举措是废除了原有的土地价格框架体系。取而代之的是，新法规定土地价格表将更加“贴近市场”，即依据土地的用途、具体的土地使用期限、以及投入成本等多维度信息来动态确定。新体系下的土地价格表将成为计算多项费用的依据，包括土地使用费、租金水平、土地使用税的征收、土地使用权转让的收入评估、管理费用的厘定、违规行为的罚款标准、土地领域违规补偿的核算，以及土地拍卖的起拍价设定等。

胡志明市东部的房地产市场

越南建设部在上报政府办公厅的报告中表示，根据测算，按2024年地价计算，房地产项目用地成本将有较大幅度增长。

由于新出台的地价表更加贴近市场实际情况，这将不可避免地导致与土地相关的各项成本有所增加，包括但不限于场地清理费用、土地收回补偿费以及各类与土地紧密相连的税费等。特别值得注意的是，土地使用费在住宅项目的总成本中占据了相当大的比重，具体而言，高层公寓项目的土地使用费通常占总成本的7%至20%，而别墅和联排别墅项目则更高，达到25%至50%。这一比例会根据不同项目的具体情况而有所差异，主要取决于项目所在地技术基础设施的位置以及所享有的有利条件。相比之下，土地资产补偿费用在建设投资成本中的占比则相对较小，大约仅为2%左右。

例如，在GP Invest的住宅区，应用新地价表后，按1平方米公寓售价计算的土地使用费将增加至2200万越南盾，超过3600万越南盾（约占60%）。目前这一比例仅为42%左右，相当于3600万越南盾中的1500万越南盾。同样，在Đông Tăng Long（胡志明市第9郡），土地使用成本占每平方米公寓售价的比例也预计将从27%（230万越南盾）增加到60-65%（超过880万越南盾）。

Chánh Mỹ 市区别墅项目（平阳）的这一比例也从 16.3% 上升至约 50%。Thanh Lâm - Đại Thịnh 2 项目（河内）也将土地使用费从销售价格的 15% 提高到 33%。

越南建设部表示：“地价表将产生连锁反应，引发房地产价格较之前上涨15%至20%。”

除了与土地相关的成本外，房地产项目中的产品成本还由建设投资成本、技术基础设施、社会基础设施——公用事业、贷款成本、货物、税收……这些组成。建设部认为其中大部分成本“波动性较小”，甚至贷款成本也随着利率的普遍下降而趋于下降。因此，这些成本并不是近期改变房价的因素。

越南建设部要求自然资源和环境部监测当地新土地价格表的发布情况，并采取措施限制对住房价格和市场供需的负面影响。

该部还建议房地产企业通过节约成本、在建筑中应用现代技术，同时加大对社会住房项目的投资，改造旧公寓，降低产品成本，以适合大多数人的需求。

近期，越南各地陆续发布新的地价表或预期地价表，调整幅度较之前有所提高。例如，巴地头顿省的新地价比新旧地价上涨了20-30%，最低为每平方米51.3万越南盾，最高为每平方米7800万越南盾。或者在海阳，根据新价目表的土地价格也比旧价目表高出2.5倍。

7月底，胡志明市对外公布了其经过调整的地价表草案，该草案显示，众多区域的地价普遍经历了显著的增长，平均涨幅达到了5至10倍。尤为引人注目的是，一些位于郊区和边缘地带的土地，其价格预期将在现有基础上实现更为剧烈的调整，预计涨幅将高达15至50倍（此预测基于不乘以K系数的情况下，若考虑K系数，地价调整幅度为3.5倍）。然而，鉴于这一调整涉及诸多复杂因素，需要城市管理者进行更为深入和慎重的考量，因此，胡志明市已决定推迟实施此次调整后的地价表，目前该方案尚未正式应用。