复盘上一轮存量房贷利率下调：有力提升消费增长

21世纪经济报道 记者李愿 北京报道

消费是短期拉动宏观经济恢复的最好方式。消费是收入的函数，但在宏观经济运行、微观企业发展压力下，居民收入增长面临一定的压力。

难以增收，节支就成为了多数人的选择。房贷是多数居民每月的固定重要支出之一，能否减轻房贷压力不仅关系到每个人的生活质量，也与宏观经济密切相关。

由此，能否再次额外降低（重定价之外）每月房贷支出，成为当前热议的话题：一是存量房贷利率能否下调，二是可能以何种方式实现。

事实上，下调存量房贷利率，在去年已有经验。在2023年四季度货币政策执行报告中，央行披露，超过23万亿元（去年末个人房贷余额为38.17万亿）存量房贷利率完成下调，调整后加权平均利率为4.27%，平均降幅0.73个百分点，每年减少借款人利息支出约1700亿元，惠及5325万户、约1.6亿人。

存量房贷利率4.27%，与今年7月新发放个人住房贷款利率3.4%之间有0.87个百分点的差距，即使扣除今年5年期以上LPR共计0.35个百分点的降幅，新旧个人住房贷款利率间仍有0.52个百分点的差距。

二者间的差距也促使不少人继续提前还贷，尤其是在今年5月17日全国层面首套和二套房贷利率下限取消之后的二季度。央行数据显示，上半年金融机构个人住房贷款余额减少0.38万亿元，其中二季度减少0.4万亿元。

“在居民消费需求疲软、提前偿还房贷的背景下，下调存量房贷利率可减轻利息支出、提升消费意愿，同时减少提前偿贷的现象，有一定实施必要性。”国海证券首席固定收益分析师靳毅认为。

8月1日，央行在召开下半年工作会议谈及货币政策时提到，加大金融对实体经济的支持力度，把着力点更多转向惠民生、促消费。央行行长潘功胜在8月接受采访时表示，推动企业融资和居民信贷成本稳中有降、研究储备增量政策举措。对于增量政策具体内容，在9月5日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，央行货币政策司司长邹澜未透露具体方向。同时，对于外界期待的存量房贷利率调整，也无相关问答。

上一轮调整过程、效果复盘

回顾2023年的存量房贷利率调整，在2023年8月31日央行、金融监管总局正式联合发布公告前，2023年7月14日，央行在上半年金融统计数据新闻发布会上已提前放风。

当时，邹澜在发布会上表示，2023年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。但统计数据显示的个人住房贷款余额总体还略微减少一点（注：央行数据测算为0.2万亿元），这主要是因为理财收益率、房贷利率等价格关系已经发生了变化，居民使用存款或者减少其他投资提前偿还存量贷款的现象大幅增加。

“提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。”邹澜表示。

邹澜的发言迅速引起巨大反响，这是官方层面首次就存量房贷利率调整发声。随后，市场就商业银行如何落实要求进行了激烈的讨论。

直到2023年8月31日，央行、金融监管总局发布的《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称《通知》）正式给予了明确，落地方式分两种：一是存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请，由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款；二是存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人亦可向承贷金融机构提出申请，协商变更合同约定的利率水平。前述调整正式实施时间为2023年9月25日。

“近年来我国房地产市场供求关系发生了重大变化，借款人和银行对于有序调整优化资产负债均有诉求。存量住房贷款利率的下降，对借款人来说，可节约利息支出，有利于扩大消费和投资。对银行来说，可有效减少提前还贷现象，减轻对银行利息收入的影响。同时，还可压缩违规使用经营贷、消费贷置换存量住房贷款的空间，减少风险隐患。”央行、金融监管总局有关负责人当时就存量房贷利率调整的原因解释称。

一周过后的2023年9月7日，主要商业银行纷纷发布公告，明确了存量房贷利率的调整范围、调整规则、申请方式等。

具体看，如果存量房贷利率为LPR定价的浮动利率，则个人无需申请，商业银行按照调整规则统一批量调整贷款利率；“二套转首套”（资格认定变化引起）、固定房贷利率等客户，审核通过后，商业银行也是集中统一调整；其他个别特殊情况，则由商业银行逐笔进行人工审核，通过后次日进行调整。

总结2023年存量房贷利率调整，主要过程为：市场期待与讨论——央行回应市场期待——央行、金融监管总局正式公告——商业银行公告相关调整规则——商业银行集中调整——商业银行处理个别特殊情况。且从方式上看，商业银行均选择第二种，主要为此种操作更为简单，不涉及重新发放贷款。

在中国区域金融运行报告（2024）中，央行开辟专栏对存量房贷利率调降政策实施效果进行了总结：存量房贷利率调降后，与新发生房贷利差大幅缩小，有效缓解了2022年下半年以来的居民住房贷款提前还款现象；存量房贷利率调降直接为存量房贷客户减少利息支出，增加了居民可支配收入，有利于提升居民消费意愿和消费能力，促进消费增长。

从提前还贷看，政策实施前，全国房贷提前还款额有所增加，2023年8月，全国个人住房贷款提前还款额达到4324.5亿元。2023年8月31日政策出台后，9月—12月，房贷月均提前还款金额较政策出台前（2023年8月）下降10.5%。利率调降幅度较大的地区，提前还贷现象放缓更加明显，如湖北、河南、江西9月—12月月均提前还款金额分别较8月下降42.1%、27.5%、22.2%。

从居民消费支出看，2023年4季度，全国城镇居民人均消费支出达到8679元，分别较1季度、2季度、3季度增加376元、1172元、174元，同比增长8.4%，增速较上年同期提升12.3个百分点，创近七年来新高。

“由于个人住房贷款合同期限较长，存量房贷利率调整将影响整个合同期限的利息支出，预计对消费的拉动效应将持续发挥，并逐渐惠及整个经济运行。”央行发布的中国区域金融运行报告（2024）指出。

市场期待存量房贷利率再次下调

当前，新旧房贷利率面临着与去年同样差距较大的局面。

今年5月17日，央行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，决定取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限后，各城市因城施策，纷纷放开住房贷款利率下限，同时叠加住房贷款增长乏力，房贷利率快速下行。

“2024年5月监管当局调整了对房地产贷款的政策，降低房贷利率。住房交易量有所提升，但房贷需求仍然较低。居民贷款增速降至历史低点，居民杠杆率也有所下降。”国家金融与发展实验室数据显示，二季度居民部门杠杆率下降了0.5个百分点。

央行二季度货币政策执行报告也披露，5月17日，调整优化房地产相关宏观审慎政策，各地及时取消个人住房贷款利率下限、降低首付比例、下调住房公积金贷款利率。截至6月末，除北京、上海、深圳3个一线城市外，其余城市首套和二套房贷利率下限均取消，推动房贷利率进一步下降，促进房地产市场平稳健康发展。

数据显示，6月新发放贷款加权平均利率中，个人住房贷款加权平均利率为3.45%，较年初下降0.52个百分点，同期企业贷款加权平均利率仅下降0.12个百分点至3.63%。7月新发放个人住房贷款利率降至3.4%。

央行数据显示，二季度提前偿还房贷的人明显增加，个人住房贷款余额环比减少0.4万亿元，高于上半年0.38万亿元的减少量。

商业银行层面，六大行数据显示，上半年，个人住房贷款余额合计减少3118.92亿元。工商银行、农业银行、建设银行、中国银行、交通银行分别减少1230.92亿元、1006.68亿元、764.66亿元、336.11亿元、16.73亿元，其中工商银行、建设银行降幅与去年全年较为接近；邮储银行增加236.18亿元，是六大行唯一增加的银行。

“上半年按揭贷款情况，我们重点支持居民刚需及改善型住房需求，上半年按揭投放近两千亿元，净增超过两百亿元，是国有大行中唯一正增长银行。”邮储银行零售业务总监梁世栋在该行业绩发布会上表示。

而对于存量房贷利率下调的期待，在央行、金融监管总局尚未发声的情况下，在上半年财报业绩发布会上，主要商业银行均未表态。招商银行行长王良表示，转按揭政策，也是在媒体上看到了相关信息，还未接到监管部门的相关意见。如果转按揭政策推出，会对银行业的存量按揭利率带来一定影响。

兴业研究分析了国际上的转按揭案例以及我国实际情况后认为，为了进一步降低居民偿债压力，同时维持银行净息差基本稳定，我国后续可能推出的政策包括：一是继续降低存量房贷利率，可能采取直接降低存量贷款加点幅度的方式；二是配合下调存款利率；三是进一步下调LPR和公积金贷款利率。

“从转按揭业务开展需要考虑的问题来看，在跨行转按揭业务中，需要考虑抵押品的价值重估、抵押权属的变更、不同银行之间贷款标准不同等。”兴业研究表示，我国房贷合同的常见利率结构和美国、韩国市场均存在较大差异，这可能是我国市场上房贷“转按揭”业务并未普遍发展的重要原因。

不少券商则通过对不同情形下的存量房贷利率下调后，对促进消费、商业银行业绩影响等方面进行了测算。

华西证券表示，如果今年存量房贷利率从4.27%（2023年末加权平均利率）进一步下调至3.4%附近，按照2024年二季度存量房贷规模37.8万亿元计算，居民部门每年需偿还的房贷利息最多可减少约3000亿元，可能进一步缓解提前还贷现象，改善居民消费需求，参考湖北去年的数据，餐饮和部分耐用品消费可能相对获益。不过，银行净息差将阶段承压，或需下调存款利率以对冲其对净息差的影响。

中金公司银行业分析师林英奇测算，存量按揭利率平均下调40bp，静态估算影响银行净息差5bp，营业收入3%，净利润5%。

“假如2024年下调存量按揭利率，预计通过下调存款利率方式降低银行负债成本以对冲对息差的影响。考虑到本轮存量按揭利率调整的空间可能大于2023年，银行负债的调整幅度应至少为15bp左右。如果负债成本调整到位，预计存量按揭利率调整对于银行息差的总体效果为中性。”中金公司认为。

兴业研究也表示，若存量房贷利率平均下调70bp-80bp，预计存款挂牌利率需要配合下调10bp左右，长期限存款挂牌利率或需要更大幅度下调。

靳毅则指出，如果存量房贷利率下调，银行资产端收益压降，央行新一轮降息的可能性不大。“年初降准的政策效果还在持续显现，目前金融机构的平均法定存款准备金率大约为7%，还有一定的空间。同时也要看到，受银行存款向资管产品分流的速度、银行净息差收窄的幅度等因素影响，存贷款利率进一步下行还面临一定的约束。”邹澜在日前发布会上表示。