上海
自今年5月“517楼市新政”推出，宣布再次下调个人商贷利率、取消全国层面首套和二套房商贷利率下限以来，存量房贷与新发房贷的利率差又重新回到高位。
据央行数据，截至2024年第二季度，新发房贷利率已降至3.45%。尽管去年8月存量房贷利率已经过一轮下调，但根据测算，目前的存量房贷利率平均仍在4.5%左右，与增量房贷之间存在90BP-130BP的利差（BP，即基点，是用于衡量利率、汇率、股票价格等变化的最小单位，1BP=0.01%）。而在北京、上海、深圳、厦门等房价“高地”，利差增大的现象更为严重，甚至可能达到150BP。
由于目前调降存量房贷利率的新政策还未落实，存量房贷与增量房贷之间增长的利差，再一次助推了提前还贷潮。更有存量房贷高位购房者，在一年之内多次提前还贷，每次还款几十万元，希望以此“自救”降低利息成本。
实际上，从去年开始，提前还贷就一直是购房者关注的“热词”。随着投资收益率无法长期稳定覆盖房贷利率，外加新发房贷利率的下调，不少存量房贷高位购房者一转此前“不要提前还贷”的传统观念，掀起了一股提前还贷潮，以减轻长期负债带来的压力。一时之间，部分银行的提前还贷预约名额竞争激烈程度堪比抢购演唱会门票，就算预约到了，也要等上两三个月甚至半年才能还上。
据数据统计，截至今年6月末，我国个人住房贷款余额为37.79万亿元，同比下降2.1％，较2023年末更是减少了约4100亿元。也有数据显示，2024年上半年，中国银行、交通银行、浦发银行、兴业银行等多家银行个人住房贷款余额都有所下降，兴业银行的房贷余额下降超过100亿元。
由于房贷利息只计算到结清日为止，提前还贷可以减少贷款人未来的利息支出。因此，在如今理财产品收益率与房贷利率、存量房贷利率与新发房贷利率利差增大的情况下，提前还贷确实是节省资金、降低负债压力的合理选择。
那么，我们是不是也可以效仿部分还款人，攒下一点钱之后，就先去提前还款，能少一点利息是一点呢？
我们可以来算一笔账，直接来看看如果以这样攒攒还还的模式，到底可以省下多少钱。假设一位购房者，其存量房贷剩余200万元，存量房贷利率为4.5%，还有15年的还贷期。这位购房者一年攒下20万元，并将这笔资金全部拿去提前还贷，那么，按照等额本息的还款方式，这位购房者可以省下的利息为7500元；第二年，TA又攒出20万元，继续全部拿去提前还款，省下的利息为6328.10元……
可以看到，这样的部分提前还贷确实可以为购房者省下一部分资金，但不算太多。然而，如果有余力一次性提前还清，就可以节省下将近75万元的利息。
因此，且不提一年攒出20万元对部分家庭来说是否现实，省出的利息，可能也没有想象中那么理想。
此外，还需要考虑的是，提前还贷可能需要向银行支付一定的违约金。例如，有银行规定，若贷款时间未满一年，提前还款时需要收取还款金额5%的违约金；也有银行规定，贷款时间未满一年提前还款时，需收取3个月的利息为违约金；贷款满一年后，购房者也要支付一个月的利息作为违约金等等。加上这些条件后，攒攒还还的策略说不定反而更省不下利息。
最后，也是极为重要的一点是，非常不建议将所有资金全部拿去提前还贷，一定要给自己、给家庭留下一定的流动资金作为应急准备金，以确保在遭遇突发状况后，还能够在一段时间内维持正常生活。一般来说，留出3至6个月的家庭支出+偿债开支会比较妥当。要是因为盲目或冲动提前还贷，导致家庭陷入现金流危机，并因此被迫做出一些不理智的财务决策，那反而得不偿失了，还不如按部就班地还款。
当然，也并不是说提前还款就不可取，但建议不要只攒下了一点钱，就着急去提前还，不仅省不下多少钱，还可能威胁到家庭的现金流健康。待到有闲钱、收入稳定、保障齐全、现金流充裕后，再来考虑提前还贷，才是最好的选择。
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