借亲属之名买拆迁房未签协议已出资，起诉过户纠纷背后的法律玄机

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

在这起案件中，原告孙某贵向法院提起诉讼，请求确认北京市朝阳区一号房屋（即诉争房屋）归自己所有，并且要求二被告（孙某杰的婚生女）配合办理该房屋的产权过户手续，将产权登记到自己名下。

（一）原告诉求依据

1. 协议约定

- 2009年12月5日，孙某贵和哥哥孙某杰就拆迁所得安置房达成书面协议，约定孙某贵出全资购买诉争房屋，房屋所有权归孙某贵，孙某杰协助办理产权过户。

2. 购房及居住情况

- 2011年8月10日，孙某贵以孙某杰的名义与北京M公司签订《商品房现房买卖合同》，一次性支付了全款和相关税费购买诉争房屋，还办理了房屋交付手续，并且实际居住至今。

- 2014年孙某杰去世，此时诉争房屋还未办理产权证书。孙某杰的父母、妻子都先于他死亡，二被告是他的婚生女。孙某贵多次与二被告协商诉争房屋所有权事宜，都没有结果，所以诉至法院。

（二）被告答辩理由

1. 二被告辩称，孙某杰和孙某贵之间不存在借名卖房合同关系。

2. 原告主张的协议没有对价，不符合常理，所以不认可协议真实性。

3. 拆迁时原告户口不在拆迁房屋内，不是被安置人口。拆迁协议有补偿款用于折抵购房款，认为诉争房屋是孙某杰出资的，因此不同意原告的诉讼请求。

（三）法院查明情况

1. 家庭关系与拆迁背景

- 孙某杰与郭某芳是夫妻，育有二被告。郭某芳1997年去世，孙某杰于2014年7月2日死亡注销户口。

- 2009年11月12日，北京市西城区A号房屋拆迁，拆迁单位是T公司，为货币补偿且提供房源供选购。2010年11月26日，孙某杰与拆迁单位签《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，拆迁补偿款总计698512.8元，购房时使用补偿额抵税等情况明确。孙某鹏未亲自办理拆迁事宜，原告称孙某杰领取了全部拆迁款。

2. 诉争房屋相关交易及使用情况

- 2011年8月10日，孙某贵以孙某杰名义购买诉争房屋，房款总价408534元当日缴清，还办理了收房手续。2012年1月6日缴纳契税1299.85元。

- 2011年10月16日，孙某贵与诉争房屋物业公司签《房屋装饰装修管理协议》，装修后居住至今，且交纳了居住期间的物业、供暖等全部费用。

- 原告称诉争房屋所有购房款、税费、物业水电及收房费用都由自己交纳，提供了名下银行账户明细，显示2010年8月10日赎回理财产品等操作后支付了房款。二被告不认可原告全部出资，但未提供证据。且原告持有与诉争房屋相关的全部证件材料原件。

3. 协议与字条争议

- 原告主张2009年拆迁前与孙某杰达成借名买房口头协议，2012年补签书面协议（《协议书》）。协议内容是借名买房相关约定，有孙某杰签字，但签字是先于内容打印。二被告不认可该协议，称孙某杰从未同意借名买房。

- 二被告提供2013年9月20日孙某杰的手写字条，称孙某杰行动不便委托原告代办拆迁手续，原告称拆迁款被堂姐拿走打官司，孙某杰签空白纸做委托书，不知房屋被原告买走，不会转让诉争房屋产权，房屋应由女儿法定继承。原告称协议形成是孙某杰先签空白纸，自己后打印内容。

（四）裁判结果

法院判决北京市朝阳区常营A号房屋归原告孙某贵所有，二被告于判决生效后七日内协助原告办理该房屋的产权登记手续，将产权登记至原告孙某贵名下。

（五）律师点评

1. 合同关系认定

- 本案争议焦点是原告与孙某杰是否形成借名买房合同关系。首先，原告提交的《协议书》因签字先于内容打印，法院难以认定其效力，不能证明存在书面借名买房合同。

- 其次，A号房屋拆迁协议虽有拆迁款约定，但无证据表明拆迁款用于购买诉争房屋，也无证据表明孙某鹏应得拆迁款且足以购房。相反，原告证据表明其支付了全部购房款。

- 从2010 - 2014年，孙某杰虽未亲自办拆迁事，但委托原告诉讼，应对拆迁情况知情，二被告称孙某杰不知情不合常理。原告办理购房、支付房款、装修居住且保存全部产权文件及票据原件，所以可以认定存在借名买房的口头协议，法院予以认可。

2. 总结

- 综上所述，诉争房屋应归原告所有，孙某杰去世后，二被告作为法定继承人应协助原告办理产权登记手续，原告诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。

案件心得

1. 证据的重要性

- 在这类案件中，证据的完整性和证明力至关重要。原告能够提供银行账户明细、房屋相关文件及票据原件等一系列证据，虽然协议存在瑕疵，但其他证据相互印证，对案件胜诉起到了关键作用。

2. 交易行为逻辑合理性的判断

- 法院会综合判断各方行为的逻辑合理性。如本案中，长时间内原告对房屋的出资、使用管理等行为，以及被告提出的理由缺乏证据支持等情况，都是法院判定的重要依据。

3. 口头协议的认定

- 口头协议在一定条件下也可被认定。即使没有完美的书面协议，但如果有一系列行为和证据能够体现双方真实意思表示，法院也会认可这种协议关系，这体现了司法实践中对公平和事实的尊重。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！