第四代住宅激励政策，一比吓一跳

第四代住宅的概念近年来在多个城市逐渐受到重视，并被视为推动房地产业转型升级、促进住房领域供给侧改革的重要手段。

1. 第四代住宅激励政策给出的利好，主要体现在政策支持和市场需求两个方面：

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1.1 对于开发商来说，建造高赠送的房子可以提高溢价，利于快速去化。

开发成本有拿地成本、建安成本、税、销售管理费用，这四项里拿地成本占比大。拿地成本与用地使用强度有关：建筑密度、容积率、绿地率、限高。

关于第四代住宅特有的赠送面积部分，这部分面积之所以能成为开发商溢价换去化的重要手段，主要是因为政策允许其不计入容积率或建筑面积，从而增加了项目的实际可售面积和附加值。

1.2 对购房者来说第四代住宅得房率更高，更实惠。

居住体验感来源于使用面积，支付的房产总价算的是建筑面积，得房率=使用面积/建筑面积。同等的公摊面积下，第四代住宅高赠送，超过100%的高得房率，带来更大的使用面积，得房率提高，比没什么赠送面积的传统住宅要更实惠。

2. 第四代住宅容积率激励政策：

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2.1 完全不计容的公共休闲绿化平台：

▲ 两个自然层高的公共休闲绿化平台

▲ 两个自然层高的公共休闲绿化平台

第四代住宅较传统住宅最有特征性的设计要点之一是：公共休闲绿化平台，不封闭、无围护，连接一定数量住户共享。

各地要求不同，但有一个共同点：均不计入容积率。

关于公共休闲绿化平台，对比各地政策支持力度，比拼的就是对面积、层高是否有限制，是否计入绿化率，以及从建造成本上来讲的覆土深度及面积占比。

济南对其面积做了限制：不超过所属两层房屋总建筑面积的35%~45%；

重庆中心城区为鼓励设置，层高可为1个自然层，面积不大于50㎡；

苏州吴江要求覆土大于等于0.6m；

2.2 部分计容的户属空中花园：

▲ 带有下沉土池、线性排水沟的空中花园

▲ 种植了灌木、地被的空中花园

· 户属空中花园的激励政策主要体现在：

1）进深更大，部分城市甚至可做到6m进深； 2）需要计容的面积小，福州规定进深可做到3.6m，计容和计建面仅计1.8m以内的一半；济南要求进深2.4~6m，容积率计入一半；

重庆中心城区仅对面积做了要求，无计容要求，但需要计建筑密度，纳入项目配套设施计算基数。

· 第四代住宅的户属空中花园与传统的阳台对比：

2.3 其他方面的优惠政策：

第四代住宅的空中花园均有覆土绿化要求，是否可以计入绿化率统计？

大部分城市对户属花园的的绿化不计入绿化率，仍有部分城市给出了绿化率相应的政策激励，苏州吴江区规定，套内空中花园的绿化面积不计入地块绿化率，公共绿化平台内的绿化面积可按规定纳入绿化率核算。

湖北襄阳规定第四代建筑试点项目地面绿地率不低于30%，户属空中花园的绿地面积按20%折算计入试点项目绿地率指标。

四川内江市规定，开敞式公共平台、空中花园绿化达到相关建设标准要求后，可按其绿地面积的10%折算计入建设项目绿地率和绿地面积。

3. 结论：

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3.1 第四代住宅提升产品力、利于快速去化：

超大进深的空中花园，从传统住宅的1.8-2.4m进深阳台不等，到现在6m的大进深，大露台创造的更多生活场景，会友闲谈、围炉煮茶，修泥种花、采菊东篱，第四代住宅营造独享庭院生活，提高产品竞争力，快速去化。

3.2 容积率激励政策：

产品力提高的同时，第四代住宅的容积率激励政策，降低了提高产品增加的这部分成本。空中花园1/2计容，甚至不计容，支持力度较大的比如济南市，传统住宅2.4m进深阳台，面积控制在套内15%，而第四代住宅可做到6m进深，面积可达套内40%。

3.3 对购房者来说得房率提升：

第四代住宅政策支持下的高赠送，最直接的受益者是购房者，以福州某项目为例：

T2花园高层，4房2厅3卫，建筑面积：188.05㎡，不算赠送，得房率77.3%。

· 第四代住宅赠送后：

公共平台面积：33.24㎡； （阳台+空中花园1.8m范围内计容）/2+空中花园1.8m范围外不计容+飘窗+空调：25.64㎡。

建筑面积：188.05㎡，扣除公摊后实际可使用面积：204㎡，实际得房率达：108.08%

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