每经热评︱港股通标的名单调整 反映地产投资逻辑变化

每经评论员 薛晖

9月9日，上海证券交易所和深圳证券交易所发布通知，宣布因恒生综合大型股指数、中型股指数、小型股指数进行了成分股调整，港股通标的股票名单随之更新，并将于下一个港股通交易日生效。此次调整，阿里巴巴等33只股票被新纳入名单；同时，宝龙地产、世茂集团、远洋集团等33只股票被移除。

值得注意的是，在这次调整中，虽然一些房地产相关股票被剔除，但也有如恒隆集团和万物云这样的公司被纳入。这反映了资本市场对房地产投资逻辑的变化。从被剔除的股票来看，主要是那些以快速周转模式运作的住宅开发商，而新加入的则更多是商业地产运营商和物业管理服务商。

由于住宅销售总体规模下降，导致高周转率的住宅开发商面临较高风险，进而遭到资本市场冷遇。相比之下，过去处在房地产市场边缘领域的业务，如商业地产管理、物业管理、代建服务及长租公寓等，如今正获得更多资本关注。

这种投资逻辑的变化，可以从企业实际业绩中得到验证。最近发布的中期财报显示，A股和H股上市房企营收同比下降了13%，净利润更是减少了82%。与此形成对比的是，上半年，62家上市物业管理公司的总收入达到1452.17亿元，同比增长6.25%；净利润总额90.06亿元，同比下降30.93%。这使得像万物云这样的公司被纳入重要指数成分股。

再来看房地产中介的表现。贝壳找房的中期报告显示，其上半年净收入为397亿元，与去年同期的398亿元基本持平。这揭示了一个现象：尽管新房市场总量减少，但包括新房、二手房、家装和租赁在内的广义房地产市场规模并未显著下降。因此，不应仅仅依据开发商的困境来评估整个行业的状况。

事实上，房地产行业的逻辑正在发生变化。住宅开发业务的大幅收缩，部分原因是许多开发商转向了代建服务。由于开发商积极降低负债水平，土地拍卖市场上出现了更多由城市投资公司购得的土地，但由于这些公司缺乏开发能力，这些项目往往委托给专业的代建商处理。这导致了代建市场的崛起。根据中指研究院的数据，今年上半年，房地产代建新增规划建筑面积同比增长了3.0%。

商业地产也在悄然改变。在目前情况下，REITs成为了新的融资渠道，多家商业地产公司成功发行了REITs产品，拥有大量商业地产资产的企业（如恒隆集团）也因此受到了市场青睐。

指数调整不仅体现了资本态度的变化，更是对行业价值的重新评估。经过近几年的调整，房地产行业并未衰落，而是朝着多元化的方向发展。虽然住宅开发商仍需努力求存，但物业管理、代建、商业地产管理和房地产中介等行业已经找到了新的生存之道，并且有望实现更好的发展。