上海的地段鄙视链，都写在这张地图上了

在二手房交易中，一些房东喜欢强调环线自己的房子在内环内、中环内来凸显地段优势，但实际在今天的上海：

地段并不是判断地段好坏的标准，而且有很大的迷惑性；

今天上海也不再用环线来定义地段了，中央活动区才是。

根据《上海市城市总体规划（2017-2035年）》，定义了中央活动区概念，其定位上海未来的城市名片；

而在其中我们更是发现：

内环大量土地都被踢出中央活动区，滨江区域却大多被囊括其中，这本身也在验证「滨江强于环线」的理论。

我们换个维度，看看哪些内环的片区被踢出中央活动区、以及为什么被踢走了——

这些板块普遍特征都是以老破小为主的老旧社区，长寿路、联洋这些次新社区也已经接近20年了； 虽然位置看着很不错，但在官方定义里可能已经不属于一级地段，光靠一个内环内的名号IP撑着。

其中，从哪个区在中央活动区内的面积占比多少也能看出能级高低：

1.黄浦区+老静安：全区都属于CAZ，头牌；

2.徐汇：被划走4号线外+斜土路；

3.长宁：中环也能CAZ，天山+古北；

4.浦东、虹口、杨浦被挖走最多，只有最精华部分保留；

5.最大输家是普陀，一平方米都没有，官方钦定市区的郊区。

老黄浦、老静安、老徐汇有着自己的历史韵味，大片保留很合理；

但很明显发现，滨江在近年来的热度之高，房价增幅也高于老克勒地段。

深究这件事背后的本质，其实和「有钱人的口味变化」有着很大程度的联系——

如果我们仔细观察认购名单中的身份证号就会发现，今天在上海买新房的客群中大多数都是新上海人而非土著；

新上海人有一个非常显性的购房特征：

对上海所谓的地段情怀不是很感冒，但对滨江江景情有独钟；

就和你可能说不出伦敦巴黎哪里是历史风貌区，但一定知道泰晤士河塞纳河一样。

那么在中央活动区内，上海到底有哪些新房在售/待售呢？我们已经把项目都标注在了地图上，供大家参考——

这里的新房普遍以豪宅为主，最低门槛是杨浦滨江的保利外滩序45+88街坊，起步可能仅在1200万；

而除了这里之外，其他所有项目起步都在2000万级、主力价格甚至在4000、5000万以上。

项目基本信息我们已经整理如下，接下来将对每个项目进行逐一盘点——

01 “CAZ最低门槛：保利外滩序”

虽然名字叫保利外滩序，但实际项目分为45和88街坊两个地块，从具体位置上看，45街坊楼下就是18号线丹阳路站、江浦路隧道和渔人码头商业，位置比88街坊要更好些；

很多人会担心项目贴着江浦路隧道会不会有噪音，现场看到有隔音板，理论上存在一定噪音，但噪音算不算吵这个只能大家到现场体验，我们来的时候没什么车很安静。

实地来到周边，项目北侧有一个规划幼儿园、南侧有规划小学，东侧就是区域内标杆二手房阳光城滨江悦，2018年取证价格约9.98万，最高点接近17万单价，目前在14万左右：

小区南侧是杨浦科学家社区公寓，这是正儿八经的高精尖人才公寓。

根据上观新闻7月12日报道，杨浦区人才工作座谈会在上海杨浦科学家社区举行，杨浦区对满足科学家社区租房补贴条件的入住人才采取租金减免的方式予以租房补贴，按照顶尖战略英才、国家级英才、市级英才、区级菁英等四类人才对应补贴标准直接抵扣相应租金；

科学家社区整体为1幢地下2层、地上16层的L形建筑，外立面设计现代时尚，设有花园露台。房型涵盖1室户、2室户、3室户等多种户型，满足不同层级人才的居住需求，最大户型约350平方米，共有五房二厅三卫。

从高空视角俯瞰周边长这样：

根据高德地图数据，项目驾车至世纪大道、陆家嘴和北外滩等区域大约在10-15分钟之间，关注项目的客户不少都来自浦东：

项目预计最快下周开放样板房，主力推出约100平三房，边套位置的主卧和北向次卧标配270度拐角飘窗：

88街坊相对更靠近滨江，步行距离约650米左右，而且距离医院更远，所以综合条件更好;

项目前后由6栋8层洋房组成；项目南侧目前现状为老破小小区；

项目步行约600米就能到滨江岸线，这是在项目西侧马路上拍摄的照片，在建的高层就是中国节能上海总部：

根据高德地图测绘，88街坊步行至18号线丹阳路站约900米左右，12号线宁国站约1.2公里左右，相对45街坊距离地铁远一些。

预计保利外滩序项目单价预计接近13万/平，目前展厅已经开放；感兴趣的同学可以私信我领取项目资料。

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02 “倒数第二低门槛：苏河湾”

除了外滩序之外，黄浦区主力总价都在4000万以上，想要买进中央活动区的另一个低门槛选择就是苏河湾的龙盛湾上和苏河湾1号了。

在2024所有豪宅项目中，苏河湾板块的性价比可能是最高的——

曾几何时，苏河湾的价格和南外滩、陆家嘴等都是平起平坐，甚至还要更贵一些：

2019年，南外滩的融创外滩壹号院12.19万/平；

2020年，陆家嘴的九庐13.5万/平；

2021年，苏河湾的安康苑单价12.88万/平；

2023年，百汇园三期单价13.2万/平；

可以看到，三年前苏河湾的价格比起其他板块毫不逊色，甚至可能还会觉得贵。

而时间来到2024年——

南外滩的壹号院2期预计17.3万/平；

陆家嘴的滨江凯旋门17.28万/平；

徐汇滨江的中海领邸14.65万/平；

苏河湾的龙盛湾上却仅需13.38万/平；

看到差别了吗——

3年前，苏河湾的价格比起南外滩都贵，比徐汇滨江便宜大约3%；

3年后，苏河湾的价格是南外滩的78折，比徐汇滨江便宜大约9%。

在全市豪宅大涨价的环境下，苏河湾的价格就显得有些便宜了。

苏河湾板块内配有8/10/12号线三条地铁，一站直达人民广场、两站南京西路、四站新天地，即使是直线距离至外滩也仅约1.5公里，地理位置不仅得天独厚，交通配套也是天花板水平。

龙盛湾上开放了全新248平的样板房，这也是项目最大的户型，正式对外开放——

248平户型还有灵动空间设计和诸多细节呈现，例如户型提供了2+2+1房、3+1房，及纯4房多种选择，可按照业主需求定制。

样板房内亮点很多，我们一个一个来看——

一进门，皮革玄关柜现在不稀奇了，大理石贴面玄关柜在上海倒是第一次见到：

整个玄关空间非常大，足够放下一个沙发专门用来穿鞋拖鞋，尺度感拉满：

餐客厅空间非常方正，全屋采用米色系风格，大理石墙面依旧沿用：

厨房岛台为交付标准，同时电器采用嘉格纳七件套：

在样板房内，设计师将主卧和次卧打通形成灵动空间，单独茶室的设计创新十足：

另外值得一提的是，卧室和飘窗全包的木饰面都是交付标准，产品力很硬核:

项目3批次房源得房率可以做到约77%，这个数据甚至已经超越不少小高层项目了；

搭配上3.3米的层高、6.6米的架空层，项目在纸面数据上兼顾超高层的视野和小高层的得房率，这就是未来二手房市场中竞争力的保证。

项目基础信息和周边配套规划可参考如下：

全新样板房已经对外开放，感兴趣的同学可以私信我了解更多。

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03 “黄浦区”

黄浦区新房在今年开始一下子多了起来，但主力总价普遍都在4000万级甚至一个亿：

其中，位于南外滩的豪宅项目融创外滩壹号院3批次最快9月底上市，火箭哥团队今天来到现场进行实地航拍，为大家带来工地最新进度和楼层视野实探——

这次3批次仅有1栋楼入市，也是整个项目最后一批房源，位于小区西南角的T4：

根据实地航拍，目前这栋楼工程进度已经出土，未来南侧就是外滩壹号院三期地块：

在100米高度，小区可以看到北侧三件套，但这次的4号楼会被1号楼遮挡，景观视野一般：

在小区50米左右高度向南拍摄，面前的空地就是壹号院三期，图中右侧公司是黄浦庆成府，目前依旧有房源在售：

项目上期取证约17.1万/平，这次价格依旧会略有上涨，黄浦区整体价格上涨幅度明显，而且会有要求每批次价格上调的潜规则存在。

项目此次起步面积仅约180平，预计总价在3000万内就能上车，也是整个小区门槛最友好的一次，3个户型得房率都超过80%，套内空间足够大。

正式取证，项目即将在明天开始认购；

具体一房一价分析可以参考如下：

建面约180平三房A户型

餐客厅大落地窗+内阳台设计

可实现3+1房功能

建面约210平四房B户型

中西厨设计+3卫生间

建面约245平四房C户型

实际是五房产品

样板房实景照片可以参考如下：

壹号院IP从10年前入市至今就一直是超级IP，外滩壹号院更是其中货值最大的项目系列——

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