西藏北路还能翻盘吗？

上海“一江一河”发展规划，最大受益者出现了。

曾经和宝山路、芷江西路街道捆绑在西藏北路的北站街道，单飞成了苏河湾。

华侨城苏河湾、中粮天悦壹号单价突破20万，助力苏河湾跻身上海一线板块。

被剥离剩下的西藏北路，发展气势一下弱了三分。

虽然地段在内环内，西藏北路的站位能否比过大宁？

01

原闸北的历史包袱很重，各类工厂和棚户两大毒瘤长期盘踞，加上本身路网混乱，一直是城市鱼龙混杂之地。

因此西藏北路虽然占据内环位置，地段能级并不高。

在老上海的认知体系里，西藏北路起码输了三次。

• 首先是老静安的内部分界线新闸路，南为贵，北为次；
• 而后向北是老静安与外部的分界线，苏州河以南是真正的上海，苏州河以北简称苏北；
• 再往北到了原闸区内部，老北站以南是一个脏乱差的地方，老北站以北是更脏乱差的地方。

如果没有后续郊区加入，这样的板块很难不算地段鄙视链底端。

即使在今天，以外滩为圆心半径3KM画圈，西藏北路也是这个辐射范围里数一数二的弱势板块。

还记得前些年板块北部的新湖青蓝国际开盘，就因为北面的宝兴殡仪馆劝退一波人。

而后另一个新房宝珀公寓，因为紧邻地上行驶的3、4号线，噪音和粉尘又劝退了一波。

如果要说西藏北路最大的优势就是内环的地段，以及3、4、8号线加持下，相对便利的交通。

不过随着内环板块开发逐渐饱和，新建住宅产品价格节节攀升，更新较慢的西藏北路洼地优势开始慢慢显露。

PS：环线团队整理了一份《上海买房白皮书》，帮助大家在买房过程中避雷，真正了解上海楼市的底层逻辑，快速成为买房大师：

02

今天的大宁、苏河湾这些老闸北新贵，基本都是拆出来的，西藏北路想要崛起也离不开一个“拆”字。

但是相比前两者，西藏北路的拆迁相当不给力。

从拆建视角来看，西藏北路的翻新模式是一个百万方中兴城+若干零散迷你地块。

先说中兴城，从结果来说这个百万方更新项目一定程度已经宣告失败。

最近万科雅宾利四期的广告铺天盖地，广告词里有一句话反复提到——百万方中心城的最后一块拼图。

建设基本进入尾声，但是中兴城的名气却迟迟没有起来。

相比同样从棚户区翻身的瑞虹，中兴城的“洗白”之路显然没那么顺利。

首先是体量上的差距。

中兴城体量约百万方，瑞虹新城体量170万方，差的不仅是少了几个住宅小区，而是最重要的商业。

瑞虹新城自带55万方商业，光是一个太阳宫就有18万方，还有月亮湾、星星堂。

反观中兴城，商业全看四期中兴傲舍，体量只有3万方，社区中心的能级，只能说业主们下楼喝个咖啡还是能满足的。

商业的局限性注定中兴城只能是带着几个雅宾利小区独自美丽，而非有能力服务整个板块的中心节点。

未来当人们谈起这里的楼市，说得更多的会是雅宾利，而不是中兴城。

超级巨无霸没有出圈，西藏北路的未来就被寄托在一个个迷你地块上。

钉子总是一根一根拔，钉子户同样。

在经历过漫长艰难的小地块拆建工作，西藏北路迎来了一堆迷你新小区。

一个小区平均不到2幢高层，没有社区景观、不谈居住氛围，批量生产的100平左右小三房。

能否吸引中产以上的改善家庭很难说，吸引年轻人和网红倒比较可能。

毕竟这种气质真的太像酒店式公寓。

一千多万想买上海内环内的新房，除了杨浦的几个市区刚需盘，就剩西藏北路。

但零散更新的结果就是西藏北路乱糟糟的标签依然难去除。

试想东边一幢红色外立面的高层，西边一幢灰色外立面高层，迷你小区争奇斗艳难以形成统一的观感。

即使全部更新完毕，西藏北路的的产品上限也决定这里是一个地段不错的中产板块，而不是top级。

03

说完产品上限，西藏北路还错失了一张更重要的发展牌，苏州河。

静安这些年来发展有些过于“低调”，天生没有滨江资源让其在这个xx滨江和xx滩的时代落寞了几分。

研究静安区2035规划就能发现，整个静安区手里的牌组就是一轴三带。

一轴就是南北高架，充当联系全区的骨架。

三带代表的才是静安的三张发展牌，分别是南京西路带、苏州河带、市北高新带。

南京西路在上海顶级地段行列已经站稳脚跟很多年，未来的竞争对手是国际大都市的核心商务区。

市北高新区是静安区的实业牌，引进的一些智能制造产业以及游戏、动漫行业近年来发展都不错。

静安唯一能蹭上海十四五一江一河规划的，只剩苏州河。

老静安江宁路沿河本身建设得就不错，以北的汉中路不夜城也更新得差不多，剩下的重点是南北高架到河南北路的苏河湾。

规划者在这一段放了顶级酒店宝格丽、一线豪宅华侨城苏河湾、万象天地、大悦城两大商业IP，还有福新面粉厂、四行仓库、天后宫等等文化IP。

集静安之力被重仓的北站街道，果然单飞了！静安的第三张发展牌也彻底与西藏北路无关。

这样看西藏北路的配置，就显得有些单薄了。

学校虽然有两所二梯度小学闸北三中心和一梯队的市北中学。

但好小学对口不上好初中，且对口的小区偏老又十分有限，成功踩到中产家长雷区。

医院倒是有两所三甲，倒是和居住板块的定位相适配。

但板块的商业配置被彻底放弃，堪称区域黑洞：

东边有四川北路、太阳宫，北面有大宁久光、音乐广场，南面更是重磅，除了大悦城、万象城，再踩一脚油门直接到南京路。

要文化底蕴没有底蕴，要商办中心没有商办中心，虽在内环但西藏北路没进CAZ完全不冤。

04

虽然没有苏州河的西藏北路实力大幅削弱，但板块内部其实依然比较割裂。

以西藏北路为界，东西两个片区差异明显。

相比之下，被吐槽的中兴城这一片反而是感官更好的，城市更新力度更大。

其实早前绿皮网上强行把北站、宝山路、芷江西路三个街道合并成一个板块本就不合适。

如今北站单飞，宝山路和芷江西路绑定成一个西藏北路也有些不妥。

从两个街道的老房子来看，就有很大差距。

宝山路街道的老破小外立面都喜欢改造成红色，样式和老静安的风格类似。

芷江西路的老破小就稍微差一点，随机掉落几块的黄色涂料外立面，让人联想到中外环一些被抛弃的老破小板块。

反映到新房市场，虽然西藏北路的各盘去化都不容易，但在芷江西路街道的某楼盘更是难上加难。

一面是南北高架噪音的影响，一面是老公房的包围，12.5万的单价买板块新房鄙视链底层，也难怪蓄客半年都还有200套没卖。

结语

说了这么多，可以回到我们文章最初时的猜想，如果同样是中产板块，西藏北路比大宁胜出几分？

除了有些拥挤的交通，大宁的所有配置都完美拿捏了中产喜好。

优质的学区资源、中高端的商业资源和能打的产业配套，每一项基本没有短板，堪称六边形战士。

西藏北路在四大配套上有明显的短板，学区和商业都让人遗憾，只能说是勉强达到了一个市区该有的样子。

不过这些短板在内环地段面前，似乎也能忍受。

尤其是上海内环房价正在被一轮又一轮的高端城市更新带动，具有性价比优势的西藏北路无法完全被抛弃，却也无法在鄙视链更上一级。

一个上限早已被锁死的中产板块，未来能被年轻新贵们带飞吗？

PS：环线团队整理了一份《上海买房白皮书》，帮助大家在买房过程中避雷，真正了解上海楼市的底层逻辑，快速成为买房大师：