稳地产的第一步是化解风险

引言

2024年8月12日，中国人民银行发布了《2024年第二季度中国货币政策执行报告》（以下简称《报告》），多处提到了房地产，强调了“着力推动已出台金融政策措施落地见效，促进房地产市场平稳健康发展”“加大保障性住房建设和供给”“加大住房租赁金融支持”“落实好防范化解房地产风险的各项举措”。其中还通过专栏对房屋租赁产业进行了重点分析。

Q2货币政策执行报告与Q1的差别：

1.在经济增长方面：二季度增长情况较一季度的“良好开局”，二季度的乐观表述明显有所收敛，具体表述为“经济运行总体平稳、稳中有进”。

2.在货币政策方面：一季度报告中强调了年初降准0.5个百分点，释放中长期流动性超过1万亿元，并综合运用多种工具保持流动性合理充裕。二季度报告中提到，除了继续维持流动性合理充裕外，还增设了临时正、逆回购操作，保持社会融资规模、货币供应量与经济增长和价格水平预期目标相匹配。

3.利率政策方面：二季度报告进一步细化了利率政策，在深化利率市场化改革的基础上，发挥央行政策利率指导作用，促进金融机构持续提升自主定价能力。

4.风险防范方面：一季度报告中提到了加强风险防范化解，包括稳妥处置重点区域和重点机构风险。二季度报告则更具体地提到了防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险，强调了在推动经济高质量发展中防范化解金融风险。

5.市场预期引导：第一季度报告中强调了强化预期引导，防止市场形成单边预期并自我强化。二季度报告中则提到了综合施策、稳定预期，坚决对顺周期行为予以纠偏，防止形成单边一致性预期并自我强化。

6.房地产发展新模式：二季度报告中提出了推动加快构建房地产发展新模式，包括支持住房租赁产业可持续发展，以及通过金融和其它政策合力，通过盘活存量去库存培育住房租赁产业。这在一季度报告中没有明确提及。

7.支持政策具体化：一季度报告中房地产支持政策较为宽泛，二季度具体化了如降低个人住房贷款首付比例等支持政策。

突出强调了推进货币政策框架的转型

《决定》强调：加快完善中央银行制度，推进货币政策框架转型。本次的货币政策框架改革，一方面是强调LPR报价的改革，旨在进一步完善金融与实体之间的分配机制。其中专栏1讲的是存贷利率的市场化改革，专栏2讲的是如何健全市场化的利率调控体系。

为什么要进行转型？因为过去的货币政策框架已经无法适应当前的需要，以前的货币政策框架下，经济高增长，民众和企业的贷款需求较为高涨，但现在供求关系发生了较大的逆转，企业和居民的贷款需求十分疲软，过去很多的结构性货币政策工具额度并没有用完，所以现在要推进货币政策框架转型。

01

货币政策转型的目标

货币政策的主要目标一直是维护币值的稳定。但是维护币值稳定的过程性目标有所转变。过去更加强调M2、社融、信贷，从2023年的中央经济工作会议开始，弱化了M2、社融、信贷，开始强调价格“把维护价格稳定、推动价格温和回升作为把握货币政策的重要考量”。

02

货币政策转型的工具

现在新增了央行要在公开市场加强国债的买卖，作为基础货币投放的工具。

我们认为，加强国债买卖的原因有三，一是过去MLF是基础货币投放较为重要的渠道，而MLF现在根本用不完，未来国债买卖将会逐步取代MLF来投放基础货币；二是未来财政部会增加短债的发行量，为央行的货币政策操作提供空间；三是，央行在每天操作的逆回购利率之外，新增了临时的正逆回购，主要作用是完善“利率走廊”，根据公告规定临时正逆回购操作时间为工作日16:00-16:20，期限为隔夜，采用固定利率、数量招标，利率分别为7天期逆回购操作利率减点20bp和加点50bp。临时正回购利率可以看作新的利率走廊下限，而临时逆回购利率可看作新的利率走廊上限，将货币市场的利率控制在目标利率附近。

房地产三大新提法

《报告》中有多处提及了房地产行业，与2024年一季度及以前的《货币政策执行报告》相比，二季度《报告》在结合430政治局会议、517新政、620住建部会议等对房地产行业的政策指导基础上，在“风险防范化解”、“优质住房”、“金融保障”三个方面有了新提法，旨在助力房地产行业平稳发展。

01

防范化解风险是房地产平稳发展的大前提

一季度国务院总理李强3月5日在政府工作报告中介绍政府工作任务时提出“更好统筹发展和安全，有效防范化解重点领域风险”。自2024年4月30日政治局会议开始，后续房地产相关政策在提到房地产的时候都会将“防范化解重点领域风险”作为大前提，而且房地产行业被排在了与地方政府债务、中小金融机构等三个重点领域之首。本次《报告》提出了“落实好防范化解房地产、地方政府债务、中小金融机构等重点领域风险的各项举措，坚持在推动经济高质量发展中防范化解金融风险”。在防范化解风险的大前提下，房地产后续的政策倾向将继续秉持着“稳”的趋势，不会有很出挑的大动作。

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何谓人民群众对于优质住房的新期待

与此前的《报告》中提到了“顺应人民群众对优质住房的新期待，着力推动已出台金融政策措施落地见效。”当前，群众和企业在房地产行业上投资信心缺失，融资需求严重不足，这恰恰也是阻碍房地产市场复苏的主要瓶颈。房地产业无论怎么转型，房地产发展新模式无论怎么构建，都要体现以人民为中心的理念。能够支撑起群众信心的，恰恰是人民群众对于房地产行业的新期待，而能够满足人民群众新期待的关键点在于住房的优质，房地产行业的复苏需要从人民群众的满意中找寻发力点。

我们认为，如果仅凭目前力度较为平平的“需求端”金融政策措施的落地见效，或难以吊起群众的新期待。也需要在“供给端”给予房企足够的激励和信心，在房源的质量、服务、交付、价格等方面迎合群众要求，房地产行业才能真正企稳。

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如何强化金融保障

《报告》提出“引导金融机构强化金融保障，加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，支持城乡居民多样化改善住房需求，加大住房租赁金融支持，推动加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。”

“引导金融机构强化金融保障”是本次央行的新提法。“517新政”设立3000亿元保障性住房再贷款，授权地方国企收购存量商品房是加大保障性住房供给的重要做法之一，目前也仅有银行贷款一种方式。中国社会科学院金融研究所提出建议发行超长期特别国债，用于政府收购商品房。我们认为，相比于3000亿元的保障性住房再贷款，发行国债的规模和影响力更大。国债的时间周期长，可以缓解短期内的资金压力，让国企更有动力参与到商品房的收购计划中。

租赁产业是接下来的发展重点

央行在专栏3《支持住房租赁产业可持续发展》中指出，“住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向，下阶段，要继续发挥好支持政策对住房租赁产业的推动作用，完善住房租赁金融支持体系”。

01

租金是影响住房价值的核心变量

专栏着重说了租金对住房价值的影响，强调租金的部分提出“‘租售比’，即房租与售价之间的比值，是衡量住房价值的简化指标，近年来总体回升，有市场机构测算目前一线城市租售比已接近2%水平，二三线城市升至3%左右。若租金能保持1.2%的年增长率，租赁住房总的收益率在静态租售比基础上有望提升至3%以上，将高于多数资产回报率”。

由《报告》可以看出房地产市场的企稳取决于两方面。一方面是现行房价所对应的静态“租售比”是否合理；另一方面是受就业和收入影响的租金增长率能否稳步提升。

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住房租赁产业是未来房地产市场发展的重要方向

专栏对租房租赁的需求端和供给端进行了预测分析。在需求端表示“未来我国有租房需求的人口超2亿人，市场潜力较大。”在供给端表示“住房租赁产业的商业可持续性在增强，越来越多的住房租赁企业进入市场，规模化、集约化经营，将有助于提供更优质、稳定的租赁住房服务。”

我们认为，住房租赁产业是未来房地产新发展模式的重要方向，针对住房租赁产业的多元化投融资渠道有待进一步拓宽。例如拓宽住房租赁企业债券融资渠道、稳步发展房地产投资信托基金等。

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通过收储房的方式去库存，推进住房租赁产业发展

《报告》还指出“今年6月份，央行设立保障性住房再贷款，激励引导金融机构支持地方国有企业收购已建成未出售商品房，用于配租配售。同时，租赁住房贷款支持计划不再实施，1000亿元额度并入保障性住房再贷款，保障性住房再贷款合计3000亿元。支持的收购标的由商品住房扩大到商品房，用途由租赁扩大到可租可售。6月末，金融机构发放的租赁住房贷款余额为247亿元，租赁住房贷款支持计划余额为121亿元。”

我们认为，保障性住房再贷款余额相较于总额度仍有较大空间，下半年或将加大力度投放保障性住房贷款，加快商品房收储工作，盘活存量助力去库存。通过国企下场盘活存量房的方式助力处于起步阶段的住房租赁产业进一步发展。

在推动收储方面，或将通过拓展、完善融资方式降低收储成本、扩大收储主体范围、放宽保障房面积要求等相关配套政策，打通商品房收储堵点。

在信贷投放方面，重点或将由房地产开发和个人住房贷款转向保障性安居工程相关贷款，尤其是支持租赁产业相关贷款。

预计未来，随着房地产市场定价趋于理性，租赁需求或将进一步释放，租售比持续改善回升，住房租赁企业运营能力不断提升，住房租赁市场有望形成可持续性的商业化发展模式。

图表：2015Q1-2024Q2货币政策执行报告关于房地产的表态

资料来源：中国人民银行，亿翰智库

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