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上海奉贤中建御璟园

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2024年的上海楼市利好消息不断传来，购房资格、商业贷款、公积金贷款等多方面均进行了优化。

更低的首付门槛、更低的贷款利率，刺激了不少购买力涌入到新房市场。

对于意向购房者来说，无异于是上车的绝佳时机，此时不买更待何时？！

当下，房地产已步入自住改善时代，除了更大的居住空间，改善客户们还追求低密环境、居住品质、社区圈层等，临近天然生态资源的更优。

那些容积率较低、甚至触及墅居领域的宅地，天生位于置换塔尖，自然立于不败之地！

示意图 非实际交付 仅供参考

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首先，今年几个批次土拍热度都非常高，但容积率较低的墅级地块往往更能吸引眼球。

3批次平凉社区地块，不仅是市区难得的低密宅地，更有滨江地段，吸引9家房企参拍，溢价率高达约21%！

所以，区位好、配套好、居住环境好的低密宅地，未来竞争将会越来越激烈。

上海土地市场交易会截图

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其次，限墅令颁布之后，容积率1.2及以下已然是底线。

2023年至今，上海集中土拍合计98幅宅地，容积率1.2及以下宅地仅有6块，占比仅约6%，臻稀程度爆表！

这6块地分散全上海不同区，每一个项目天生就是区域置换金字塔的塔尖住宅，藏品级的价值甚至无法用金钱衡量！

数据来自上海土地官网

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再次，低容积率地块是实打实的区域价值高度，俨然是板块天生的塔尖住宅，而在有联动价公示期间，这种领先已然被量化。

比如松江新城新房均价普遍在5.3-6万/㎡，而容积率1.2的国贸&松江交投项目的联动价高达约6.3万/㎡。

区位示意图，数据来源网上房地产

中建御璟园就是上海臻稀容积率1.2以下地块其中之一，从拿地入市开始，就以金字塔端的姿态成为全城瞩目的焦点。

项目两开两捷，叠墅、洋房、高层等产品斩获市场、口碑的双重认可，成为市面上炙手可热的明星产品。

一直被说“面积大、总价高”的联排别墅更是供不应求，开盘即售罄！

示意图非实际交付 仅供参考

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中建御璟园火热认购中，开盘在即，主力建面约99㎡精装3房2卫，均价约4.55万/㎡。

可以说，中建御璟园，是一个以刚需价格实现越级改善的性价比神盘，超低密滨水墅区，性价比&产品力断层领先！

奉贤新城核心、上海之鱼正席

中建御璟园

建面约99-230㎡低密滨湖墅境限席争藏！

“只定制，不复制”，错过即无！

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性价比更高的新城，一城资源的汇聚之地，

与约4.78平方公里城市绿肺为邻！

五个新城是上海未来发展的增长极，眼光长远、看好上海发展的购房者，置业五个新城无疑是明智之选。

奉贤新城是一个“被倾注了奉贤区所有高端资源”的片区，周边城市资源的丰富程度令人惊叹！

中建御璟园位于奉贤新城核心，上海之鱼正席，这个片区多了一份生态绿意，少了些许烟火喧闹。

区位示意图，以实际为准

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中建御璟园所在的上海之鱼周边未来将3轨交环绕，形成郊区少有的三轨格局。

15号线南延伸工程已开工建设，未来建成开通后，15号线南延伸途径东方美谷产业园区、奉贤新城及紫竹高新区等区域，拉近奉贤新城与主城区距离。

上海市域铁路南枫线一期工程已开工建设，途经浦东、奉贤、松江、金山等，是上海南部地区东西向市域骨干线路。

已经开通的5号线，可以直达闵行紫竹高新区、颛桥、莘庄等区域。

不论是5号线，还是15号线，沿线新房价格已然不低了，闵行区更是普遍在6万+/㎡。

紫竹高新区一路向南，价格断崖式回落，中建御璟园高层均价仅约4.55万/㎡，真的太香了！

区位示意图，数据来源网上房地产

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上海之鱼及周边均分着地标建筑、轨交、商业、文化娱乐、医疗、产业等丰富配套。

项目周边排布着龙湖奉贤天街、龙湖金汇天街，金鱼广场（在建）等近百万方商业，JW万豪酒店、九棵树未来艺术中心、奉贤博物馆、上海之鱼、南桥中央公园，在水一方（在建）等高水准文娱配套，多所三甲医院的东方美谷医疗组团。

居住于此，坐拥奉贤新城核心更精华、更高端、更完善的配套资源。

配套示意图

更何况，中建御璟园整个项目两面环水，与占地约4.78平方公里城市绿肺为邻。

项目拥有双面临水的观景视野，西南直面上海之鱼湖景，东临金汇港天然水系，更有湖心岛公园、泡泡公园等一系列主题公园环伺。

奉贤新城实景图
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对于中建御璟园的业主而言，未来推窗就能看到庞大且独具特色的生态绿肺上海之鱼，日常的逸趣也被时尚的生态绿意填满，整体的居住环境舒适且静谧。

央企匠筑约16万方低密滨湖墅境，

容积率低至1.2+双面临水，臻稀程度拉满！

众所周知，买房的本质就是选择一种生活方式。

而中建御璟园双面环水，是高层+洋房+叠墅+大联排的滨水墅区，所带来的居住体验，是普通高层社区所不能比拟的。

住进中建御璟园社区中，能以更低的生活成本，享受到更高的居住舒适度。

示意图 非实际交付 仅供参考

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中建御璟园由央企中建东孚开发，是全球更大的投资建设集团中国建筑的骨干企业中建八局旗下的全资子公司，拥有房地产开发一级资质。

中建东孚位居中国房地产开发企业综合实力第29名、责任地产第1名。

曾荣获2023中国房地产产品力优秀企业，2023中国房地产交付力优秀企业，2023上海市房地产市场地位领先企业等奖项。（数据来源：中国房地产指数系统）

这是一家代表着中国更高的建筑水平的巨擘央企。

众所周知，人们居住改善的过程本质就是容积率变小的过程，低容积率能享受的居住体验感和高容积率完全不是一个层次！

有研究数据表明，每降低0.1的容积率，以下各项居住体验都会有明显提升！

低容积率往往能带来更高阶的产品，从高层到洋房再到墅居，不仅仅是舒适度的提升，而是居住模式的跃迁，甚至是人生层次的进阶！

中建御璟园从土地天赋开始，价值就区隔了400万左右其它新盘。

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项目容积率仅约1.2，由4栋13F小高层、8栋7F洋房、11栋叠墅、11栋联排构成，形成错落有致的天际线，打造湖居观景房。

项目因地制宜，结合超低密、双面滨水的特性，将更多土地还给社区、花园，打造低密静谧的藏品级墅区，居住体验遥遥领先高层产品。

示意图 非实际交付 仅供参考

中建御璟园承袭御系高品质要求，倾力打造约16万方低密滨湖墅境。

社区以尊享森系归家轴与活力共享趣味轴划分“一环二轴六境”的景观布局，涵盖全天候邻里社交空间、全年龄主题运动空间、全时段健身跑道区域。

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项目楼间距大多超过楼高，视野更为开阔，采光均好，高区完全无遮挡视野。

项目拥有更低的楼层，采光更优异，即使一二楼也都有不错的阳光。

高层+洋房+叠加+联排的墅区住户更少，从土地、绿化、社区配套到物业，人均资源占有更多，隐私性更好。

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中建御璟园考虑到高净值客群对静谧性和尊贵感有很高要求，打造了更隐逸、更奢华、更有高级感的品质社区。

项目北区的社区归家主入口，景墙取自“水”和“鱼”的元素，诗意静谧；

南区入口归家大堂，联动地下采光会所，轻会所服务体系，读书、健身、交谈、品茶等未来皆可在此开展，为高质量的友邻关系创造交互的可能；

艺术地下大堂营造简约轻奢的地下归家体系，给予业主极强的尊贵感。

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低密墅区天然具有专属的“亲地性”。

项目共打造四栋瞰景高层，本次推出的9号楼位于组团核芯区位，环境清雅宜人，居住舒适度更高。

同时，9号楼前后楼拥有宽阔的栋距，站在高区的窗台、阳台，近可享受浓荫之上的园景绿意，近可眺望原生水岸的自然风光，实现跃级奢享！

示意图 非实际交付 仅供参考

明星户型设计+超大附加空间，

主力总价400万级，买建面约99㎡精装3房！

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中建御璟园此次主推建面约99㎡3房2厅2卫，高配精装交付，产品力非常强，是同级中的佼佼者！

建面约99㎡3房2厅2卫，这是一个功能性和尺度感完美结合的明星户型。

户型三开间朝南、室内“2个飘窗+1个270°采光窗面+1阳台”、再加上“2卫”的设计，不管是采光、视野、通风、私密性，还是实用性都十分出色。

飞机户型天然对空间的利用更充分。

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整个户型以客餐厅为中心点，自然延伸至各个功能间，室内没有多余的过道，几乎没有被浪费的过道面积。

房间内几乎每一平米都得到了更大化利用，整体尺度感远超同面积段其他产品！

入户玄关在收纳的同时，也可自由设计为过渡空间。

客餐厅一体化，南连同尺度宽景阳台，将生活的奢度打开。

阳台外窗采用大面积窗墙比，使得室内整体采光面、亮度、通风效果得到提升。

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主卧配置独立卫浴及观景飘窗，可观景转角飘窗设计，臻享约270°观景视野，专属于主人的私密空间。

北卧尺度宽敞，进一步了延伸生活的可能，业主可以随心打造为客房、书房、游戏室等，满足生活的多样志趣。

项目精装交付标准更是诚意满满。

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中央空调、地暖、洗碗机等一应俱全，交付玄关柜（最终以合同约定为准），整体装修品质有保障。

另外，项目无连廊设计很大程度上提高了得房率，再加上是13F高层产品，得房率就更高了。

项目采用非封闭阳台设计，也在一定程度上降低了客户的购房成本。

不得不说，这个建面约99㎡3房2厅2卫户型，能满足业主从二人世界到三口之家，再到二胎家庭的全生命周期需求。

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中建御璟园一房一价表

奉贤新城核心、上海之鱼正席

中建御璟园

建面约99-230㎡低密滨湖墅境限席争藏！

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一、房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

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