广东
广州卖地的步子，全面小跑起来了。
今天，广州一口气挂出了2宗宅地。
其中，就包括了市场期待许久的越秀区广州大道中地块。
该地块总建面18016平，起拍总价59598万，扣除配建4.6万/平，这也是时隔4年之后，越秀区首次挂牌宅地。
与此同时，番禺区也挂出了年内第一宗宅地——禺山大道南侧地块，总建面61000平，起拍总价81471万元，折合楼面价约13356元/平。
｜广州楼市发布 制
从挂牌信息看，这两宗宅地的出让时间，都定档在十一黄金周之后。
下面，我们来看看2块地的具体信息：
越秀区广州大道中地块
使用率最高120%，建筑可突破限高
目前市场很多声音普遍认为，广州大道中地块很可能和南方面粉厂地块一样，会是今年土拍回暖的关键。
事实上，从去年该地块首次进入供地蓝皮书之后，它就被看作广州土拍的王炸之一。
原因很简单，地块位置上乘，紧靠珠城和杨箕，500米处就是10号线广州大道中地铁站，周边配套成熟。
可以说，这是一块从寸土寸金的繁华老城区，硬抠出来的宅地。
｜广州楼市发布 制图
在今年3月份，地块通过调规，由原来的公共设施用地，调整为二类居住用地兼容消防用地及商业用地。
而现在的挂牌指标，与调规后内容基本一致：宗地面积5733.76平，总建面18015平，容积率3.8。
其中，最有看点的还是地价，总起拍价为59598万元，名义起拍价为33082元/平。
如果扣除5100平的配建，起拍地价为46146元/平。
这个价格对于房企而言，还是有不小诱惑力的。
｜越秀区广州大道中地块信息
｜图源：广州公共资源交易中心
要知道，越秀区上一次出让宅地，还是2020年，也就是广州城投拿下的东园公馆地块。
当时，这块地楼面价可是高达6.4万/平，至今高居广州地价榜单第二。
另外，广州大道中地块大概率也会是越秀区第一个采用新规设计的楼盘。
根据出让条件显示，它的使用率上限，最高可以到120%。
未来新房的使用率，将仅次于南方面粉厂地块和白云怡新路地块。
这在越秀区几个小体量的新盘当中，会有相对突出的优势。
｜越秀区广州大道中地块公告信息
｜图源：广州公共资源交易中心
除此之外，地块的出让条件里面，还提到一个重点：
即在不增加地块总建面等条件的基础上，如果拿地房企的设计方案通过官方论证，地块可以弹性优化限高。
而出让条件里，原来框定的限高是100米。
也就是说，只要符合相关条件，这块地能建到100米以上。
｜广州大道中地块公告信息
｜图源：广州公共资源交易中心
楼市君认为，这应该是考虑到周边高楼大厦比较多，避免遮挡视野。
打破限高之后，意味着城市景观会更好。
从航拍图来看，未来这个项目建成之后，部分楼层看到广州地标“三件套”的问题不大。
｜广州大道中地块周边航拍
｜广州楼市发布 摄
番禺禺山大道南侧地块
有教育王牌，主打置换改善客
说完广州大道中地块，我们再来看看另一宗宅地：番禺禺山大道南侧地块。
该地块也是今年8月份才完成调规的，从挂牌信息来看，禺山大道南侧地块总建面为61000平，容积率2.0。
挂牌总价81471万元，起拍楼面价13356元/平。
｜番禺禺山大道南侧地块公告
｜图源：广州公共资源交易中心
公告显示，地块除了宅地之外，还有不少配建部分。
其中，包括商业、市政道路、绿地、以及122个社会停车位等。
因此，从实际的起拍楼面价来看，它的地价远不止1.33万/平。
如果参考附近江景盘绿城揽江印月2022年1.34万/平的拿地价，只能说禺山大道南侧地块并没有让利太多。
｜广州楼市发布 制图
不过，从地块周边环境来看，教育和商业氛围还算不错。
比如番禺实验中学、广东仲元中学、市桥中心小学都在地块附近。
市桥中学小学属于省一级小学，在番禺成绩属于第一梯队，总体而言，教育起点比较加分。
同时，这地块还有一个天然的市场优势，那就是周边20-30年的老小区比较多。
如果按照2.0的容积率，做成合适的改善产品，置换客应该不少。
｜图源：贝壳找房
作为今年番禺挂牌的第一宗宅地，禺山大道南侧地块和广州大道中地块一样，预计将在10月11日上午一同出让。
从最近挂牌的土地数量来看，接下来广州会进入密集的土拍季，对于地块的出让结果，我们也会密切关注。
楼市君也更新了一下最新的土拍日历，欢迎保存、收藏~
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