北京房产律师：借名买房条件未成就时的过户纠纷

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案件当事人及诉求

（一）原告

赵俊杰

诉讼请求：判令被告名下位于北京市丰台区一号房屋归原告所有；承担本案诉讼费用。

事实和理由：与被告是朋友关系。被告于2014年取得北京某单位项目定向安置房指标，原告借用该指标，购买了房屋并支付购房款564006元，还进行了装修、支付物业费和供暖费，并将房屋对外出租收取租金。2017年被告以原告欠款为由侵占房屋，多次协商无果，为维护合法权益诉至法院。

（二）被告

吴英慧

答辩意见：不同意原告的诉讼请求。2013年初，因原告公司经营不善借给他2000000元（卖A号房屋的房款），之前原告还欠160000元，共计2160000元且有欠条。之后父亲居民城镇房屋（平房）拆迁，自己作为被安置人口享有购房指标并签署安置房认购协议，原告出资560000余元购买且答应多给500000元指标费用（也打了欠条），加上之前欠款共计2660000元。2017年2月3日，原告重新打了本息合计3360000元的欠条（本金2660000元，利息700000元，年利率20%，每月付利息55000元），但出具欠条后原告未付款。虽借名买房属实、购房款是原告出的且房子登记在自己名下但尚未下发房本，欠条约定原告还钱就配合过户，不还钱就收回房子，原告一直未还钱，不应过户，2017年4、5月份因原告未还钱已将房子收回。

二、法院查明事实

房屋认购及购房款支付情况

2014年3月11日，北京H公司（甲方）与吴英慧（乙方）签订《北京某单位项目定向安置房认购协议》，吴英慧认购北京某单位定向安置房一号，房屋总价款564006元。2013年11月28日和2014年3月11日，北京H公司分别出具收据，载明收到吴英慧交来的房款共计564006元。赵俊杰提交其名下银行交易明细及两份收据原件，证明购房款由其支付，吴英慧予以认可。

房屋装修、使用及费用缴纳情况

赵俊杰提交其妻苏慧娟（发包方、甲方）与北京T公司于2015年1月17日签订的《装修工程施工合同》及该公司出具的工程款收据两张，证明涉案房屋由赵俊杰出资装修，吴英慧认可。赵俊杰提交北京市某单位定向安置房项目《住宅使用说明书》、2014 - 2017年物业费收据、北京市燃气集团有限责任公司CPU卡表用户登记表、智能电能表客户用电登记表、2015 - 2018年度用户单位职工供暖费明细表，证明房屋自交付以来一直由赵俊杰使用并交纳相关费用，吴英慧认可。

欠款协议相关情况

2017年2月3日，赵俊杰和吴英慧签订《欠款协议》，载明赵俊杰欠吴英慧钱款共计3360000元，每月第3日赵俊杰付给吴英慧利息55000元，如当月未收到利息，吴英慧将收回一号房产，若赵俊杰已还清所有钱款，吴英慧将把一号房屋过户给赵俊杰，还款期间房产不可做任何抵押，原买房协议无效。协议签订后，赵俊杰未付款，赵俊杰认可签订事实但对欠款金额不认可。

房屋产权证书情况

涉案房屋至今尚未下发房屋所有权证书。

三、裁判结果

驳回赵俊杰的诉讼请求。

四、房产律师点评

法律依据阐述

不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力（法律另有规定的除外）。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。

案件事实结合法律分析

赵俊杰主张借用吴英慧名义购买涉案房屋并支付购房款，吴英慧认可，双方构成事实上的借名买房合同关系。之后双方在欠款协议中对欠款与借名买房事宜一并约定，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定且没有损害社会公共利益，应属有效。

现涉案房屋未下发所有权证书，赵俊杰依据借名买房合同关系要求确认房屋归其所有，是依据债权债务关系请求确认物权，没有事实和法律依据。即便下发所有权证书，根据欠款协议约定，赵俊杰请求吴英慧将涉案房屋过户至其名下的条件亦未成就。

五、案件心得

（一）物权登记的重要性

在房产纠纷中，物权登记是确认物权归属的关键因素。本案中，房屋尚未办理所有权证书，这就导致原告仅依据借名买房的事实难以直接确认房屋的所有权，明确了物权的变动需要依法登记才能生效的重要意义。

（二）合同约定的影响

当事人之间的合同约定对案件结果有着深远影响。本案中双方签订的欠款协议对房屋的归属条件进行了明确约定，在这种情况下，双方应受合同约束。这提醒当事人在处理房产相关事务时，要重视合同条款的制定与签署，明确各方的权利和义务。

（三）债权与物权的区分

该案例清晰地体现了债权与物权的区别。赵俊杰虽在购房过程中有出资等行为，形成了与吴英慧之间的债权关系，但这并不直接等同于物权的取得。这对于处理类似房产纠纷具有重要的启示意义，不能简单地将出资行为与物权的拥有划等号。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！