时间不多了！南沙的楼市格局，将迎来重大改写！！

恭喜南沙的新老业主，又要背刺了！

9月20日，广州招盛房地产有限责任公司以101780万的底价，拿下横沥岛2024NJY-3地块。扣除456㎡配建后，成交楼面价约1.3万/平。

据了解，该地块位于横沥岛凤凰大道西侧、横沥中路北侧。地上面积31180㎡，容积率2.5，总建面77950㎡，分为两个地块开发。

其中编号DH0501082的分地块1占地13350㎡，建面33375㎡；编号为DH0501083的分地块2占地17830㎡，建面44575㎡。

公共配套设施并不多，仅有物业管理、垃圾收集站、公共厕所以及微型消防站，合计建面456㎡。

值得注意的是，这已经是招商蛇口二入南沙了。

在2021年广州的首轮集中供地中，招商蛇口历经110轮竞价，最终以总价41.31亿元夺得位于庆盛的2021NJY-1地块，溢价率近36%，折合楼面价18108元/㎡，该地块正是如今的开发建成的招商·湾区1872项目，在售产品为建面约79-199㎡三至四房房。

但遗憾的是，由于项目所处的位置并不算好，周边的生活配套几乎为0，再加上定价又高，最终该楼盘沦为“小透明”，市场反响平平。

根据阳光家缘查询数据显示，招商·湾区1872项目仅卖出110套房源，去化率只有12.7%，销售情况并不乐观。

那么问题来了，栽过一次跟头的招商蛇口，为何敢再入南沙？难道是真爱？？

据知情人士透露，招商·1872项目的剩余房源，已经打包卖回给了ZF，以置换横沥地块。

这般操作简直是“神来之笔”，不仅安抚了实力房企的情绪，同时还盘活了土拍市场。

那么招商这次拿的横沥地块，会不会又是一个坑？

首先从位置上看，2024NJY-3号地块中等偏上。

地块位于横沥岛中部，距离18号线横沥站的直线距离仅约400米，旁边就是规模约54万㎡横沥TOD综合体项目（规划中），该项目地块已纳入南沙今年的出让计划表中。

唯一美中不足的是，项目地块没有宽阔的江景资源，只有南侧的中轴涌和西侧的三多涌聊以慰藉，算是有得有失吧。

但细看地块的出让条件和地块规划，就能发现这宗地还有3个全南沙独一份的重大卖点。

其一，与横沥TOD互联互通。

按照规划条件，2024NJY-3地块一并出让了地下空间33840㎡，比居住用地的占地面积31180㎡还大。

这也意味着，未来两块宅地的地下部分可以相通，更重要的是，甚至能与横沥TOD互联互通，构建起多元立体的交通网络。

并且，土地出让金部分，已经包含了地下空间非计容建面27300㎡的价格，而常规的土地出让，并不包含地下空间土地出让金。

换言之，这宗宅地的实际成本，应该是比明面上的还要更低。

其二，这是横沥首个“超新规”宅地

地块规划条件显示，该地块鼓励采用“大阳台”设计。

而且半开敞空间水平投影面积之和占住宅套内面积的比例，由新规的20%，进一步放宽到了25%！

这也意味着，未来新房产品最高实用率可以达到125%。（具体以房企实际数据为准）

其三，地块属于“试点立体园林住宅”项目

立体园林住宅建筑是一种新兴的建筑模式，将绿色生态理念注入城市建筑实践，通过设置平台立体绿化，将空中花园庭院与现代电梯楼房相结合，形成户户有花园庭院的建筑形式。

因此，项目的出让文件中也指出，“每户可设计一个或多个户属空中花园，其水平投影面积小于等于住宅套内（含计容半开敞空间水平投影面积）建筑面积的40%”。

“户属空中花园高度须不小于两个自然层层高；满足悬挑长度不小于2.4m，且开敞率不小于40%”；

最重要的是，符合规定条件的户属空中花园不计入容积率且不计入产权面积。

允许阳台占比扩大到25%，叠加空中花园占比40%，也就意味着南沙将迎来首个实用率突破100%以上的楼盘。

另外值得注意的是，地块的容积率仅有2.5，是全岛目前容积率最低的楼盘，显然是为改善群体打造的。

可以预见，如果招商没有在产品设计上作死，且定价靠谱，未来问世后必定是横沥岛上非常炸裂的存在。

随着今后“超新规”地块的陆续加入，南沙整体的楼市格局将被改写，留给其他KFS和二手房的时间，恐怕不多了....

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