深度｜贝壳拿地，显然是有备而来！

就在两天前，成都新地王来了——锦江区金融城三期H12地块，起始总价约7.57亿元，起始楼面价1.92万/平米，地块开拍前楼面价已是锦江区新高、成都第二高。

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在绿城、建发、越秀、招商、大悦城、华侨城等十几家还有余力拿地的房企现场竞价82轮后，贝壳旗下贝好家以10.76亿总价、2.73万/平米的楼面价、42.19%的溢价率成功竞获，成都单价最贵地块就这么水灵灵地诞生了。

图源：购房通小程序

好多开发商大佬还在土拍现场哀叹，错过了新地王。地产相关社交媒体也纷纷炸开了锅，难道最大中介公司准备进军楼市了？在楼市哀鸿遍野的情况下，贝壳凭什么能依然看好楼市，并投下巨额赌注？

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01

贝壳地产，优势几何？

说起贝壳的楼市经验，你会想到啥？

首先，我会想到它是一家房产中介交易平台公司。早在2021年，贝壳就已经以其3.85万亿元的总交易额，拿下9.7%的市场份额（数据来源：灼识咨询报告），跻身全球前三大商业平台，也成为全国最大的房产交易和服务平台，目前已经拥有了45.9万经纪人，在全国大中小城市布局了45948家线下门店（数据来源：贝壳2024Q2单季财报），并且这个数据还在持续增长。

其次，贝壳的港股市值高达1405.43亿（9月20日数据），比万科、碧桂园、绿城等多家头部知名房企的市值加起来还要多。存量房时代，贝壳的名头可能比任何开发商都响亮。

但除开品牌优势，贝壳和其他开发商相比，并没有很多丰富优秀的开发经验，他的拿地动作也是从今年3月才刚刚开始，直至7月30日，旗下贝好家才斥资1.34亿元在西安首次成功拿下两宗住宅用地（数据来源：贝壳2024Q2单季财报）。

因此，不管是优秀的物业服务还是强大的品控团队都暂时无法兑现。

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也许还有人要说，贝壳拥有强大的渠道组织能力，能自产自销；还有就是有钱任性，人家玩得起，根据贝壳官方发布的2024年第二季度财务业绩，贝壳Q2季度净收入高达234亿元，同比增长19.9%。

这个营收能力，是现在多少开发商做梦也达不到的。只要好好投入，配合上成都金三的地理位置和资源稀缺性，完全不会输。

但其实在我们团队看来，以上都不是贝壳最强大最核心的能力，而是：楼市大数据、基于该大数据的“私人定制”型房产。

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如何理解？贝壳作为全国最强最大的房屋中介平台，他的数据中心也拥有最为庞大、全面的数据，汇集了全国最多的二手房买卖数据、热销户型数据、用户数据、畅销小区数据及原因、用户购房习惯、决策时间等房产消费数据。

依照这些数据，贝壳完全可以模拟出符合该地块最受欢迎的产品类型，园林规划、房屋布局等极具针对性的开发！

看懂了这些，我们才知道，贝壳的杀手锏有多狠！

02

大数据，真的这么牛吗？

成功案例数不胜数

要知道大数据，到底有多牛？下面这个真实案例会给你答案。

首先声明，绝不是我们吹牛，而是真人真事！

我们把视线投到NBA常年垫底球队，勇士身上。

大家都知道，传统NBA一直都是超级中锋+后卫的经典组合，并在NBA王朝中横行霸道了几十年。最早的张伯伦、拉塞尔，奥拉朱旺；后来的奥尼尔+科比、大本钟华莱士的活塞队、马刺的双中锋邓肯+罗宾逊等，那都是大杀四方，称霸一时。

传统NBA球队想要能在联盟中立足，那必须要有超级中锋。

而彼时的金州勇士，在传统NBA时代，堪称典型的鱼腩，连续20年垫底。但自从勇士队与硅谷的一支大数据新技术团队合作后，短短几年时间，从垫底弱队，成为最热门的超级球队。

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早在2011年，勇士队率先引进sport VU系统（当然，这项技术现在已经非常普及）。但当时，在NBA属于绝对的剑走偏锋，独一无二。

你可以简单把它理解为，在篮球场四周装上6台智能摄像头，获取数据。有了它，可以获取勇士球员每一次运球、传球、跑动等的全面数据。

此外，结合大数据处理和智能决策系统MOCAP，形成海量的系统战术数据，从而根据比赛制定出合理的战术，还能模拟出击溃对手的阵容配备。

后来，由于根本没有明星球员愿意到勇士队。勇士队根据自身特点并依据大数据分析，确定了以三分球为核心的进攻方式，并选库里作为球队超级核心。同时根据库里的比赛数据分析得出其出手时机、出手角度和最佳状态的投篮时间段等数据，再筛选出适配的辅助球员。库里也成为单个赛季投中三分最多的球员，勇士队的三分球成了让联盟其他球队闻风丧胆的致命武器。

最后，这些都还不足以成为冠军球队，防守板块的功臣德拉蒙德﹒格林，也是被球队从大数据中分析发现的“天才”。要知道，德拉蒙德﹒格林的天赋、身体都不出众，在其他球队就是个稳定替补，而能筛选出他的就是大数据！

就这样，靠着这套科学的进攻和防守体系，勇士队连续6年打入总决赛，并在2015年、2017年、2018年、2022年拿下总冠军，成为近十年内NBA最成功的球队！

他们靠的就是大数据分析和以此排出来的“私人定制”级球队阵容！

而随着大数据的盛行，NBA的赛场也发生了巨大转变，所谓的大数据不仅是我们球迷、媒体看到的得分、助攻、篮板、命中率等，还有将场上球员的各项表现通过算法公式转化为综合的数值，也就是PER（The Player Efficiency Rating，球员效率值），用数字来精准衡量球员水平，而勇士队率先使用大数据算法，成为其最大受益者！

03

贝壳，有备而来！

早在西安拿地时，贝壳就曾对外表示，旗下贝好家置业的定位并不是传统房地产开发，而是数据驱动型住宅开发服务平台，主要为业主方、开发商等合作伙伴提供“1+2”模式的综合解决方案。

根据贝壳官方解读：“1+2”模式中，“1”指的是产品解决方案，以C2M（从消费者到制造者）为核心理念，通过大数据分析，利用AI算法深度洞察和挖掘出客户需求，形成包含产品定位、初步设计、深度设计等的全套产品解决方案；“2”则指灵活多样的资金服务以及线上线下一体化的高效营销服务。

贝壳C2M模型示意图

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所以等着看贝壳闹开发笑话的可以歇歇了，人家根本不会走传统地产商的业务模式，而是带着自身优越的大数据与定制资源以及强悍的品牌实力、知名度，深度赋能传统房地产开发商，再加上强大的资金实力，在成都金三这块宝地上，贝壳一定会给楼市带来新玩法。

以前是开发商有什么产品，购房者等着买；现在是开发商根据市场的反馈和需求定制专属产品，这完全是一个颠覆传统认知的变化。

我们可以说，贝壳此举将是楼市一个划时代的符号！

-- 写在最后 --

我们之前写过一篇稿子：

先天下之忧而忧，点出了楼市已经开始进入到了死胡同，整个房地产行业需要进行大面积的转向，开启多项技能树。

贝壳的躬身入局，也许就是这个技能树的起点，也符合国家大战略方向，但终点绝对不止贝壳一个方向。

我们甚至可以提前预告，贝壳在其发布会上一定会高声宣布：房产AI大数据分析、“私人定制” 的住房时代已经来了。赚足噱头，在资本市场上异军突起！

所以，千万别以为贝壳只是个“二手房服务平台”。这就类似“勇士队”的转变，会不会引领楼市大变局？敬请期待我们之后的分析！

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