争议公产经营

经济观察网 记者 田国宝 从北京的东四环沿着朝阳路向东行驶两三百米便是红领巾公园南门，大门西侧的一处在建工程，四周被绿色的挡板围住，陈旧的墙体和生锈的钢筋显示，这是一栋烂尾多年的建筑。

红领巾公园南门东侧是仁和立大厦，也曾烂尾多年，2007年引入社会资本，2012年建成投入运营。自2019年以来，红领巾公园和社会资本因租赁争议陷入纠纷中，至今问题仍没有彻底解决。

西侧的烂尾楼与东侧的仁和立大厦又称红领巾公园南门附属楼，产权人为北京市朝阳区园林绿化局，日常管理和经营委托给红领巾公园负责。在北京乃至全国，类似的公共资产不在少数。

作为红领巾公园的配套用房，这些公共资产一方面丰富了公园的配套，比如仁和立大厦的商户有酒店、药店和便利店等；另一方面也为公园带来收入，仁和立大厦每年为红领巾公园带来400万元左右的收入。

如何管理和运营好这些公共资产，实现公共资产的保值增值，是产权方和管理方面对的问题。

引入社会资本

红领巾公园南门附属楼项目建设始于本世纪初。彼时，北京兴起林木绿地“认建认养”活动，即社会资本参与林木、绿地建设和养护，可以获得一定年限配套用房的使用权。通过配套用房的经营来平衡认建认养的投入。

涉及红领巾公园的认建认养项目有南门附属楼、水上乐园等。南门附属项目东西两栋楼的经营主体不同，烂尾时均已完成主体框架建设。经济观察网暂未了解到项目烂尾的具体原因。

北京保罗集团有限公司（下称“保罗公司”）负责人武庆介绍，他们从2003年开始接触项目，2005年开始与经营主体、产权方等相关方进行沟通。2007年，保罗公司获得红领巾公园南门东侧附属楼的经营权。

2007年1月，保罗公司与红领巾公园正式签署《合作协议》，双方约定，由保罗公司完成建设烂尾楼（即仁和立大厦），保罗公司可获得20年经营权，竣工验收合格后开始计算租期。

此后，保罗公司为烂尾楼投入1000万元左右资金，并于2012年完成建设。武庆说，项目烂尾因为难以推进，保罗公司接手后，经过反复与相关部门沟通才取得相关手续，耗时五年竣工，但项目至今仍未取得房产证。

根据红领巾公园与保罗公司签署的合作协议，每年保罗公司向红领巾公园缴纳250万元的租金及150万元的绿化费，共计400万元。租金每五年增加20万元。

2012年5月，项目竣工后，红领巾公园和保罗公司签署了一份补充协议，双方约定从2012年7月1日起租。根据这一约定，双方租约将于2032年6月底到期。

武庆称，盘活仁和立大厦后，保罗公司曾试图盘活红领巾公园南门西侧的烂尾楼，但与原经营主体接触后发现，西楼的问题更为复杂，外界很难介入。

据保罗公司方面介绍，虽然红领巾公园的负责人几经变更，但双方合作一直较为顺利，包括租户工商注册等，朝阳区园林绿化局及红领巾公园均给予配合。

但是，双方的合作在2019年后发生了变化。

租赁纠纷

仁和立大厦共计1.1万平方米，其中地上建筑面积6000平方米左右。保罗公司拿到项目经营权没有自己经营，而是转租给了北京仁和立物业管理有限公司（下称“仁和立公司”），这也是仁和立大厦名称的由来。

仁和立公司将仁和立大厦的房屋出租给桔子酒店、同仁堂药店、旅行社、培训机构、网络宽带公司、娱乐公司等商户。

2019年9月1日，红领巾公园向保罗公司发出《解除房屋租赁合同通知书》，理由是保罗公司违反了合作协议第二条：在符合国家法律规定和公园特点的思想教育、青少年特色的正常经营范围内开展合作经营，原则不做他用，更不能非法经营。

在庭审中，红领巾公园称，因保罗公司没有经过同意，擅自将合作房屋转租他人，违反了合作协议。决定终止与保罗公司“名为合作实为租赁”的协议。

根据武庆单方面的说法，2019年7月前后，红领巾公园要求将租金从约1元/平方米/天涨至约4.6元/平方米/天，双方进行了三轮租金谈判，最终没有谈妥。

武庆说，与2012年签订合作协议时相比，2019年北京租赁市场的租金上涨了不少，保罗公司愿意接受上调租金，但无法接受一次性上涨四倍。而且，仁和立公司和租户也不愿接受上涨租金。

2019年12月，红领巾公园再次给保罗公司下发《告知函》：第一，不再接受保罗公司支付的租金；第二，保罗公司无权向仁和立公司收取租金；第三，要求保罗公司前来商谈给红领巾公园及相关方造成的经济损失。

此后，红领巾公园多次将保罗公司支付的租金“原路退回”；改向仁和立公司直接收取房屋占用费；同时，仁和立公司也不再向保罗公司支付租金，而是以房屋占用费名义向红领巾公园缴纳租金。

此后，保罗公司分别将红领巾公园和仁和立公司诉至法院。在庭审中，红领巾公园称，解除合同不是因为保罗公司存在转租行为，而是保罗公司违反合作协议约定以及法律规定的用途使用房屋。

红领巾公园的主题是运动和青少年教育，根据红领巾公园南门附属楼项目工程规划，仁和立大厦主要用作青少年教育基地。但目前仁和立大厦的多数商户与青少年教育主题并不相符。

保罗公司认为，2012年至2019年期间，朝阳区园林绿化局配合商户办理工商注册登记，说明认可了仁和立大厦的商业和办公用途；而且，仁和立大厦至今仍维持原来的用途。

2019年底至今，红领巾公园与保罗公司、保罗公司与仁和立公司之间的合同均没有正式解除，红领巾公园也没有与仁和立公司签订正式的租赁合同，一直收取的是房屋占用费。

对项目烂尾及后续与保罗公司租赁纠纷等相关问题，红领巾公园方面表示，由于事情过去很多年，红领巾公园现任相关负责人对相关情况并不了解，南门附属楼的所有权归属朝阳区园林绿化局，红领巾公园只负责管理。

红领巾公园为朝阳区园林绿化局的下属事业单位。针对上述问题，朝阳区园林绿化局一位工作人员回复，请示领导后给予回复。截稿前，暂未收到来自朝阳区园林绿化局的回复。

对簿公堂

2019年9月，保罗公司将红领巾公园诉至法院，要求其继续履行合作协议及补充协议。2021年10月，北京市朝阳区人民法院（下称“朝阳法院”）下发一审判决书，红领巾公园败诉。

朝阳法院认为：第一，虽然仁和立大厦的建设工程规划许可约定为红领巾公园南门附属用房，只能公园自用，不能转让，但只是禁止转让，并没有禁止转租，也没有禁止房屋用于办公和商用。

第二，关于房屋用途，虽然合作协议约定只能用于思想教育和青少年特色等主题方面，但双方约定内容并不具体；而且作为产权单位，朝阳园林绿化局为商户办理工商注册出具营业场所证明，客观上确认了房屋的实际用途。

因此，朝阳法院判定，红领巾公园主张的合同解除事实和理由均不能成立。

红领巾公园不服一审判决，向北京市第三中级人民法院（下称“北京三中院”）提起上诉。2022年5月25日，北京三中院下发民事裁定书认为，一审判决认定基本事实不清，因此撤销原判决，案件发回朝阳法院重审。

2024年4月28日，朝阳法院再次作出判决，保罗公司败诉。

再审判决书中，朝阳法院认为双方争议焦点有两个。

第一，涉案房屋租赁关系是否可以继续履行。朝阳法院认为，虽然合作协议和补充协议是双方真实意思的表示，但由于整改政策的出台而丧失了继续履行的现实可行性，由此不宜按原来约定的期限继续强制履行。

第二，如果协议解除，保罗公司是否有权要求赔偿。朝阳法院认为，双方租赁合同解除因为整改政策的出台所致，并非红领巾公园违约，因此，保罗公司的主张缺乏事实和法律依据。

最终，朝阳法院判决，双方签署的合同协议和补充协议于2019年9月2日解除，即红领巾公园下发给保罗公司解除协议通知的第二天。

从中不难看出，扭转判决的是一份整改文件。根据庭审记录，2019年4月，北京市相关部门曾下发有关公园配套用房整改的意见。经济观察网未获得该文件的具体内容。

2019年以来，朝阳区园林绿化局下属的多家公园因整改与之前合作的社会资本解除附属配套用房的相关合作协议，多数均诉至法院。

从中国裁判文书网公布的判决书看，相关案件包括绿谷公园与北京通厦投资开发集团有限公司、立水桥公园与奥承华运（北京）生态科技发展有限公司、团结湖公园与北京鑫海宏环境科技有限公司、桐城公园与华威美林控股集团有限公司等。

武庆不解的是，既然整改，为什么至今仁和立大厦仍维持原来的商业办公用途，而且租户结构也没有太大变化。

公产经营

保罗方面称，红领巾公园出租给保罗公司的租金是约1元/平方米/天；保罗公司支付给仁和立公司的租金是约2元/平方米/天；仁和立出租给商户的租金是4元/平方米/天。

根据庭审记录，2019年9月1日至2032年6月30日，保罗公司应向红领巾公园支付的租金总额为5690万元；而仁和立公司应向保罗公司支付的租金为11342万元。

在诉讼中，保罗公司称，解除合作协议及补充协议，给保罗公司造成巨大经济损失，要求红领巾公园赔偿租金差价。

在第二次庭审中，红领巾公园认为，仁和立大厦是公园配套用房，保罗公司改变了约定用途，通过转租仁和立大厦已经获得巨额利润，加上租金价格远低于同时段市场价，导致仁和立大厦被列为公园配套用房需整改的项目。因此不同意赔偿。

保罗公司认为，东侧附属楼是保罗公司投资盘活，如果没有保罗公司介入，东侧附属楼至今可能与西侧附属楼一样仍处于烂尾状态。

在保罗公司看来，过去7年间，仁和立大厦为红领巾公园带来了数千万元收入，如果不是保罗盘活项目，红领巾公园就无法获得这些收入，遑论租金是否低于市场价。

在北京乃至全国，类似红领巾公园配套用房的公共资产不在少数，尤其是涉及公园/绿地、森林、河道等公共资源的配套用房。过去，由于历史原因，各种乱象不同程度地存在。

比如，永定河、温榆河、潮白河等河流生态保护区内，曾出现大量违建的高尔夫球场；部分重要河道配套的管理用房，曾被经营方当作住宅分割销售使用权。

近年，随着相关整顿腾退工作不断推进，乱象有所好转。但在确保合法合规基础上，如何平衡国有资产保值增值与社会资本合法权益之间的关系，仍是公共资产管理方需要面对的难题。

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田国宝经济观察报部门主任

不动产开发报道部主任兼高级记者
主要关注房地产、产业园区、双创及物业等领域。擅长深度报道和调查报道。