半年权益销售仅33亿元，中交地产董事长李永前上任五年后辞职，曾立下“千亿”目标

5年前，刚到任的中交地产董事长李永前信誓旦旦地立下“销售规模上千亿”的目标，而实现这个目标的关键节点定在了2023年。

遗憾的是，2023年，中交地产的销售仅为373亿，不及目标的40%。到了2024年的半年度，这个数字只有81亿元，不仅千亿变得愈发遥不可及，就算是比去年，也大幅减少了62.26%。

除此以外，中交地产上半年的净利润也同比下滑72.86%，亏损了9.8亿元。

这份暗淡的半年报仅发布半个月，9月13日，中交地产发布两份公告。其中一份公告提到，由于工作变动原因，李永前申请辞去董事长、董事会战略与执行委员会、提名委员会委员职务。

也就是说，任职前许下的千亿愿望，李永前再也没法带领中交去实现了。中交在市场高涨的情况下错失了几次历史机会，如今市场急转直下，或许谁也没有这个能力再去托起一家庞然大物了。

从“千亿”到“百亿”

2014年，震动中国房地产界的“融绿之争”落下帷幕，当年年底，中交用60.15亿港元收购宋卫平、行政总裁寿柏年以及夏一波合共24.288%的股权，和九龙仓持股比例相当。

到了2015年5月18日，中交通过买入原绿城执行董事罗钊明控制的“Tandellen Group Limited”持有的绿城4.627%股份，收购后持股28.915%，一举成为绿城的单一大股东。

2个月后，加入中交5年的李永前就被派去绿城中国担任绿城中国执行董事、执行总裁。

一位绿城中国内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》：“当时，李永前负责的是战略投资，他挺有魄力和胆识的，专业能力也很强。”

这与其专业背景相关，1998年从郑州工学院毕业后，李永前先后担任过北京海开房地产总经理助理、中建地产公司协调管理部总经理、中国水电地产公司副总经理、中国电力建设集团房地产事业部副总经理等职务。

2019年6月，李永前调回中交地产，坐上头把交椅，7月11日，张亚东获委任为绿城中国董事会主席。

在李永前到任之际，中交已经大致完成了重组。2018年7月，经过接近10年的重组，中交在房地产板块已经形成了中交集团、中交房地产集团、中交地产的三级控制体系，也是中交地产现在的股权面貌。

而李永前也带领着中交地产一路高歌猛进。

2019年，李永前到任当年，中交地产实现了签约销售金额293.87亿元，到了2020年，这一数字就增长了81.37%，达到了533亿元。2021年，中交地产仍然实现了增长，签约销售金额560亿元,同比增长5.07%。

好日子仅仅持续了2年多，2022年，随着市场环境的变化，中交地产的业绩也开始回落。2022年，其签约销售金额458.82亿元，同比下降18.07%；2023年，销售额再度下滑18.5%，达到373亿元。

此前一位中交系统内部人士告诉《凤凰WEEKLY地产》，因为业绩持续下滑，“地产的董事长在内部开会被批评了好几次。”

今年1月，李永前等高管参与了中交集团2024年工作会议。中交集团董事长王彤宙指明了中交房地产的经营方向，“2024年，中交房地产要深刻领会房地产行业供求关系发生的深刻变化，加快新发展模式的建立；要深刻分析公司高质量发展面临的问题，坚决守住不发生系统性风险的底线。”

中交房地产党委书记郭主龙也表示，“维持好现有规模，搭建好管理体系，严谨审慎谋求增量、下大力气去化存量、狠下决心做实资产、做强投资。”

外界推测，郭主龙极有可能是接替李永前的人选。在李永前离职的公告中提到，中交地产第九届董事会第四十一次会议同意选举郭主龙为公司第九届董事会董事候选人，任期与本届董事会其他成员任期一致。

2024年上半年，中交地产的日子更难了，不仅没有土地入账，实现签约销售金额仅有81亿元，同比减少62.26%，权益金额更是只有33亿元，彻底跌入谷底。

在这个财报期内，中交地产计提2.3亿元，期末计提总额共35亿元。中交地产表示：“2024年上半年度公司多项目销售情况不及预期，2024年6月30日，公司对项目开发产品及在建开发项目的可变现净值进行测试并计提相应存货跌价准备，将减少公司归属于母公司股东的净利润约2亿元，减少归属于母公司股东权益约2.07亿元。”

在当下的市场环境下，千亿梦已经遥不可及，保住百亿权益销售才是“迫在眉睫”。

难以摆脱的同业竞争

在2018年，中交系推进重组进程之后，中交集团庞杂的地产板块逐渐清晰，旗下形成中交地产（A股）、绿城中国（H股）、中交海外地产（海外）三个主要的房地产开发平台。按照中交集团的想法，中交地产将成为其“地产旗舰”，要做到央企“前三”的规模。

相对清晰的平台架构，让中交地产迎来发展契机，特别是绿城，这个行业标杆房企的内部合作，让中交地产旗下的大量资产得到盘活的机会。

但事情进展并不顺利。

一位参加过当年合作的老绿城人告诉《凤凰WEEKLY地产》：“中交入主绿城之后，我们当时经常去北京，谈论特别多的是关于两边的战略怎么协同。那个时候有三块牌子，一个是中交地产，一个是中房地产，然后加上绿城，当时的基本界定是绿城主打中高端，中交地产主打刚需，中房地产去做保障房。但是，中交地产不太想去做中低端的东西，也想往上冲，然后两边就有点顶着。”

更重要的是，中交体系中的基建业务带来了大量的土地和房建业务，这部分资源怎样盘活，中交和绿城又出现了分歧。

“绿城花了三年时间，去看大概300个项目，挑哪些项目可以合作，那个时候我们基本上全国的项目团队全部出去，看完以后回来的一致看法就是没法合作。”

他的解释是，中交旗下的土地资源尽管很多，但其实优质的资产并不多。

“比如政府欠着工程款，就会给他们地，结果看的很多地跟城市发展方向是反着的。虽然地价很便宜，但是旁边的基础设施配套都没有，如果配套要过去的话，可能地价又要翻上去了，然后项目与城市发展方向不同的话，销售压力很大，所以后来一个项目都没有。”

2016年4月份，中交地产曾计划与绿城房地产集团共同对重庆中交绿城进行增资扩股，增资完成后，中房地产持股占比65%，绿城地产持股占比35%，双方将合作开发中交的标杆项目重庆中央公园项目，这也将成为中交系控制的两大公司首次联手操盘。

中央公园项目对于中交地产来说意义非凡，在对外宣传中将其称为纽约、伦敦之后的世界第三大城市公园，无论是占地面积还是投资额在中交地产的项目中都处于第一位。但3个月后，双方就终止了合作，绿城退出，中交地产独自开发项目。

“另外还有一个问题就是国有资产评估问题，如果地价评估交给专业的开发商，之后地价上来以后你怎么运作，评估价格的高低很难去衡量。”

而时至今日，中交地产仍未能摆脱同业竞争的掣肘，中交地产对于解决同业竞争的问题也一再延期。

2021年12月14日，中交地产发布关于控股股东申请延长避免同业竞争承诺履行期限的公告。

中交地产集团关于“在2021年底前，采取现金换购、换股并购或其他可行的方式逐步启动下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产的深度融合”的承诺，变更为“在2024年底前采取出售资产、现金收购、换股并购或其他可行的方式启动绿城中国控股有限公司、中交置业有限公司、东莞市山水雅居房地产开发有限公司、沈阳裕宁房产开发有限公司、中房集团安居投资建设有限公司、中国住房投资建设有限公司等下属其他涉及房地产开发业务的企业与中交地产的整合”。

新任领导者上任后，将马上遇到这个难题，而很显然延期3年时间后，外界并没有看到同业竞争问题得到重大进展，或许这个问题在到期之后会再度悬而未决。