土地成交持续走低，地方供地策略正在积极调整

新房市场的降温效应，也传导到了土地市场。

8月份，土地市场延续了“规模走低、热度分化”的趋势，徐个别地块高溢价成交外，市场整体仍以底价成交为主。

土地市场热度持续分化

CRIC数据显示，截止8月27日，全国300城经营性土地成交4795万平方米，环比上月同期下降6%，同比下降30%。从前8月土地成交规模来看，约4.4亿平方米，同比2023年同期下降两成左右，供地节奏明显变缓。

在规模整体处于低位的同时，热度也在持续分化。

根据CRIC监测，8月份，仅上海、杭州、扬州等地平均溢价率突破10%，但更多城市仍是以低溢价成交为主，广州、武汉、西安、南京等城市本月绝大多数地块仍是底价成交，平均溢价率均未超过0.5%。尤其是南京在7月供应了多宗低密地块入市的情况下，最终仍是全部底价成交。

从整体来看，前8月整体溢价率降至4.1%，较2023年同期下降了1.5个百分点。

反观流拍率指标，却不升反降。得益于地方供地策略的调整见效，8月土地流拍率为10%，环比已经连续三个月回落。

分析人士认为，受楼市端表现持续低迷，房企现金流并未得到明显改善，房企投资积极性受到重挫，这也是导致土地市场总体热度不足的原因。

全国土地收金走低

从住宅用地出让金指标来看，受挫明显，8月单月全国土地收金走低。

根据麟评居住大数据研究院监测，8月全国住宅用地出让金为1256.74亿元，同环比分别下降53.25%和15.37%；前8月土地出让金为9714.06亿元，较去年同期下降38.58%。

从单月城市住宅用地出让金TOP15来看，南京单月土地出让金达112.38亿元领先，但土拍热度并不高。上海、镇江则位居第二、三位，单月土地出让金分别为109.49亿元和86.78亿元。

值得一提的是，上海豪宅市场在本轮市场下行周期中脱颖而出，激发了房企在上海拓储的信心。

从前8月城市住宅用地出让金TOP15来看，北京、杭州和上海位列前三，前8月住宅用地出让金分别为855.67亿元、724.41亿元和619.51亿元。

从住宅用地成交总价TOP10来看，上海徐汇区斜土街道128D-07地块以48.05亿元位居成交总价榜首，并以13.1万元/平方米打破国内土地出让单价纪录。

无锡锡山区由金地、和居投资、锡山城市置业三家房企联合拿下的东亭街道春联路与规划道路交叉口西北侧地块以总价21.84亿元位居第二。位于东新板块的杭政储出[2024]81号地块经过24轮竞价，成交总价为17.48亿元位居第三。

地方供地策略调整

实际上，为提升土地市场热度，2024年以来地方供地策略也出现了积极变化。

例如，上海、深圳、苏州等多地放松了容积率、得房率等方面的控规限制，为“优化增量”提供了更多的发展空间。

具体来看，上海、深圳等放开70/90户型比例限制；减少公摊面积，公共服务设施、架空层、下沉空间等公共开放空间不再计容；放宽半开敞空间半计容比例，调整阳台进深等约束条件；解除容积率1.0的供地限制；放松建筑密度、高低配等指标要求；放宽层高限制；优化飘窗和设备平台管控要求。出台限高令，控制超高层住宅开发。

另外，在土地供应技术指标方面，也同步出现了一系列新变化。

一是，优质低密宅地占比上升。今年各地低密度宅地供应比例持续上升，从8月土地供应数据来看，新增供应经营性用地平均容积率仅为1.94，较上月下降0.12，低密地块供应占比持续增加。

二是，体量较小的地块占多数。从前8月成交数据可以看到，典型城市中，除了少数高总价高单价的优质“地王级”地块，大多数都是体量较小的地块。

根据CRIC监测，2024年供应的地块中，建面20万平方米以上的宅地幅数占比只有1.3%（125/9780），仅为2023年的一半。2024年以来，有48%的宅地体量在2万㎡以下，较2023年同期高出12个百分点。

对此，《丁祖昱评楼市》认为，小体量地块的增加，一方面减轻了开发商单次拿地的成本，另一方面在项目发展周期上也更加可控，有助于项目融资的顺利进行。

三是，供地频次高。从自然资源部全面推行“预供地”、取消全年供地次数限制，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”以来，各地供地策略发生了明显变化，实现单次小规模、高频次的精准供地策略，一二线城市平均同日拍地幅数均明显下降。而同日竞拍地块数量的减少，显著降低了意向企业的资金压力，并有助于优质地块兑现应有的市场价值，助力市场信心稳定。