房子“养老制度”下，这些房子建议早点卖！

今儿再聊聊房屋“养老制度”。

在8月23日国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住建部表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。

这句话一出，可以说是一石激起千层浪，甚至还上了热搜，有不少朋友认为“这会不会增加一个莫名其妙的收费类目？我们是不是要掏很多钱？会不会增加我房子的持有成本？这是不是房产税PLUS版？”

在昨天，还依然有朋友在担心，要不要把手里的房子卖掉。

所以今儿我们就来好好唠唠，这个既熟悉又陌生还有点值得小期待的房屋“养老制度”。

房屋“养老制度”要不要掏钱？或成新负担？

省流版回答：要，但并不是咱们误解中的那种收费，而且建立后一定程度还会减轻后续维修负担！

在发布会前，8月21日我们（公众号：四海为家）也已经提前为大家进行了解读和判断，并在当时就已经给大家明确“从整体来看，这三项制度中，业主的专项维修资金成为资金主力支撑，再加上财政补贴以及商业性质的资金补充等多元化资金筹措，共同完善三项制度的执行和落地”。

而在8月23日后，住建部官网上，也连续多篇文章进行解读和辟谣，让大家吃定心丸。

从住建部的表态「房屋养老金个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来」来看，也就是「个人账户部分有通过缴纳的住宅专项维修资金，房屋养老金公共账户部分按照“取之于房、用之于房”“不增加个人负担、不减损个人权益”的原则由政府负责建立，目的是建立稳定的房屋安全管理资金渠道，不需要居民额外缴费，不会增加个人负担」。

所以，可以明显看出，房屋养老金制度的资金筹措，短期内要建立的是以地方为主的建立公共账户，个人负担暂时不会加重。

但为什么还要说，业主依然需要掏钱？

这并不是误读政策。需要理解清楚的是房屋养老金一共有两个渠道，公共账户和个人账户。

目前要建立的是公共账户，这部分我们不用掏钱。

它的使用范围主要是房屋体检、房屋保险、发生突发事件造成损失进行垫付和必要的办公支出等方面。

它的来源主要是地方筹集资金，例如参考天津发布的《滨海新区房屋养老金管理办法》（试行）（征求意见稿）中就已经明确，房屋养老金公共账户资金主要通过在土地出让底价的基础上按每平米25元标准增加土地收益筹集。同时在财政预算中增列房屋养老金专项资金预算，用于试点期间房屋养老金不足部分的兜底。

个人账户方面，主要用来住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。

不过虽然有前期已经缴纳过的公共维修基金，但在很多已经上年龄的、大修过多次的、因为种种原因未缴纳公共维修基金的，这些小区的个人账户资金很难满足维修维护和更新的需要，长期下来很有可能会有隐患问题。

所以在个人账户方面，目前也有3个类型。

1. 社区维修资金余额充足的，从目前多个已经试行的城市来看，并不需要再缴费；

2. 早期没有建立个人账户的，参考天津发布的征求意见稿，引导业主补建个人账户，按照不配备电梯房屋40元/建筑平方米，配备电梯房屋60元/建筑平方米的标准补交（备注，仅以天津征求意见稿举例，具体地方执行以实际为准）；

3. 社区维修资金余额不足的，参考上海市8月最新发布的《关于规范本市住宅维修资金管理的若干规定》的通知，小区维修资金余额不足首期筹集金额30%的，业主应当按照国家和本市的相关规定、专项维修资金管理规约或者业主大会的决定，采取一次性或分期方式再次筹集维修资金。

不过从目前来看，一次性续筹或分期续筹对于居住在老小区的居民来说，是一种经济负担，也会导致续筹工作的困难。

参考早年间上海双阳综合大楼的续筹工作，其实是一个非常不错的答案。

2017年，物业服务企业在接受上海双阳综合大楼后，大楼的维修资金账户仅有不足60万专项维修资金。再加上近几年对大楼公共设施的维修、更新和改造，到2020年底时仅剩20余万元，远低于30%的续筹警戒线。

但由于无论是一次性续筹还是分期，大楼内居民都认为经济负担过重。最终在多方合力下，小区最终采用和物业费一并收取的方式，按每平米0.2元/月的续筹标准开展筹集。到2023年底，续筹金额已近10万元。

可以明显发现，双轨制资金保障下：

首先地方筹措资金可以应急，完善房屋安全保障；

其次地方公共账户也可以形成“房屋养老金”分摊，一定程度上也可以减轻个人账户消耗；

再次，则是激活了整个维修资金的运转，通过体检、维修、保险的链条，避免房屋出现“大病大灾”，也让业主有更好更安全的居住体验；

最后，则是在制度下，让房企和物业不能够再置身之外，会加强监督对于房企打造房屋品质、物业日常服务维护，也对于业主而言，拥有更安全更舒适的居住体验，也对后续房子价值衰减起到缓解作用。

所以，这件事，真的非常值得期待。

几个小建议。

出现这个困惑的原因，一方面其实在于目前并没有实质性动作落地，让不少朋友误以为是“多收费”。

另一方面则在于早期“个人维修金”等政策的不易用性和社区工作链的。

其一，个人维修金使用的宣传方面，很多朋友对于这个资金咋用了、哪些方面适合使用等等一直都是比较困惑的；

其二，维修资金的申请和提取的难度和周期，物业的不配合等等，也导致个人维修资金并没有公开透明；

其三，业主大会、业委会的执行难度等等，也让不少业主认为“这钱我交了，但我不知道这钱都用来干啥了，用在哪了，那我还要交它做什么”的抵触心理。

所以，除了房屋养老制度的推进同时，如何加强针对物业监管、完善资金使用、提升业委会的建设监管和公正力度等等，都可以同步完成。

同时，提升建设标准，加强建设和交付的监管工作，是否也可以放在房屋养老制度的首位，让因为建设用材、降标交付导致的“隐患”可以杜绝在建设环节，减少后续交付后出现的问题？

真正做到从好房子到好社区，形成更为完善的链条。

哪些房子要早点卖？

从目前来看，更新已经成为接下来存量房市场的主力工作。

《中国人口普查年鉴2020》显示，截至2020年末，我国存量住房建面为510亿㎡、4.6亿套；城镇存量住宅建面292亿㎡、2.9亿套，其中老旧住宅（2000年前建成）占比有31%（按照套数），且随着房龄增长，老旧住房的占比预计将持续攀升。

就西安来看，2019年西安住建数据显示，1990年以前的房屋占比6.5%，1991-2000年之间的占比13.8%，2001-2010年占比28.4%。

这意味着到2030年西安30年房龄以上的房屋占比将超过20%，20年房龄以上的房屋占比将超过48%。

房源年龄半新不新，加上住宅小区物业管理半紧不紧，甚至没有专门的物业管理，不仅仅居住环境较弱，加上对于房屋维修和更新体检不重视，让70年产权的小区不到20年就显得破破烂烂，尤其是曾经买的高档小区，墙壁脱砖、地面开裂、地库渗水等等一系列隐患问题，居住体验越来越差，相应的也就越不保值。

也期待房屋养老制度下，能够快速盘活维修资金，带来老小区的焕新。

但依然需要注意的是，如果小区空置率较高、物业费缴纳率低、地段偏远、租住和流通性差的，这类小区如果你本身也有置换需求的，能早点脱手还是建议尽量出手为好。

（小提示，我们很建议大家可以对于自己手上持有的房屋进行一个基本的持有价值判断，如果没有准确把握的，也可以后台私信添加四海为家小助手微信，海哥也会在后续为大家进行专业解答！）