万科龙湖金地高管加盟+巨资买地！贝壳要抢开发商生意了

从中介到地产开发。

9月20日，贝壳旗下贝好家10.76亿元摘得成都金三H12地块，楼面价27300元/平方米，刷新成都土地楼面价纪录。

该地块位于成都金融城三期，为住宅用地，面积23.6亩，吸引了14家房企参拍，包括金茂、建发、招商、绿城、越秀、锦江统建等等。

经过82轮竞价后成交，楼面地价27300元/㎡，溢价率达到42.19%，成交总价约10.76亿元，溢价率42.19%，竞得者为贝壳旗下贝好家(成都)置业有限公司。

贝好家是贝壳集团2023年7月成立的住宅开发服务平台，此前已在北京、广州的土拍中出手，但并无斩获。今年7月底，贝好家在西安摘地2宗。

贝壳方面表示，此次是贝好家第二次拿地，也是贝好家第一次自主操盘的地块，项目初步定位是高端产品，从拿地、定位、设计、营销等各环节都将充分体现贝好家的C2M（从消费者到制造者）理念。

贝壳高溢价拿下成都宅地

该地块位于锦江区柳江街道祝国寺村6、7组，建设用地面积15777.47㎡，规划建筑面积39443.68㎡，建筑限高60m，容积率2.5，起始总价约7.57亿元，起始楼面价19200元/㎡，地块开拍前楼面价已是锦江区新高、成都第二高。

据了解，该地块位于金融城三期，板块起点高、规划高，吸引了绿城、越秀、建发、招商、大悦城、交子金控、金茂和四川联投联合体、贝好家等十多家企业参与竞拍。

中指研究院四川分院指出，此次是贝壳首次在成都土拍市场上成功拿地。该宗地再次刷新了成都楼面地价记录，此前为今年4月锦江区林家坝板块成交的53亩地块，楼面地价24500元/㎡，由金茂竞得。

据中指研究院四川分院介绍，该地块为金融城三期区域调规后第二宗住宅用地拍卖，也是金融城三期在成都取消“限房价、限地价”双限政策后（简称“双限地”）拍卖的第一宗住宅用地。金融城三期第一宗为去年6月成交的“双限地”29亩，由华润置地以楼面价20700元/㎡、清水房限价36000元/㎡成交，今年上半年以“金融城·锦宸府”入市，套均总价超千万，两次开盘都迅疾售罄。此次地块的高价成交，也充分体现了金融城三期板块在当前成都市场下的高热度和高市场认可度。

中指研究院四川分院表示，本次土拍地块具备足够稀缺性，以高溢价成交在业内属于正常认知，从成都整体土地市场来看，目前仍属于低位盘整期，非核心地块的土地预计仍将保持较低热度。同时，该地块是成都6月20日发布《成都市城市规划管理技术规定(2024)》后的成交宗地，项目在产品打造上可发挥空间更大，也对拿地企业的产品力提出更高挑战。

据了解，贝好家自2023年7月成立以来，组建了包括AI算法、数据产品、客户研究、设计建造、营销策划等多元化、专业化的团队。贝好家团队已对全国重点城市的数百个楼盘进行了调研学习，明确了“数据驱动型住宅开发服务平台”的定位，也确立了“以大数据支撑的C2M产品解决方案”为核心、以“灵活多样的资金解决方案”和“线上线下一体化的高效获客营销方案”为辅的“1+2业务模式”。目前，贝好家已在西安等地有了该模式的合作项目。

贝壳方面表示，此次是贝好家第二次拿地，也是贝好家第一次自主操盘的地块，项目初步定位是高端产品，从拿地、定位、设计、营销等各环节都将充分体现贝好家的C2M（从消费者到制造者）理念。

贝壳开始进军房地产开发？

此次贝壳大举在成都拿地也被认为是贝壳开始进军房地产开发。

对此，贝好家内部人士回应澎湃新闻：“进军房地产开发”只是一个说法，贝好家的定位是“数据驱动的住宅开发服务平台”，这很明确。贝好家的商业化模式，确定是走轻资产的平台服务模式（1+2合作模式）。

既然走轻资产路线，贝好家又为何不惜重金自己拿地，且明确自主操盘？

上述人士坦言，在“1+2合作模式”推进过程中发现，如果没有具体样板和实操，与开发商建立信任的难度比较大，所以我们非常谨慎地在主流城市挑选合适的项目，通过自操盘，验证C2M能力，兑现好产品、好服务和客户理解能力，树立品牌效应，让开发商等合作伙伴对贝好家更有信心，以实现长期的轻模式发展。

成都或只是贝好家的一次尝试。对于后续的拿地计划，贝好家方面未予回应，不过其称后续将视地块情况而定是否需要再自主操盘。

贝壳集团副董事长、贝好家首席执行官徐万刚表示，自主操盘一个项目，并不意味着贝好家要成为房地产开发商，主要是为了更好地验证贝壳C2M产品解决方案的落地能力，增强合作方对“1+2业务模式”的信赖。

按照贝壳的构想，“1+2业务模式”是“以大数据支撑的C2M产品解决方案”为核心、以“灵活多样的资金解决方案”和“线上线下一体化的高效获客营销方案”为辅的模式。

贝好家方面告诉澎湃新闻，其提出的“1+2业务模式”中的资金服务，很多是根据合作方需求、联合其他资金方共同出资，因为有了贝好家参与的项目，不少投资方也愿意跟投。据了解，今后，贝好家考虑参与或发起成立基金，帮助潜在合作方拓展融资渠道，通过产品解决方案的加持提升开发结果的确定性，与投资方共享收益。

传统房企巨头高管加盟

去年7月，贝壳将企业战略从原来的“一体两翼”升级为“一体三翼”并对组织架构进行调整，其中，“一体”即指房产经纪服务业务，“三翼”则在原来家装、惠居的基础上增加了贝好家，形成了四条事业线。

贝好家即是贝壳组建的地产团队。澎湃新闻获悉，贝好家成立一年来，其已组建了以AI算法、数据产品、客户研究、设计建造、营销策划等多元化、专业化的团队。该团队中有不少是来自万科、龙湖、金地等头部房企的人员。

举例来说，原龙湖地产运营工程部副总经理、合景泰富集团工程管理中心总经理杨宝刚，原万科北京区域首席城市研究合伙人都珊珊，原龙湖地产、金科及金地集团客研中心负责人罗酬剑，原龙湖集团研发中心总经理郭旌、万科东北区财务总经理肖铮等均已加入贝好家。

其中，杨宝刚现任贝好家运营中心总经理，分管运营、工程、招采、成本等；罗酬剑现任贝好家客户与市场研究中心总经理；郭旌现任贝好家研发设计中心总经理；肖铮现任贝好家财务中心总经理。

从组织架构来看，贝好家由总部、城市公司构成。总部方面，贝好家成立了业务发展中心、C2M创新中心、设计研发中心、建造管理中心、营销中心，以及法务风控、财务、人力资源中心和办公室。城市公司方面，目前贝好家在北京、上海、成都、西安四个城市成立了正式筹备组（并注册分公司），也在其他主要城市设立相关业务人员。

从贝好家的动作来看，今年以来，贝好家开始在一二线市场的热门地块中崭露头角，此前，北京以及广州的土拍中就有贝好家的身影。

有开发商人士认为，在买方市场下，贝壳作为开发商最大的分销商，其获客能力及现金流优势明显，因此，预判贝壳应该不会大规模拿地，而是引入代建或合作的轻资产模式为主。

根据贝壳公开的信息，截至2024年6月30日，贝壳的现金、现金等价物、受限资金和短期投资合计结余为人民币597亿元。

不过，也有业内提出疑问，贝壳拿地开发，利用贝壳的优势，如果后续销售可刨除分销费用压降房价，或是贝好家相较其他房企的一大优势，此次贝壳欲打造高端项目，这就像让买“LV”的人跑去买源头工厂，品牌认可度仍有待验证。

据中指研究院四川分院监测信息，贝好家此次拿下的是金融城三期区域调规后的第二宗住宅用地。金融城三期第一宗地块为去年6月由华润置地以楼面价20700元/平方米成交。今年上半年以“金融城·锦宸府”入市，套均总价超千万。

面对质疑，贝好家方面认为，成都锦江区金融城三期H12地块地价高主要是因为地块优质，并不一定意味着高风险，而是高价值。这个项目地段好，面积不大，风险相对可控。成都市场相对健康，项目体量适中，避免了因周期长和套数多造成的不确定性。项目位于核心地段，地块质量高。贝好家也是冷静思考、审慎判断后做出的决策。贝好家已经做好了充分准备，匹配了合适的团队和资源，有信心取得成功。

“目前，行业整体在进行出清，贝壳在拿地和销售层面的竞争会相对小一些，当前也有部分非典型房企在进行一些拿地的动作，贝壳作为房地产产业链上的企业，想把产业链打通，在行业低位的时候拿一两个项目进行一些尝试性的动作，是一种战略上的尝试。”业内人士说。

此次，伴随着贝壳首个自主操盘项目落地成都，贝好家的“1+2业务模式”能否突围仍有待市场检验。

来源：券商中国、澎湃新闻、土联社等

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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞

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