城市样本：深圳楼市中披荆斩棘的房企

引言

二手房市场表现优于新房市场。由于二手房具有相对于同区域同品质新房的价格优势，这吸引了一部分原本计划购买新房的客户转向二手房市场。数据显示，今年1月至6月期间，新房成交了12,135套，较去年同期下降了25%，仅占同期深圳二手房成交量的56%。

政策有待再度宽松，促进市场回暖。上半年深圳推行了一系列宽松政策，包括在非核心区域取消限购、降低首付比例和贷款利率等措施。这些政策促使新房市场在6月底达到了上半年的最高成交水平，新房网签成交达到3,656套，同比增长10%，环比增长46%。不过，随着政策效果的逐渐消退，7月至8月期间新房成交量有所下滑。

深圳市场的企业面临着巨大的生存压力。在这样的市场环境中，一些本土房企仍然表现出色，例如鸿荣源、招商蛇口、华润置地和卓越集团等，它们通过积极提升产品和服务质量，保障经营稳健。

市场

占有

本土企业占据主导，核心区域贡献显著

本土企业占据市场主导地位。2024年上半年，深圳房地产市场前30强房企占据了近八成的市场份额。深圳市场的格局相对稳定，本土企业在市场重塑过程中发挥了核心作用，其市场占有率超过八成，外来企业扩大市场份额的难度较大。

图：2024年H1深圳市占率超过3%企业情况

备注：市占率=企业销售额/城市总成交额

本土企业“各占为王”，核心区域贡献显著。

2024年上半年成交金额和成交面积TOP10的楼盘主要集中在宝安、南山和龙华区。 本土企业“各占为王”，在不同区域占据大量市场份额。例如，在宝安区，鸿荣源销售业绩占比超过25%，海岸集团以约12%的业绩占比位居第二；深圳地铁仅71亿元销售额就在南山区贡献了超过四分之一的业绩，招商蛇口在该区域的业绩占比达到15%。

鸿荣源与深圳地铁：区域聚焦带动市场占有率；

鸿荣源在2024年上半年共推出了8个项目，主要集中于宝安区和龙华区，这两个区域贡献了约98%的业绩，使鸿荣源的市场占有率达到了8%。深圳地铁则凭借在南山区的一个项目，贡献了约85%的业绩，同样达到了8%的市场占有率，彰显了核心区域对市场占有率的重要支撑作用。

招商蛇口、华润置地与中洲控股：区域深耕创造佳绩；

紧随鸿荣源和深圳地铁之后，招商蛇口、华润置地和中洲控股位于市场占有率的前五名之列。企业通过在特定区域或板块内的深耕，销售业绩均超50亿。例如，中洲控股在龙华区的业绩贡献达到了53%，而招商蛇口在南山区的表现也非常突出，这些都进一步证明了区域聚焦战略的有效性。

图：部分企业业绩贡献TOP5区域及占比

市场

创利

需求挤压下，深耕型房企加速产品提升

“以价换量”成共识，楼市压力持续增大。

二手房相对稳定。2024年上半年，深圳全市二手住宅成交21,394套，同比增加32%，此外，法拍房挂牌数量超过3,100套。过去一年中，深圳二手住宅过户及网签的最高点出现在2024年6月，7-8月有所下降，但二手房价格长期处于回落态势，6月全市二手住宅成交均价同比下跌15%。“以价换量”成为市场共识，一定程度上保障了二手房成交量。

新房市场压力持续增大。与此同时，新房市场的需求受到了挤压。2024年上半年，新房住宅供应量为27,555套，同比下降20%；成交量为12,135套，同比减少25%。受到政策未有更大强度放松，以及二手房和法拍房对新房需求的挤压，新房成交量不佳，库存量较高，去化周期延长。

整体来看，新房市场的市场成交去化整体较差，部分品质优良、配套完善、性价比高的项目去化表现良好。例如，鸿荣源胤璇府地处宝安核心区，周边配套设施完善、集中，由于限价红利使其具有超高性价比，开盘当日去化高达98%，可见市场对于产品的要求越来越高。

图：部分企业2024H1开盘/加推去化率

本土房企产品品牌力持续兑现。

在当前市场趋势下，鸿荣源、深圳地铁、中海地产等本土房企继续保持深耕领域的优势，开始专注于产品品质的提升。通过优越的地理位置、超高性价比和完善配套设施等优势，使得部分项目实现了开盘首日去化率普遍达到50%以上的佳绩。

鸿荣源：优质地段的高性价比产品。

鸿荣源推出的三个项目——鸿荣源·珈誉府、鸿荣源尚云和鸿荣源胤璇，在2024年上半年均取得了良好的市场表现。其中，鸿荣源胤璇的开盘去化率高达98%。珈誉府和尚云两个项目主打小户型，价格亲民但配置高端，均位于核心区域，户型实用率高，周边商业配套齐全，性价比极高。鸿荣源胤璇坐落于宝安中心前海板块，凭借其独特的地段价值、四房户型和8.55万元/㎡的价格优势，实现了开盘首日几乎全盘售罄，单日销售额接近10亿元。

深圳地铁：核心地段的高端产品。

深圳地铁的深铁前海时代|尊府Ⅱ和深铁璟城两个项目均位于宝安区。深铁璟城以其超低密度、大园林、一梯两户/两梯四户的设计提升了居住体验，加上优质的教育资源和商业配套，提升了项目的品质，但由于价格较高，与周边竞品相比吸引力不足，导致去化情况不佳。而深铁前海时代|尊府Ⅱ项目位于前海板块桂湾核心地段，拥有丰富的商业和交通资源配套，凭借优质的产品力和稀缺户型的优势，开盘当日销售额超过27亿元。深铁前海时代项目为深圳地铁带来了超过70亿元的销售额，体现了其单盘的影响力。

中海地产：核心地段顶豪产品。

中海地产的中海·深湾玖序、中海时光境花园去化较好。中海时光境花园位于光明科学城科创中心，便捷的交通网络、丰富的社区设施和高品质的建筑及装修是其亮点，尽管周边商业不够发达，但价格优势弥补了这一点。中海·深湾玖序位于深超总核心地段，作为近20年来唯一的可售住宅项目，极为稀缺，其纯大面积户型、成熟的周边配套、三地铁+主干道环绕的独特设计冲击了深圳的豪宅市场，首次开盘推出293套房源，去化率超过90%，实现销售额过百亿元。玖系产品作为高端顶级豪宅项目，在北京、上海也取得了亮眼的成绩，提升了中海在高端住宅市场的竞争力。

表：2024年H1加推情况

市场

发展

本土企业“垄断”市场，外来企业拓展困难

近三年来，深圳楼市主要由本土国央企主导。2024年，深圳几乎没有新增土地供应，这给外来企业和民营企业在公开市场的拓展带来了巨大挑战。尽管如此，本土民营企业通过灵活的战略调整，在市场中找到了立足之地。例如，鸿荣源始终坚持旧改拿地等。

民企的困境与破局：民企中龙光集团和鸿荣源有拿地。

龙光集团：2021年以69亿元拿下南山西丽的人才房项目地块，但由于定价偏高及市场变化，该项目最终被搁浅，并以亏损39%的价格进行法拍

鸿荣源集团：采取谨慎稳健布局策略，以宝安区和龙华区为中心，布局壹方城、珈誉府、尚云等。

表：2021年-2024年深圳拿地总价TOP10

国企的拿地与布局

2024年上半年，仅有一块新增土地被中建壹品和湖北文旅联手以总价51.79亿元竞得。该项目位于龙华华南物流园，土地面积3448平方米，计容建筑面积21.66万平方米，可售住宅面积20.29万平方米。在深圳这样一个封闭性较强的市场环境中，两家外来国企能够首次联合进军深圳市场，实属不易。

长期深耕的本土国央企。相比之下，深圳地铁集团、中海地产、人才安居等本土国央企则长期深耕市场。这些企业通过公开市场招拍挂、旧改等多种方式拿地布局，确保了其开发项目的货值稳定。

总结：深圳房地产行业仍处于调整期，未来需要密切关注政策动向，随着政策的逐步放开，市场有望趋向稳定发展。对于企业而言，市场的不确定性及城市的封闭性特征意味着，如鸿荣源、招商蛇口、中海地产、深圳地铁、华润置地等深耕型或本土房企，通过提升产品能力和采用多元化拿地方式，能够保障其市场占有率。然而，对于民营企业和外来企业来说，面临的挑战相对更大。值得一提的是，中建壹品近期与湖北文旅联合新进驻深圳市场，值得我们小小期待。

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