北京
关于跨城市买房换房、买入退出的逻辑和实操，加上我的微信，我会在直播的时候告诉大家
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城市套路深，我想回农村。
前两天，武汉某房企推出“先住后买”政策试点项目，可试住1年，不满意可无理由退房。
乍看起来，“先住后买”好像是在说，开发商对产品品质有绝对信心，通过1年的无忧试住，客户可以代入式体验项目产品质量、社区配套、物业服务等生活场景，从而让开发商直面当下市场挑剔的需求。
对此，开发商声称，做这个活动，是以“所见即所得”的承诺，消除“货不对板”的置业痛点。
自己住1年，亲身感受产品的服务和质量，用真实居住体验说话，才能让“房子好不好，住后说了算”变成行业新标准。
问题来了：
假如试住不满意，申请退房，什么时候退？不退又怎么样？
是一起退还是分批次退？
如果房子在这期间被起诉或者被拍卖是否还能拿回那10%?
02
说实话，如果开发商是在三年前推这个活动，那么很多人一定会感叹：
这是武汉楼市去库存的一次大胆创新，体现了开发商服务提档升级的魄力和勇气，算得上是武汉楼市历史性变革。
然而，我有疑问的是，当前武汉楼市最低是2成首付，开发商直接让购房者以1成首付身份入住，这算是1成首付新政吗？
如果购房者在试住后签购买合同，其实是变相打破政策规定，其本质就是首付分期。
当然，仅在试住阶段，开发商承诺了首付可退、无理由退房。如果顺利退房，就不算是首付分期。
可问题是，无理由退房，真的能够无理由的退吗？
要知道，曾经某大房产也推出“无理由退房”，结果无数人下了订金之后，被退费时要开的各种证明耍到吐。
而类比这个项目，开发商是新房交付，退订金时房产成为二手房，光是新房转二手的贬值损失，恐怕单单1成首付很难覆盖。
后期如果项目再来个提灯定损，那退房就更麻烦了。
所以，1成首付、“先住后买”，本质是一次降低首付门槛的体验式营销，核心还是为了圈意向客户。
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地产下行时期，每一个客户都来之不易。降低首付门槛，是开发商最容易把控的操作。
事实上不止首付分期，最近很多城市，如深圳、广州、杭州、郑州、武汉等，已经出现了买房“零首付”的操作。
比如高评高贷，我之前就听说过，武汉某个楼盘备案价是2万/㎡，但实际售价在1.5万/㎡。
于是开发商找到银行，以备案价向银行为客户贷款，多贷出来的资金由开发商私下返给客户，实际上客户不需要出首付的钱，甚至因为买了这套房，刨去首付还有余额，客户手里反而还多了一笔钱。
由此可见，买房“零首付”一般都是违规操作，很容易碰到法律红线。像上面“一成首付、先住后买”，其实也是碰了首付政策的擦边球。
只是，随着房价下行，首付政策撕开的口子只会越来越大。
从北京二套最高的8成首付，到前段时间成都出台的“金融机构自行确定首付比例”（实际上就是可以做到0首付，但是只针对拥有2套全款房的客户），我们可以看到，首付门槛已然越来越低、低到没边。
也许，活在当下，现在也不管什么金融风险了，相信后人的智慧，接下来的事情只会一次又一次让人咋舌。
本文作者：陈庆
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