广东
高手齐聚光明顶！
今天，广州规自局调整了天河两处地块的控规，再次释放出一批新宅地。
两处地块的来头都不小：
一处位于金融城，与“准地王”南方面粉厂地块仅一路之隔；
一处位于天河智谷，就在城投珠江·天河壹品北侧，而且是中心区率先挂出的超低密度宅地，容积率仅0.8！
如今的广州土拍市场，真真是六大门派齐聚光明顶，把各大高手都叫来，准备一决高下了！
员村二横路西侧地块
员村二横路西侧地块（AT0807规划管理单元），即此前流出的绢麻厂地块。
与“准地王”南方面粉厂地块仅一路之隔，同位于金融城核心区。与南方面粉厂地块相比，员村二横路西侧地块二线望江，被分成两宗宅地。
其中AT080720地块用地面积14148平方米，建筑面积<53762平方米，容积率<3.8，建筑限高150米。
AT080721地块用地面积27338平方米，建筑面积≤103884平方米，容积率<38，建限高150米。
地块前面是商务办公用地，滨江一线建筑限高60米，二线建筑限高140米，还是会对宅地的望江视野形成一定遮挡。
景观不够，配套来凑。
这宗宅地的最大亮点在于：
地块自带学校，西侧有一处中小学用地，规划为一处小学。
虽说周边教育资源不差，但近年来天河优质学校预警频出，自带有一所规划学校，确定性一下就强了不少。
在公示的控规里，还有一个有意思的信息：
员村周边的大部分用地，性质从此前的商务、绿化用地，调整为待定。
换句话讲，金融城核心区，有可能会成为接下来天河土拍放大招的“主战场”。
至于这些地块怎么调整，我猜测应该是会根据接下来市场对面粉厂地块及绢麻厂地块的反应，再做进一步决定。
而且我们预估，绢麻厂地块大概率会像面粉厂地块，使用容积率新规提高使用率。
最终能做到多少，我们也静待地块正式挂网时揭晓答案。
至于起拍定价上，绢麻厂地块的起拍价会比南方面粉厂略低，目前南方面粉厂折合起拍楼面价约5.02万/平。
我们预估，绢麻厂地块的起拍楼面价会在4.3-4.5万/平左右。
马鞍山地块
天河区马鞍山以北片区（AT0607管理单元）位于天河智谷板块，在城投珠江·天河壹品北侧。
划重点，这三块地容积率仅0.8！而且建筑限高18米！
一般来讲容积率0.5-0.8，可做双拼、联排别墅。这妥妥的是别墅回归中心区啊！
前段时间市规局召开的土地推介媒体座谈交流会中才透露，中心区很快会挂出低密地块，可能会有容积率＜1的地块面世。
没想到，这么快就来了，而且还在天河。
要知道，近10年来，广州只出让过2宗容积率<1的地块。而位于中心四区内，容积率<1的地块几乎前所未有！
直白点理解，这几块地的出现，基本预示着广州取消“限墅令”了。
这三宗宅地，是由片区内原本的四宗商务用地合并调整而来。
其中，AT0607036地块用地面积41728平方米，容积率0.8，建筑面积33382平方米，建筑密度<30%，绿地率>35%，建筑限高18米。
AT0607043地块，用地面积24839平方米，容积率0.8，建筑面积19871平方米，建筑密度<30%，绿地率>35%，建筑限高18米。
AT0607047地块用地面积32940平方米，容积率0.8，建筑面积26352平方米，建筑密度<30%，绿地率>35%，建筑限高18米。
而且在用地指标里，还有一点：
配置了地块，用于布置必要的停车配套和市政管网，允许AT0607036、AT0607042、AT0607043、AT0607054地块统筹开发地下空间。
你品，你细品。
可以说，这三宗地块的出现，会对整个广州豪宅市场形成极大的冲击力！
我们预估，这三宗宅地的起拍楼面价，或不比面粉厂地块低，而且这几宗地块，势必会受到开发商的高度关注。
选择在天河相对核心的位置放出低容积率地块，或许也是广州在试探开发商们的价格承受能力与接受度。
目前，地块周边在售新盘有城投珠江·天河壹品，目前项目处于清货阶段，成交价7.7万/平左右。
约3公里外，就是如今天河的高端改善主战场世界大观片区，在售新盘包括越秀·观樾、缦云广州、合景臻颐府等。
重磅级地块接连出现，广州土拍这场好戏，即将拉开序幕。
至于谁能笑到最后，我们也拭目以待。
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