今天，头部学区房9600元/㎡、瓯江国际新城6500元/㎡成交！中央公园1.6万/㎡没人要...

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今天，市区有8套热门房源进入阿里平台拍卖，最后成交了4套房源。

其中华鸿·中央公园（备案名：中鸿锦园）这套2幢特殊楼层房源，采光略受影响，南面为小路，内部已腾空，装修约等于毛坯状态，聊胜于无。

起拍价乍一看非常低，才1.6万元/㎡，接近市场价的7折，但算上装修成本以及楼层等因素后，性价比大幅下降，流拍也就可以理解。

小区房源实景图

另外一套安澜小区22幢205室是套学区房，近瓯江沿江景观带，周边生活配套齐全，农贸市场、海鲜干货市场、日常底商繁多，种类齐全，除了形象面稍差，其他自住条件相当不错。

这套楼梯房房源内部装修过得去，面积段略大一些，能满足自住+学区需求。

只不过价格方面，对比同片区60㎡以上的二中学区房，优势不太明显。最后只能勉强成交。

房源实景图

还有这套瓯江口瓯锦苑15幢301室，今天这套3楼房源，南面为13层高的14幢，东边套的采光会受影响更大。

瓯江国际新城一至三期有已开业、成片的沿街底商，较为热闹。本次拍卖的房源位于三期，拥有认可度较高，相对热闹的底商，生活便利性略高。

这次的起拍价不高，算是市场价的下限，并且涉及多次过户，手续繁琐，税费更高，本次更是变卖，需缴纳全额起拍价（约89万元）才能参与拍卖，门槛相当高，这次顺利成交倒是略有意外。

房源实景图

下面我们一起来看下部分房源的具体情况！

（拍卖市场是二手房市场的的局部缩影，与常规二手房市场存在较大的差异，并不能代表整体二手房市场，仅供参考。）

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中鸿锦园2幢1303室

建面约82.16㎡，起拍价约132万元，起拍单价约1.61万元/㎡，

最终无人报名、无人出价、流拍。

项目位于瓯海区新桥街道上河乡路与半塘街交叉口，西北侧为瓯海区外国语学校。

2013年6月，总占地约34.9亩瓯海中心单元D-01a地块出让，最终由华侨城以总价约4.59亿元竞得，楼面价约7046元/㎡。

后项目推广名为华鸿·中央公园，备案名为中鸿锦园。

项目首次开盘于2013年8月，共推售6期，总户数共计约1184套，面积段约82-175㎡，开盘毛坯均价约1.6-2万元/㎡。

项目实景图

2015年温州楼市刚刚开始有复苏的迹象，但瓯海中心区正处于建设期，并且板块供应集中释放（曾有10多个新盘同时在建）、有效需求不足，房价处于低谷期。

部分品质较好的项目售价也才1.8-2.0万元/㎡，部分新盘更是在1.5-1.6万元/㎡低位徘徊。

直到2016年下半年，瓯海外国语学校、市人民医院、亿象广场社区商业（含农贸市场、超市等）、大西洋银泰城（现银泰百货瓯海店）、云天楼酒店等教育、医疗、商业设施相继建成投用。

瓯海区行政中心及背后住宅

瓯海中心区基本成型，“黄金时代”的标志出现，即国际华府、大诚金廷、华鸿·中央城、华鸿·中央公园等坊间称为“四大金刚”的项目陆续交付，清一色的欧式大堂会所，颇具辨识度。

从此，瓯海中心区可谓“应有尽有”，房价随着楼市的上升周期快速上涨，还涨得比其他板块更快。房价也一路上涨，到2018年接近翻了个倍。

随后瓯海大道以南，瓯海新城商务区、亚运公园、瓯海奥体中心、亚运龙舟基地相继建成，比瓯海大道以北更现代化。房价随后在2021年来到了顶峰，四大金刚的价格普遍3万元/㎡。

瓯海中心区上空远眺鹿城

本次拍卖的房源位于2幢，南面为华鸿中央城12幢，高约33层，13层的采光略受影响。

本次拍卖房源位于1303室，特殊楼层，中间套户型。南面正对道路，东侧为交叉口，可能存在噪音及灰尘等因素影响。

房源已腾空，内部装修约等于没有，基本为毛坯状态，加分不多。

交易过程中产生的税费由买受人先行垫付，垫付后可向法院申请退还垫付原业主承担部分的税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

房源实景图

据贝壳平台，今年7月成交2套118-119㎡低楼层精装房源，成交总价255-262.8万元，成交单价约2.1-2.2万元/㎡；

6月成交1套118㎡低楼层简装房源，成交总价260万元，成交单价约2.2万元/㎡；

目前，华鸿·中央公园房源报价多在2.1-2.6万元/㎡，具体据装修、楼层、位置等因素对价格有影响。

总体来看，这套中央公园的房源，位置一般，楼层一般，装修更是近乎毛坯，起拍价也只是有点低，算上装修成本后，略低于市场价，性价比一般，流拍也在意料之中。

02

安澜小区5幢205室

建面约129.2㎡，起拍价约123万元，起拍单价约0.95万元/㎡，

最后经过2轮竞价，最终成交价为123.5万元，成交单价约0.96万元/㎡。

这套房源曾在今年8月中旬拍卖过，当时流拍总价为153万元，流拍单价约1.18万元/㎡。

安澜小区位于鹿城区飞霞北路与株柏路交汇处西侧。

本次拍卖的22幢205室房源，楼梯房，出行较为便利，采光略受影响；南面为道路，距离南面成熟的商业配套稍远一点，但仍在步行范围内。

该房源内部尚未腾空，暂有人使用，拍卖成交后两个月内腾空。

交易过程中产生的税费由买受人先行垫付，垫付后可向法院申请退还垫付原业主承担部分的税费；可能欠缴水电及物业管理费等由买受人自行承担。

本次拍卖不包括飞利浦牌液晶电视机，其余可移动物品均在拍卖范围内（详见清单）；2、该房产暂有人使用，拍卖成交后两个月内腾空。

核心卖点在于房源对应的义务施教学校为瓦市小学（育英校区）及温州市第二中学。其中二中已经发布招生预警，今年依旧出现了分流情况，分流时间节点甚至倒退了一个月左右，回到了2020年6月。

目前安居客平台，安澜小区60-80㎡报价约1.7-1.9万元/㎡，总价约120-140万，具体受装修、楼层、位置、学位等因素影响。

据温都信息平台，今年8月成交1套89㎡房源，成交总价128万元，成交单价约1.44万元/㎡；7月成交1套140㎡房源，成交总价142万元，成交单价约1.02万元/㎡；5月成交1套73㎡房源，成交总价121万元，成交单价约1.66万元/㎡；

据贝壳平台，今年3月成交1套83㎡高楼层房源，成交总价128万元，成交单价约1.54万元/㎡。

对比而言，今天这套房源胜在面积段偏大，自住条件可以更舒适，或者租金可以略高一些。

但装修较为一般，并且关键的起拍价持平市场价最低价，有一定性价比，优势对比上次流拍时有明显提升，

只不过整体市场低迷，学区房市场更是受到人口出生率、结婚率不断走低的多番冲击，面积段更大、总价更高、持有周期更长的学区房也难免流拍。

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