房产纠纷焦点：父母房因子女出资后的归属纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件背景

1.当事人信息

原告：林雅芬、周慧佳

被告：周俊鹏、郭婉霞

2.房屋情况

一号房屋：位于北京市朝阳区，2003年5月21日登记于周世杰名下。

二、诉讼请求

1.林雅芬、周慧佳一审起诉请求

判令确认1998年周世刚、林雅芬与周世杰关于北京市朝阳区一号房屋口头借名买房协议有效。

判令确认林雅芬、周慧佳占一号房屋六分之五的份额。

判令郭婉霞、周俊鹏配合林雅芬、周慧佳办理一号房屋之共有产权证（即林雅芬、周慧佳共同共有上述房屋83.33%份额，郭婉霞占上述房屋16.67%份额）。

2.周俊鹏、郭婉霞上诉请求

请求依法撤销一审判决，驳回林雅芬、周慧佳的全部诉讼请求。

林雅芬、周慧佳承担本案一、二审全部诉讼费用。

三、事实与理由

（一）周俊鹏、郭婉霞上诉理由

1.对一审判决的整体质疑

一审认定事实不清，适用法律错误。一审法院驳回了林雅芬、周慧佳要求确认口头借名买房有效的诉讼请求，也驳回了其确权请求，但在房屋未确权的情况下，却直接判决周俊鹏、郭婉霞配合办理过户登记，并支持林雅芬、周慧佳占有房屋83.33%的份额。一审判决结果和认定事实相互矛盾，超出合同纠纷受案范围，违规使用法定继承纠纷处理本案。

2.对房屋产权认定的质疑

一审法院错误认定本案基本法律关系，在没有充足证据证明的情况下，直接认定诉争房屋为周世刚、林雅芬夫妻共同财产，侵犯了周俊鹏、郭婉霞的合法权益。

诉争房屋源于与原房屋置换，原房屋作为婚房让周世刚居住。1998年，周世杰将原房屋一居室换为诉争房屋，此时房屋性质属于公租房，在出售前周世杰无权处置该房屋产权。

一审法院判决的主要依据是林雅芬、周慧佳提供的信笺，信笺的主要作用是周世杰向教育局房管科申请将诉争房屋转到周世刚名下，但主要申请内容并非周世杰所写，其真实性存疑。

2002年单位与周世杰签署房屋买卖契约，2003年下达房产证，房屋使用权人为周世杰，可推断北京单位并没有同意变更房屋承租人的申请，诉争房屋未完成承租人的变更程序，其承租人和所有权人均是周世杰。

3.对房屋处分行为的质疑

根据信笺内容，即使得到周世杰的认可，其真实意思表示应当是将诉争房屋承租权赠与周世刚，并非替周世刚买房。

4.对购房款来源的质疑

诉争房屋的购房款不是周世刚、林雅芬全部所出。证明出资购房应以产权单位出具的收据和发票为准，但林雅芬、周慧佳并未提供该款项已经缴纳的收据或发票。其提交的购房票据中仅一张收据显示“收到Y公司交来周世刚康居工龄款”，其他剩余收据均显示是周世杰及其单位交款，且根据票据计算总额与购房款总额不吻合。

5.对房屋优惠价值的主张

一审判决忽略了购置诉争房屋时使用周世杰与郭婉霞的工龄优惠及周世杰的教师购房优惠的事实。根据相关规定，购房时周世杰和郭婉霞享有的两项优惠所对应的财产价值应属于周世杰与郭婉霞的共同财产。

（二）林雅芬、周慧佳辩称

同意一审判决，不同意周俊鹏、郭婉霞的上诉请求和理由。

四、法院查明的事实

1.家庭关系

周世杰与郭婉霞系夫妻关系，生育长子周俊鹏、次子周世刚。周世刚与林雅芬系夫妻关系，育有一女周慧佳。2008年11月24日，周世杰去世；2010年7月10日，周世刚去世。

2.房屋相关通知及契约

1998年单位发出《通知》，同意周世杰办理一号两居室一套。

1998年3月23日，北京市某单位发出《通知》，周世杰经核准符合置换房产，现分配两居室一套，其单位应出资16910元，款交齐后办理进住手续。

2002年12月，周世杰与北京市单位签订《买卖契约》，约定一号房屋个人付房款52274元，按照有关规定应缴纳优惠房及其他费用合计53826元。

2003年5月21日，一号房屋登记于周世杰名下。

3.庭审争议焦点及证据情况

借名买房问题

林雅芬、周慧佳提供信笺（内容为房管所：我本人自愿将一号住房两居室一套转到我儿子周世刚名下，特此证明。周世杰98年3月我校同意周世杰同志意见附带签章），证明周世刚借周世杰名义购买一号房屋。周俊鹏、郭婉霞对信笺上周世杰签名不予认可，经法院释明申请笔迹鉴定后又自行放弃。林雅芬、周慧佳又提供证人李婷证言，周俊鹏认为不能证明什么，郭婉霞表示不清楚聊天情况。

付款问题

林雅芬、周慧佳提供1998年3月31日收据（今收到周世杰一号房屋购房款20065元现金）、1998年3月31日收据（今收到周世杰一号房屋购房款16910元现金）、1998年3月31日收据{今收到Y公司交来周世刚康居工程款（一号房屋）购房款12079元}、1998年9月14日收据（今收到周世杰一号物业费816元现金）、《通知》（内容为现有贵单位林雅芬同志，其家属在我局分配一套两居室，你单位应出资12079元北京市某单位）、录音、高晓芳证人证言，证明周世刚、林雅芬出全资购买一号房屋。周俊鹏、郭婉霞对上述收据、通知真实性予以认可，但认为是周世杰出钱购买，对录音真实性认可但不知录制情况，对证人证言不予认可。

五、法院观点

1.对证据的采信及房屋关系的认定

林雅芬、周慧佳提供信笺，经法院释明，周俊鹏、郭婉霞申请笔迹鉴定后又放弃，应承担不利后果，法院对信笺予以采信。1998年3月周世杰明确表达将一号房屋转到周世刚名下，1998年3月31日，Y公司缴纳了部分房款，结合郭婉霞的录音等证据显示的房屋购买和付款情况，现有证据显示周世杰表示一号房屋归周世刚，且购房款均为周世刚、林雅芬出具。考虑到现有证据和通常生活经验等，郭婉霞购房时应明确知悉一号房屋购置事宜。法院认定周世杰、郭婉霞与周世刚、林雅芬就一号房屋达成一致协议。

2.对诉讼请求的处理

关于确认口头协议有效一节，鉴于周世杰已经作出书面的信笺，意思表达清楚，法院对周慧佳、林雅芬要求确认口头协议有效的诉讼请求不予支持。

关于确权、过户一节，周世刚、林雅芬对一号房屋仅享有债权，法院对林雅芬、周慧佳要求确权的诉讼请求不予支持。鉴于周世杰、周世刚先后去世，其继承人林雅芬、周慧佳要求将上述房屋过户至林雅芬、周慧佳及郭婉霞名下，诉讼请求合法有据，法院予以支持。

六、裁判结果

1.房屋共有权证办理

郭婉霞、周俊鹏于判决生效后十五日内配合林雅芬、周慧佳办理位于北京市朝阳区一号房屋之房屋共有权证（其中林雅芬、周慧佳共同共有上述房屋百分之八十三点三三的份额，郭婉霞占有上述房屋百分之十六点六七份额）。

2.其他诉讼请求处理

驳回林雅芬、周慧佳的其他诉讼请求。

七、律师点评

1.对林雅芬、周慧佳债权的认定

林雅芬、周慧佳提交的收据、信笺、录音、证人证言等证据，结合房产证原件、相关收据原件由其持有以及房屋由周世刚、林雅芬一直居住使用的事实，可以证明涉案房屋系由周世刚、林雅芬出资购买，且经周世杰明确表示转至周世刚。

周俊鹏、郭婉霞虽对信笺真实性不予认可，但申请笔迹鉴定后又放弃，应承担不利后果。法院根据房屋出资、使用等实际情况，结合在案证据，认定周世杰、郭婉霞与周世刚、林雅芬就案涉房屋由周世刚、林雅芬购买达成一致意见，林雅芬、周世刚对案涉房屋享有债权，并据此判令周俊鹏、郭婉霞配合办理房屋的过户手续即房屋共有权证，是恰当的。

2.对周俊鹏、郭婉霞主张的回应

关于周俊鹏、郭婉霞主张周世杰签署信笺的真实意思表示是将涉案房屋承租权赠与周世刚，且房屋未进行确权，周世杰无权处置该房屋产权的意见，在签署信笺时，购房合同及购房款尚未签署、交纳，周世杰对该房屋不可能享有所有权，该信笺应认定为双方在购房前即已达成过户的约定，且林雅芬、周世刚对案涉房屋享有的系债权，房屋性质及所有权等情况并不影响其出资购买房屋并享有债权的事实，法院对该项意见不予采信是合理的。

关于周俊鹏、郭婉霞主张涉案房屋使用郭婉霞和周世杰工龄优惠，应当属于共同财产的上诉意见，结合现有证据、双方关系及通常生活经验法则可知购房时郭婉霞应对涉案房屋出资、购置等事宜明知，且双方未对工龄优惠补偿进行约定，现周俊鹏、郭婉霞以此为由主张相应财产份额，缺乏依据。

《办案心得》

一、证据收集与运用方面

（一）证据的多样性是关键

1.书证的重要基础作用

在本案中，信笺成为了关键证据之一。尽管对方对信笺的真实性提出了质疑，但这封信笺清晰地表明了周世杰将房屋转到周世刚名下的意愿。其作为书证，具有一定的稳定性和客观性，为我们主张权利奠定了重要的基础。

各种收据也是非常重要的书证。例如，1998年3月31日不同来源的购房款收据等，虽然部分收据上显示的交款人有周世杰，但其中有一张明确提及了“周世刚康居工龄款”，这些收据相互结合，能够从不同角度反映出房屋购买的资金来源情况。

2.证人证言的辅助力量

证人李婷的证言虽没有直接证明借名买房的事实，但从侧面为我们的主张提供了一定的支撑。证人证言的作用在于与其他证据相互印证，形成一个更加完整的证据链条。

高晓芳的证人证言在购房款来源方面提供了补充信息，与其他证据一起向法庭展示了一个更全面的购房情况，增强了我们对房屋出资情况的证明力度。

3.录音证据的独特价值

录音证据在本案中具有独特的价值。它能够捕捉到当事人在特定场景下的对话，从不同的维度反映出案件的事实。尽管对方对录音的情境提出了疑问，但录音本身的真实性得到了认可，这就为我们主张房屋的购买情况提供了额外的证据支持。

（二）对方放弃鉴定带来的转机

1.对证据真实性的坚守

在对方对信笺上的签名提出质疑并申请笔迹鉴定后又放弃的情况下，我们坚持了信笺的真实性。这体现了我们在证据方面的自信，同时也让法庭看到对方在质疑证据过程中的犹豫和不确定性。

2.法庭上的优势转化

对方放弃笔迹鉴定的行为，根据法律规则，其应当承担不利的后果。这一行为使得法庭对信笺的采信程度提高，为我们在案件中的优势地位奠定了基础。这也提醒我们，在面对对方对证据的质疑时，要善于利用法律规则，将不利因素转化为有利因素。

二、法律关系理解与运用方面

（一）准确把握债权关系

1.债权关系的明确认定

从法律关系的角度来看，本案中虽然我们最初希望确认借名买房协议有效并进行确权，但法院认定周世刚、林雅芬对房屋仅享有债权。这就要求我们迅速调整策略，围绕债权关系进行法律主张。

我们深入理解债权的法律内涵，明确周世刚、林雅芬在房屋购买过程中的出资行为所形成的债权，以及这种债权在法律上的效力和保护方式。这使我们在法庭辩论中能够准确地阐述法律关系，为当事人争取到合理的权益。

2.债权与其他法律关系的区分

在庭审过程中，我们需要将债权关系与物权关系、赠与关系等其他可能的法律关系进行区分。例如，针对对方提出的房屋承租权赠与的主张，我们从购房前的约定、出资情况以及通常的生活经验等多个方面进行反驳，明确指出本案中当事人之间形成的是基于房屋出资的债权关系，而非赠与关系。

三、庭审策略方面

（一）灵活调整诉讼请求

1.根据庭审情况适时调整

在一审过程中，我们提出了确认口头借名买房协议有效和确权的诉讼请求。然而，随着庭审的进行，根据法庭对证据的认定和对法律关系的分析，我们认识到在当时的情况下，确权的请求可能难以得到支持。于是，我们在坚持债权主张的基础上，灵活调整诉讼请求，将重点放在要求对方配合办理过户手续上。

2.确保当事人核心权益

这种调整并不是放弃当事人的权益，而是为了在法律框架内最大限度地保障当事人的利益。通过将诉讼请求聚焦于过户，我们确保了当事人能够在房屋产权方面获得实际的权益，而不是仅仅停留在对借名买房协议有效性的确认上。

（二）善于利用生活经验法则

1.生活经验在证据解释中的作用

在法庭辩论中，我们充分利用了通常的生活经验法则。例如，从房屋的居住使用情况、购房款的筹集过程以及当事人之间的亲属关系等方面，向法庭展示了一个符合常理的房屋购买过程。

对于郭婉霞在购房时应知悉房屋购置事宜的主张，我们通过生活经验进行推理，使法庭更容易理解和接受我们的观点。这也提醒我们，在处理案件时，不能仅仅依赖法律条文，还要善于从生活实际出发，使法律主张更具说服力。

通过办理这起房屋纠纷案件，深刻认识到作为律师，在证据收集、法律关系理解、庭审策略等方面都需要全面深入的思考和灵活的运用。只有这样，才能在复杂的案件中为当事人争取到最大的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！