上海外环地段真正的鄙视链

　　以前，我们总说，上海的地段价值是有鄙视链的。

　　内环比中环贵，中环比外环贵，外环再外面没人要，是天经地义的。

　　但总是拿环线来对比，总是有些不公平的。

　　特别是在外环上面，很多板块之间，起点都差不多。

　　但偏偏，因为某些历史巧合，走上了完全不同的发展路径。

　　很多板块的优缺点，在对比之中，会看得更加明显。

　　周浦 VS 川沙

　　周浦说，你川沙除了迪斯尼，还有啥？

　　川沙说，你周浦除了能抱个张江的大腿，还有啥？

　　按道理讲，周浦是没有资格和川沙来PK的。

　　因为，从历史上看，川沙起点是很高的。

　　80年代时候，川沙还一直是浦东的经济文化中心，而周浦是大片的农村。

　　可在1992年川沙撤县变乡镇之后，川沙的发展就一言难尽了。

　　周浦主城人群聚集比川沙强多了，基础设施方面，要比川沙建设要快。

　　特别是在2009年万达开业，商业人气旺盛。

　　紧接着同一年，南汇并入浦东，周浦的楼市跟着大热了一把，而川沙连个响都没有。

　　川沙的真正发展是在2011年迪斯尼的开工建设，带动了附近配套建设，特别是川沙古镇加速开发。

　　可实际上，迪斯尼对于周边楼市、商业的带动并不明显。

　　仅仅只是拉动了一些酒店、民宿产业的发展。

　　川沙的腾飞，并没有如期而至。

　　两个板块的现状，各自优缺点明显。

　　川沙板块，位置上距离张江近一点，但大多还是本地客群居多。

　　学校教育一般，地铁也只有2号线，医院连个三甲都没有，很难吸引张江的客群。

　　周浦板块，虽然距离张江远一点，受张江南扩影响，外溢人口数量大。

　　澧溪小学、中学都算是浦东二梯队，交通有16、18号两条地铁，有一条三甲医院。

　　这些配套，很容易吸引到张江客群。

　　所以说，在居住和产业这一块，周浦可以鄙视一下川沙的。

　　不过呢，川沙在未来也不是没有鄙视周浦的机会。

　　毕竟，今年3月，川沙的整体被划入浦东主城区。

　　川沙是个副中心，张江也是个副中心，

　　这川沙不就一下子和张江地位相当了吗?

　　这不甩出周浦地区中心好几条街吗？

　　周浦看不上川沙，是因为有人气。

　　川沙看不好周浦，那是因为想要争口气。

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　　杨行 VS 顾村

　　杨行说，你除了有个公园，你还有啥？

　　顾村说，你嘚瑟个啥，你除了有几个好学校，你还有个啥？

　　杨行和顾村彼此相邻，也算是相爱相杀。

　　宝山的发展策略，大家都很清楚。

　　最开始是大饼画的大大的，东搞一下，西搞一下。

　　从淞宝到美兰湖，再到顾村和上大，宝山各板块被逐一开发，但缺乏重点和深度，导致与市区的差距越来越大。

　　这种模式下，资源被分散到多个区域，每个区域的发展都相对缓慢，难以形成规模效应。

　　正因为如此，杨行和顾村，虽然是邻居，却从来没有相互借力的部分。

　　杨行的发展，主要得益于1号线建设的早。

　　已经形成了从北向南的居住组团，其中花园城组团人数最多。

　　由于发展的早，又靠近淞宝，所以这里的教育资源一直不错。

　　老牌二梯队有九年一贯制的杨泰实验，

　　近几年又新增了，上大附属宝山外国语和上师大附属宝山实验学校。

　　这是杨行，对刚需群体最有吸引力的地方。

　　顾村的发展，则主要是从2009年顾村动迁基地建设开始的。

　　建设的背景是，宝山区要转型，想要打造一个环境优美的宜居典范。

　　找来找去，找到了顾村头上。

　　2007年顾村公园开始建设，一直到2014年二期建成。

　　为了吸引人口，2012年华山医院建成，2017年龙湖天街开业。

　　7号线、15号线双轨交，也接连补齐。

　　除了教育一般，距离市区有点远以外，顾村已经成为外环外的刚需圣地。

　　在宜居上面，顾村已经慢慢超过了杨行。

　　总的来说，杨行的优点是教育好、距离人民广场更近，但商业级别比不过顾村。

　　此外，杨行还有一个缺点是顾村所鄙视的。

　　噪音污染问题，蕴川路上的集卡，其实很影响生活的。

　　靠近南面的香逸湾、康桥水都、绿地笙晖几个主要小区，大部分时间都是关着窗户生活。

　　当然，未来的杨行，有一个巨大的增量，在于宝山北站的加持。

　　这是顾村，羡慕不来的。

　　有北上海的门户带来的人流，加上吴淞副中心的资源外溢。

　　杨行的未来，未必没有资本和顾村拼一把。

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　　北九亭 PK 南九亭

　　北九亭说：南九亭你个乡巴佬，离我远点？

　　南九亭说：远点就远点，我要去找"徽哥"...

　　九亭看起来是一个板块，实际上南北九亭十分割裂。

　　以沪松公路为界，

　　北九亭主要是九里亭街道，南九亭就是九亭镇。

　　北九亭房屋品质较好，商务氛围更浓重一些，贝尚湾、九里工坊、九亭中心、金地广场组成的天际线，颇有商务区的感觉。

　　贝尚湾和奥林匹克的价格，也算是板块内天花板。

　　九年一贯制的九里亭外国语，更是吸引了看中学区的小中产。

　　南九亭则城市界面比较差，老公房、动迁房居多，还有部分农田。

　　靠近莘闵别墅的地方，还有一些配套不足的别墅。

　　东南面是飞机航道，平常多少还是有些嘈杂。

　　这里的人员构成比较复杂，属于打工人聚集地。

　　早年因为安徽籍人员比较多，所以得了一个外号——“皖亭”。

　　到如今，你在街道边看到最多的小店一定是——淮南牛肉汤。

　　如今，这里也是众多市区打工人的晚间留宿地。

　　所以，你说，南北九亭，是不是很割裂？

　　当然，也不说南九亭就一定没有机会追赶。

　　毕竟，南九亭更加靠近G60科创走廊。

　　久富工业区组团和临港科技城组团建成之后，或许能拉升一把地位。

　　图源：网络

　　但未来南北九亭的割裂恐怕不会缩小的，因为整个规划都是往西南拓展。

　　南北的联通，既没有地了，也没有新项目投入。

　　南北割裂风格已经定型了。

　　南北九亭，看起来是一家，

　　实际上，早就分家了。

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　　小结

　　周浦看不上川沙，

　　顾村看不上杨行，

　　北九亭看不好南九亭...

　　看完这些板块，你会发现外环外其实挺惨的。

　　因为规划和人口的增量，

　　哪两个板块之间不是菜鸡互啄，半斤八两呢？

　　上海这座城市高速发展了几十年之后，很多资源的配置早就定型了。

　　有些板块，就如命中注定一般，未来的发展，其实清晰可见。

　　很多板块不是不想发展，而是土地、人口、产业，很难再做调整了。

　　对于外环上的刚需来说，或许只要追求一点就好：

　　满足最主要的需求。

　　如此，管他们什么菜鸡互啄也好，板块鄙视也好。

　　适合自己，才是最适合的居住地。

　　你说是吗？