房产早参丨万科对外担保融资总额已超1000亿元；郑州下月起实施二手房交易资金监管新规

每经记者：陈利 每经编辑：魏文艺

丨2024年9月24日 星期二丨

NO.1 郑州下月起实施二手房交易资金监管新规

9月23日，郑州市住房保障和房地产管理局发布关于印发《郑州市存量房交易结算资金管理办法》的通知，自2024年10月1日起实施。根据通知，郑州市正式实施存量房交易结算资金监管制度，由郑州住房置业融资担保有限责任公司担任资金保证机构。买卖双方需将合同约定的房款（包括一次性付款、首付款、按揭贷款和其他形式的房款等）存入该公司的客户交易结算资金专用银行账户后，方可申请办理相关业务。除非交易当事人另有约定，否则通过房地产经纪机构成交的存量房交易资金必须全部纳入资金监管。

点评：此举对显然是为了防止交易中的资金风险，尤其是在房地产市场波动较大的背景下，通过指定资金保证机构，保障交易安全。这有助于提升市场透明度和购房者信心，但需关注制度执行过程中可能出现的执行成本增加和交易周期延长的问题。

NO.2 福建石狮取消土地出让限价设定

近日，福建石狮市住建、自然资源等七部门联合印发《关于进一步促进石狮市房地产市场平稳健康发展工作方案》，有效期持续至2025年6月30日。在优化土地供给方面，新政提出，取消土地出让限价设定，房价不再设置最高价格限制。降低土地出让参与条件，土地出让前明确地块教育划片。优化多子女家庭住房套数认定方面，多子女家庭（二孩及以上）购买新建商品住房，认定住房套数时予以核减1套家庭住房套数，不论该套房是否存在未结清贷款。银行业金融机构按核减后相应的商业行个人住房贷款政策执行。

点评：石狮取消土地限价和提高多子女家庭购房政策，反映了地方政府对促进房地产市场健康发展的迫切需求。这些措施能够在短期内刺激市场活跃度，能暂时缓解库存压力，但长远来看可能推动地价上涨，增加购房成本。需要配套更细致的政策来控制风险，避免短期政策造成长期隐忧。

NO.3 江西萍乡取消公积金提取额度占用贷款额度规定

9月23日，江西萍乡市住房公积金管理委员会办公室发布《关于调整萍乡市住房公积金管理政策的通知》，自2024年10月1日起执行。文件提出，取消萍乡市提取额度占用贷款额度的规定，继续执行“既提又贷”的政策。购房提取金额与贷款金额合计不得超过房屋总价。萍乡市公积金管理中心解释称，缴存职工在萍乡市行政区域内新购住房的，在办理购房提取后，仍可申请住房公积金贷款，实现“既提又贷”。享受“既提又贷”政策时，购房提取业务必须与住房公积金贷款业务同时申请办理。同时，在按年一次性提取上一年度住房公积金偿还个人住房商业贷款本息之和的基础上，增加按月提取的业务模式。

点评：萍乡市通过取消公积金提取额度占用贷款额度，执行“既提又贷”政策，有助于提高购房者的资金使用效率和支付能力。这对刚需购房者尤其有利，减轻了购房压力。然而，需要关注政策执行中的审批流程和风险管理，确保能够平衡公积金池的流动性和安全性。

NO.4 万科对外担保融资总额已超1000亿元

9月23日，万科发布公告，披露了公司因融资新增担保及已有担保进展情况。公告显示，公司前期向工商银行申请贷款10亿元。万科全资子公司深圳市万众育鸿运营管理有限公司以持有的不动产资产提供相应抵押担保，万科已完成提款，目前贷款余额3.9亿元，期限共计5.5年。截至2024年8月31日，万科担保余额913.58亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为36.43%。其中，公司及控股子公司为公司及其他控股子公司提供担保余额912.50亿元，公司及控股子公司对联营公司及合营公司提供担保余额1.08亿元。公司无逾期担保和涉及诉讼的担保。本次担保发生后，万科对外担保总额将为1008.36亿元，占公司2023年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重将为40.21%。

点评：万科的担保融资总额已超千亿元，体现出公司在当前融资环境下的高杠杆运营特征。尽管无逾期担保和涉及诉讼的担保情况，但高额担保表明公司面临较大的财务压力，需警惕潜在的系统性风险。同时，高杠杆策略虽能短期内优化现金流，但长期来看，市场和政策环境的变化将对公司偿债能力提出更高要求。