一文读懂杨浦保利·外滩序优缺点!分析一下保利·外滩序值得买吗?

杨浦滨江「保利·外滩序」推出建面约100-135㎡洋房&约180-260㎡别墅！户型曝光！！

保利·外滩序售楼处电话：400-889-1310√√【预约☎】

杨浦滨江风貌带全新供应

约500米滨江+臻稀风貌+超级花园

「保利45街坊项目」正式定名为

「保利·外滩序」销售已入场

将推建面约100-135㎡洋房

&180-260㎡别墅，户型曝光

预计洋房价格约12.8万/㎡

别墅在18万/㎡+！

4月18日，杨浦区平凉社区03F1-03地块（平凉街道45街坊） 历史风貌保护项目实施主体结果公示；开发主体为上海保利建锦城市发展有限公司（90%）、上海卫百辛建设发展有限公司（10%）；也就是保利发展&杨浦国资委。

杨浦区平凉社区03F1-03地块（平凉街道45街坊）位于杨浦内环内，靠近18号线丹阳路站，距离黄浦江畔仅500米。

周边有怀德路第一小学、杭州路第一小学、上海十五中等教育资源，以及复旦大学附属妇产科医院、上海市第一康复医院等医疗资源。

杨浦滨江风貌带全新供应，约500米滨江+臻稀风貌+超级花园「保利45街坊项目」正式定名为「保利·外滩序」准备入市！将推建面约100-135㎡洋房&180-260㎡别墅；户型首次曝光；预计洋房价格约12.8万/㎡；别墅在18万/㎡+！

低容积率支持下，预计推出8层洋房+2-3F别墅产品组合。别墅产品预计会有较大尺度花园面世，整体附赠率预计会有较好表现。

保利发展杨浦滨江「保利·外滩序」主推建面约100-135㎡洋房，建面约180-260㎡别墅。目前，项目洋房户型并没有流出，仅有主力205㎡别墅户型图过程稿可供参考。别墅产品预计会有较大尺度花园，整体附赠率预计会有较好表现。

别墅户型图首次曝光：（过程稿仅供参考，最终以实际为准）

内环滨江开发趋近饱和，亲江项目也愈发稀少，而低密度产品更一直以来都是整个上海的“稀有物种”，2023年上海出让的74幅宅地里，容积率1.2及以下的地块，仅有4幅，容积率1.2-2之间的地块，也只有29幅，更不用说亲江的板块。

纵观整个黄浦江岸线，但凡低密项目，都是别墅+高层、或是洋房+高层的“高低配”。保利·外滩序，占据着近十年来黄浦江畔难得一见的两块纯低密地块——BUND45（容积率约1.2）与BUND88（容积率约1.8），规划极具臻稀的“风貌别墅+低密洋房”产品，可谓是集齐了沪上所有珍贵资产的“王者天赋”。

再从今年的市场来看，保利为上海产品力市场带来了诸多独树一帜的惊喜，尤其是世博天悦与全球大师的杰作共创，从首个以大面积玻璃及开放式铝板立面设计，到引江入园的园林体系，持续向市场输出颠覆式的产品。

保利·世博天悦实景图

保利·世博天悦实景图

而保利·外滩序，作为世博天悦之后的上海保利战略之作，产品打造必然拥有更大的猜想空间。据爆料消息，BUND45将带来仅38座建面约180-260m²限藏级奢尺花园别墅，将延续几近失传的海派工匠手工技艺打磨经典卵石立面，还原原汁原味的海派花园生活。犹如“将思南公馆搬到黄浦江畔”！同时，户均大尺度的花园，让人梦回百年前的花园洋房生活方式，好比与巴金、丰子恺共享同一种花园生活！

温馨提示：意向设计稿为过程稿，仅供示意，外立面等仅为示意，最终以政府批复为准，不做销售承诺。项目最终以销售合同约定及实际交付为准。

BUND45的洋房产品同样是收藏级，与别墅相互呼应的建面约100-135m²低密8层洋房，宽奢的中央庭园，让人下楼即可拥有超大尺度的花园生活；大门鎏金岁月般的弧面石材，建筑融合经典的铁艺雕花元素，展现出经典而优雅的海派腔调。

温馨提示：意向设计稿为过程稿，仅供示意，外立面等仅为示意，最终以政府批复为准，不做销售承诺。项目最终以销售合同约定及实际交付为准。

BUND88则是纯粹的低密8层洋房产品，户型面积为建面约105-131m²，这样的纯低密产品十分难遇！立面从传统东方美学中凝练典雅的高级灰为底色，与浅色铝板交融共映，营造一种源萃东方的美学自信与文化归属感。首层还将有地下层灵动创意空间，可自由延展。以洋房拥有类别墅的生活方式，整个市区都实属罕见！

整个上海内环滨江的发展都是从外滩开始。随着新世纪以来整体水岸的开发，整个规划逐水而上，在陆家嘴、北外滩相继启航后，内环滨江唯一还能大规模开发的板块，有且只有「东外滩杨浦滨江」，其开发规模相当于2.6个前滩、5个陆家嘴，是外滩向东延续传奇使命的崭新热土！

杨浦滨江全球科创承载区规划示意图

东外滩杨浦滨江，也就是政府规划的杨浦滨江南段，位列上海中央活动区CAZ规划战略范围内，也是黄浦江第一道S湾的核心所在，占据着“黄金三角”的最后一块拼图，价值不言而喻。

内环滨江开发进程示意图

如果说上个十年的经济核动力是金融，那么下个十年的经济助推器一定是“科创”。东外滩杨浦滨江在产业规划上，将承接黄金三角的发展趋势，打造45公里上海滨江带唯一的全球科创承载区，带领黄浦江从外滩与陆家嘴的金融，到北外滩的总部经济与航运，迈进4.0全球科创中心的滨江新格局。

并且，东外滩杨滨的规划不只是“纸上谈兵”，它的兑现更是与日俱新的“快”。预计2026年，美团、B站、抖音等众多总部将投用。规划的270万方商办体量，将聚集30+在线经济头部企业、3000+创新型企业，企业总市值超4万亿，吸引超30万创新创业人才，世界总部集群正加速兑现。未来高端人才汇入后，将释放强劲高端配套与居住需求，城市资源与土地价值将由此迎来巨大攀升，滨江开发的全新按钮由此启动。（数据来源：上海市人民政府新闻办公室）

杨浦滨江规划示意图

反观保利·外滩序，占据东外滩杨浦滨江规划腹地，紧邻总部集群的门户区域，当整个国际化科创总部集群都已建成之时，窗外就是繁华的天际线，尽享next level的滨江醇熟度。

与此同时，东外滩杨浦滨江还是内环滨江仅有以文化驱动的世界艺术水岸，而保利·外滩序恰好处于文化艺术浓度较高的一段。出门即可与21件大师艺术作品相逢，区域遍布66座历史保护建筑，LV、BVLGARI、YSL等全球大牌都以这里作为展览秀场，沿岸公共绿地、滨江绿道贯通，给予骑行、跑步、滑板爱好者纯天然的活力场域。

绿之丘实景图

丁乙雕塑《光塔》实景图

2022LV春夏女装上海大秀实景图（图片来源网路）

保利·外滩序双子，近乎是与这一切规划位列滨江“头排”位置，不只是对超级规划的拥有，更是占据最后的内环滨江高点。而“世界滨江板块+低密地块”的双重加持，TOP级的产品是板上钉钉，更令人期待的是保利又会拿出怎样不同寻常的产品，把市场带向崭新的高度？

近年来，杨浦平凉社区内，土拍十分活跃，成交了多宗商品住宅地块。

2023年7月11日，保利置业以22.7亿摇号竞得01D4-06、01D2-03地块（平凉街道71、75街坊）；案名为保利琅誉，已于三批次过会，均价11.7万/㎡。

2023年12月5日，上海城投12.6亿竞得02F1-01地块（大桥街道94街坊），楼面价76803元/㎡，溢价率9.72%，公寓12万/平，别墅指导价18万/平；

同一天内，华丽家族&保利置业还拿下01D4-04地块（平凉街道71街坊东），公寓指导价11.7万，别墅14.8万。

此外，中信泰富（87%）&杨浦国资（13%）通过遴选取得杨浦区平凉社区03B1-01地块（平凉街道5街坊）、01F2-01地块（平凉街道10街坊）、01F3-01地块（平凉街道11街坊）、01E4-03地块（平凉街道8、9街坊）项目，价格114.4亿，楼面地价63128元/㎡。

招商蛇口（70%）&南通海门国资（30%）通过遴选取得杨浦区平凉社区01B4-04地块（平凉街道19街坊）项目，价格16.2亿，楼面地价95002元/㎡。

杨浦区的新房体量供应很足，而且价格也在往上走，特别是城市更新之后的风貌别墅，基本都要在20万+，与静安、黄浦分庭抗礼，谁能更胜一筹？