惨烈的价格战——南通中创区楼市现状浅析

根据网传消息，中创区或将单独出台购房补贴政策，购买新房额外给予购房款总额1.5%的奖补，政策预计将在9月底正式出台。（网传信息仅供参考，实际以官方发布为准）

目前，中创区在售新房共有11个，待入市地块还有5宗，板块存在较大去化压力，补贴政策的出台，对于新房销售或有一定促进作用。

究竟，中创区的房子现在能不能买？未来房价走势如何？购房补贴能否刺激潜在购买力？本篇，我们从“去化压力”和“价格战”两个关键词出发，浅析中创区楼市现状。

No.1

去化压力山大

中创区楼市去化压力大，已是老生常谈。

为何中创区新房库存会长期处于高位？我们可以从土地出让量和新房去化速度两个角度来看。

● 就土地出让量来看——

2020年-2023年，中创区先后出让15宗、约90万㎡涉宅地块，是过去四年内南通市区地块出让数量最高的板块。

这15宗地块，目前10宗已入市，5宗待入市，大量地块出让，为板块新房库存高企埋下伏笔。

● 就新房去化速度来看——

数据显示，2023年全年，中创区整个板块新房备案量还不到500套，是市区所有板块中备案量最低的。

今年1-8月，中创区共备案约447套住宅，表现稍优于去年。但因今年有多个新盘领证入市，目前板块库存已超4700套，估算最新去化周期约85个月，是去化压力第二大的板块。

本就去化速度慢，又有多个新盘扎堆入市，中创区去化压力进一步加剧。

从下图可以看到，板块各项目之间去化表现也存在明显差距。万科揽境和招商公园道以价换量取得一定效果，今年以来备案套数都已破百；仁恒紫琅世纪和金鹰世界尚府都已经连续五个月0备案，几乎处于停滞状态；至于紫琅吾岛、道达尚瑞、道达元瑞这三个由本地国企开发的纯新盘，只能说还有待发力。

关于板块内5宗待入市地块，合计土地面积约32.65万㎡，均为本土国资企业拿地。值得关注的是，这5宗地块，有4宗容积率上限在1.5以内，这意味着未来板块新房将更低密更改善，中创区市场格局或将再次洗牌。

No.2

价格战白热化

土地出让量大＋新房去化速度慢，导致中创区新房库存规模持续走高，价格战随之而来。

今年下半年以来，万科揽境、招商公园道、盛和致豪世悦相继打出价格牌，且力度惊人。

万科揽境7月份开始清盘活动，消息称“折后2.2万/㎡起”；盛和致豪世悦中秋前夕突发降价，网传小高层折后2.4万-2.5万/㎡，直降超5000元/㎡。

事实上，早在去年，万科揽境就已率先降价，还因降价幅度过大引发老业主不满。当时还有网友表示，万科揽境都开始大幅降价了，这是否意味着南通大范围价格战即将到来？

如今看来，正如网友所言，近一年内，南通楼市价格战此起彼伏，中创区、五龙汇、市北这些库存高企的板块，价格竞争更是惨烈。

因为不降价根本卖不动，而且随着板块次新房大量入市，新房竞争力将进一步下滑。

根据我们此前统计的中创区二手房成交数据，目前万科方圆、华润悦府、远创东樾的实际成交价已全部跌破发行价。

更有甚者，新房销售还未结束的万科揽境、招商公园道、紫琅天成，目前也都已“破发”。

根据统计，万科揽境挂牌均价仅约2.5万/㎡，部分低楼层挂牌价还不到2万/㎡，这无疑倒逼着开发商大幅降价。

招商公园道6月份成交了第一套二手房，199㎡大平层，成交价约512万，单价仅25674元/㎡，对比约3万/㎡的开盘价，跌幅约14%。

有网友表示，目前南通市区新推地块容积率越来越低，且中创区待入市地块容积率也普遍很低，未来新房市场将以洋房、别墅为主，像万科揽境、招商公园道这类高层将越来越难卖，此刻不降价，未来降价也无人问津。

对于中创区楼市现状及未来走势你有何看法？你认为购房补贴能否刺激潜在购买力？欢迎评论区留言讨论。