上海
闵行区积极推动梅陇镇众欣产业园整体转型升级，近日入选全国低效用地再开发试点首批典型案例。
日前，自然资源部组织梳理低效用地再开发试点城市的经验做法，发布了试点工作首批18个典型案例，为各地盘活存量土地和低效用地提供借鉴和参考，切实推动城乡发展从增量依赖向存量挖潜转变，持续增强高质量发展的潜力和后劲，众欣产业园位列其中。
有序推进规划调整
梅陇镇作为商贸繁荣、产业兴旺的闵行中部总部经济集聚区，南接紫竹高新区，西近莘庄商务区，北靠漕河泾开发区，镇域内集聚轨交7条线21个站点，交通和区位优势凸显。如何利用优势、实现中部崛起是当前转型发展的重点。
众欣产业园东至虹梅南路、西至梅陇港、北至春申路、南至梅南路，可开发建设用地面积383.85亩，是梅陇镇“北更、中增、南争”发展路径上的重要一环。曾经，园区是梅陇镇最早的一批镇级工业园之一，也是上海首批文化创意园区之一，但随着时代的发展，其高能耗、低产出的现状条件已无法支撑其“服务产业功能创新平台”的新功能定位。
为重新焕发园区活力，优化空间布局，实现产业升级，2017年，梅陇镇政府作出进行全方位整体转型的决定，通过开展产业策划、概念方案设计，编制形成转型方案，于当年12月完成转型认定，2019年7月取得控规调整批复。
2020年众欣产业园其中13幅地块（规划为7个地块）完成转型补地价手续，其中6幅地块原为划拨工业用地和仓储用地，转型后为研发用地，另1幅地块原为划拨工业用地，转型后土地用途为商业商务办公用地，由此也标志着众欣产业园整体转型首发项目——梅陇华鑫天地正式落地。
梅陇华鑫天地产业园项目效果图
优化组建开发主体
众欣园区的存量工业用地共涉及土地面积383.8亩，共有大大小小的土地权证25份。其中，镇级集体企业名下有17份，共243.7亩，社会独立法人企业名下有8份，共140.1亩。为确保园区转型的整体性以及转型路径的可操作性，激发各权利人参与更新项目的积极性，梅陇镇充分利用市、区级政策给予的操作路径和指导作用，确定由8家土地权利人（镇级集体企业）以改造用地作价出资的方式组成联合开发体，成立上海一鑫置业有限公司，对名下14幅地块统一开发（即众欣产业园整体转型首发项目——梅陇华鑫天地）。
为拓展政企合作效能，激活经济发展动能，在梅陇镇政府的见证下，园区平台公司通过委托运营管理的方式，引入华鑫置业（集团）有限公司（市属国企上海仪电下属全资子公司）进行园区开发建设，引入上海市漕河泾新兴技术开发区运营管理有限公司（市属国企临港集团下级公司）进行园区租售、物业和配套等全面的运营管理，实现政府、企业和社会的共创、共享、共赢。
探索创新开发模式
据悉，梅陇华鑫天地项目总建面约36万平方米，其中地上约27万平方米，地下约9万平方米，有研发独栋（小栋、中栋）、研发标办（大栋）、准甲级办公楼、配套商业、人才公寓和公服配套等多元业态。项目分四期开发，一期于2020年12月开工，2023年3季度竣工；四期于2022年12月开工，计划2025年2季度竣工。
园区整体转型按照建设宜居宜业的产业社区目标，合理确定配套服务设施的比例结构，完善公共服务的配套功能，打造中央绿轴、口袋公园，双水系双绿地塑造生态办公空间，同时引入中高档品质乐活主题服务型商业，涵盖会议、餐饮、文化、娱乐、健康等多种业态，通过“自然景观+商业商务+艺术文化+运动健康”的时尚体验式组合大幅提升区域品质感与舒适度，构建复合型智慧园区。
梅陇华鑫天地产业园项目效果图
众欣产业园通过创新转型模式、升级产业方向、完善公共配套和丰富产品类型来实践转型，将一个老旧镇级工业园打造成为“功能完善、产业聚焦、产城融合、绿色发展”的智慧产业社区，推动产业能级提升、功能服务完善以及经济效益提高。
目前，项目累计投入约22亿元资金，已竣工21.6万平方米，占总工程量的60%。预计2025年实现全部竣工交付，达产后亩均税收将由40万元增长为不低于150万元，每年可实现属地化税收3亿元以上。
记者：李逸
部分供稿：梅小萱
初审：汤婧娴
复审：姚怡莹
终审：徐雷冰
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