华泰证券：取消普宅标准有望减轻一线城市购房税负|房价|二手房|房地产市场

华泰证券：取消普宅标准有望减轻一线城市购房税负

2024-09-23 08:01:36　来源: 金融界

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来源：华泰睿思

根据我们的不完全统计，在各地优化地产政策后，目前仅一线城市普宅标准会对购房税负产生影响，若取消普宅标准，将主要为一线城市二手房改善型购房者减轻交易税负。三季度以来房地产基本面继续承压，政策博弈窗口期开启。我们依然只看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企，以及业绩具备韧性、注重股东回报的头部物企。

核心观点

取消普宅标准已是大势所趋，有望减轻一线城市购房税负

9月20日，《北京日报》报道中共北京市委贯彻三中全会决定的实施意见，其中包括“适时取消普通住宅和非普通住宅标准”；而在7月18日三中全会通稿中，亦有相关表述。我们预计取消普宅标准已是大势所趋，有望减轻一线城市改善型购房者的交易税负，加速房地产市场企稳。

目前仅一线城市普宅标准会对购房税负产生影响

根据各城市政府网站，各地普宅标准存在差异，但大体上围绕容积率、面积、房价制定。根据我们的不完全统计，在各地优化地产政策后，目前仅一线城市普宅标准会影响住宅交易税负，其余城市普宅标准过去可能会影响购房资格、首付比例、交易税负等，但目前普遍已不会对交易产生实质性影响。需要注意的是，北京、上海、深圳均已在23年末优化了普宅标准，显著扩大了普宅比例，据北京政府官网，调整后北京普宅比例提升至七成左右。

若取消普宅标准，将主要为一线城市二手房改善型购房者减轻交易税负

我国个人住宅交易中，新房缴税金额较高的税种为契税，二手房则为契税、增值税及附加、个人所得税。根据我们的不完全统计，目前仅一线城市部分税种涉及普宅和非普宅的区分，非普宅税率更高、免征标准更严格。若取消普宅标准，将显著减轻一线城市改善型购房者的税负压力，除北京外均只直接影响二手房交易（但二手房企稳亦将利于新房去化）。具体而言，北上广深现有非普宅在满足2或5年持有期限要求后可免征增值税及附加（购房全额或增值差额的5%以上），上海、深圳在“满五唯一”后可免征个人所得税（全额的1.5%/2%或差额的20%），北京契税可从全额的3%降至1%/1.5%。

三季度以来房地产基本面继续承压

网签数据方面，根据Wind，8月54城新房/26城二手房销售面积同比-26%/+6%，9月1-20日同比-35%/-27%，同比表现自8月以来继续承压。领先指标方面，根据贝壳研究院的数据，8月量价指标均显示房地产市场热度回落，截至9月15日贝壳新房/二手房经纪人预期指数分别为39.0/35.5，虽较月初略有反弹，但仍处于年内低位。房价方面，根据国家统计局的数据，8月70城新房和二手房房价同环比跌幅均较7月扩大。以上指标均表明，24Q3以来房地产基本面继续承压，5-6月政策潮的效力在逐步减弱，市场对增量政策的期待持续升高。

政策博弈窗口期开启

历年来，930是房地产政策的重要窗口，而24Q3以来经济和地产环境边际承压，加大了市场对增量政策的期待。房地产行业对相关产业链影响更为领先，叠加当前地产股的低估值，推动了资金对于地产股的博弈意愿。我们预计取消普宅标准已是大势所需，有望加速房地产基本面企稳。但考虑到当前房地产基本面仍未稳固，我们依然只看好核心城市储备充沛及运营稳健的优质房企，以及业绩具备韧性、注重股东回报的头部物企。

风险提示：行业政策风险；行业下行风险；部分房企经营风险。