房地产为何越来越热？十年前朱镕基就批评道：地方把房价抬高

在中国人的传统观念里，房子是安身立命之所，只有有了房子之后，一个人才算是摆脱四处漂泊的状态，才算是真正安定了下来。

对中国老百姓来说，房子是必需品，是刚需，但是房子价格的一路上涨，让老百姓们望尘莫及，甚至常常需要掏干三代人的钱包才能够买得起一套房子。

早在千禧年时，朱镕基总理就曾经说出过这个担忧：“现在房地产有点热，不敢说过热，但是不能再这么干下去了。”

随着朱镕基总理说出这句话，中央也出台了许多调控房价的政策，但是很多年过去了，房价依然居高不下，面对这种情况，很多媒体将房子涨价的根源，归责于朱镕基总理曾经提出过的分税制制度。

2011年朱镕基总理在清华大学演讲时，回应了这一说法，他一句话就道出了根源：“地方把房价抬高。”

朱镕基总理为何说出这句话呢？背后有什么深层次的原因？

房地产涨价的原因，要追溯到1978年。在1978年之前，我国是没有房地产这一个说法的，这一行在当时被称作建筑业。

当时的住房都是由政府划拨土地给企业，收取成本价建房给职工，但这种房子在当时是不允许进行买卖的，而不能买卖，这就意味着城市的一切公共服务是无法主动选择的，基本是你的企业在哪里，你就只能在哪里。并且这种政策很大程度上限制了人口流动，而人口不流动，就无法产生消费，经济发展也就无从谈起了。

1978年，我国为了响应改革开放，实行市场经济，在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点，1980年9月，北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。

在1978年到1998年这二十年中，房地产行业开始出现，到了1998年，国务院发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》。这个通知的主要内容是，全部停止住房实物分配，实行住房分配货币化，简单点来说，就是不分房子了，直接分钱，让你自己去买。

这个消息在当时的人们看来是一个好消息，因为单位分的房子虽然离单位很近，但未必能兼顾孩子上学、赡养老人等方面，而在实行这一政策之后，个人的自主性大大提升，可以以自己的需求为主去买房。

但是面对这么大的一个市场，当时的房地产行业还没准备好，虽然在1978年，我国提出了商品房概念，但是1978年到1998年这二十年间，还是在进行分配房子，这时买房子的除了一些做生意赚到钱的个体户之外销量很少。

而当1998年《通知》下发之后，大量购房者开始涌入市场，当时的情况是，不管是在建的商品房，还是已经建好的商品房，数量都很少，面对海量的购房大军，房地产市场出现了供不应求的现象，在这种情况下房价自然是一路飞涨。

早在千禧年的时候，朱镕基总理就曾经说过：“现在房地产有点热，不敢说过热，但是不能再这么干下去了。”

朱镕基总理之所以这么说，是因为当时的征地制度还不完善，补偿制度没有明确出台，有许多地方政府低价地征收了农民的地以后，拿去高价卖给了企业，企业拿到高价地以后，建成房子再卖出一个高价钱，但是这样一来，农民没有地了，他们的收入下降了，而房价却上涨了，他们变得更加买不起房子了。

在1998年之后的几年调查显示，农民的消费水平是一直萎缩的，当时身为总理的朱镕基看到这一点，就十分的忧虑，因为我国是以“工农”为主的国家，在他看来，这并不是一个好苗头，并且容易引起经济过热。

但是朱镕基的担忧并没有引起其他人的重视，在他向其他负责经济的官员讲过忧虑之后，这些官员总是说，总体方向是好的，根本意识不到问题的严重性！

朱镕基针对房地产过热的问题，从总理的角度提出了一阵见血的评价：“我们制定了一个错误的政策，就是房地产的钱，都收给地方政府，而且不纳入预算，这不得了。”

朱镕基总理敢于直言，这一次更是一阵见血的批评了地方政府不顾民生，拉高土地价格。

外界认为因为分税制，导致地方政府财政紧张，才不得不卖地，但是国家税收收入为8.3万亿元，地方财政直接拿走了4万亿元，然后中央政府又分拨出去了3.3万亿，总共加起来，地方政府共有7.3万亿元的资金可供支配，而中央政府所有收入才1.59万亿，只占所有税收的20％左右。

但是在实行分税制政策之前，中央的财政收入是要占到将近百分之30的，所以说，在实行分税制之后，中央不但没有从地方财政多拿钱，反而又多分了一些出去，所以分税制根本不是房价飞涨的原因。

朱镕基认为，房地产行业过热的原因，不是应该怪在分税制身上，关键点在于卖地的收入归属于谁，如果卖地的收入直接归属于中央，那么地方政府就不会那么卖力的推高房价。

朱镕基总理曾表示，地方政府不是没有钱，而是想更有钱，这番话不无道理，当时我国正赶上改革开放的浪潮，经济开始复苏，各地都在加紧建设，生怕落后一步，就被别的地方抢占了先机，所以在这种情况下，本该充裕的地方财政开始变得紧紧巴巴，在没有其他办法的情况下，地方政府想到了卖地，因为卖地的收入不计入预算范围内，并且直接归地方所有，这在急需用钱的情况下无疑是最好的选择。

但是如果维持原来的地价，卖出去一大块地也收入不了多少钱，在这种情况下，政府选择推高地价来保证财政收入，而开发商拿到了高价地之后，自然不会亏本销售，于是，加速了房价上涨，最后的接力棒自然就落在了消费者头上。

而市场上一些投机者眼看房价涨得飞快，于是决定多购买些房子用作投资，于是一大批炒房客衍生了出来，在他们的捂盘惜售与宣传之下，造成了消费者的恐慌心理，生怕晚买两天又涨价了，这一系列连锁反应又为房价的飞速上涨加上了一把助推剂。

中央眼看着房价一路飞涨，也曾经多次出台过有关限制房价上涨的政策，可由于卖地收入直接归地方财政，所以有些地方政府不但不配合中央调控，反而私下做些小动作对政策进行破坏，这也是导致中央几次调控失败的原因。

在多次调控失败之后，中央甚至发出过“政令不出中南海”的叹息。

不过在中央“房住不炒”的理念坚持下，为了使中国老百姓“居者有其居”，政府开始大力发展廉租房，2020年，中央为了降低房地产行业的风险性，下达了“三条红线”政策，这个“三条红线”政策，主要是限制房地产企业期房的销售，以及企业的负债率，总的来说就是去杠杆化。

要知道，房地产行业的资金规模可是相当庞大的，在过去，房地产企业常常用期房的销售来作为回笼资金的手段，并且大量的向银行贷款，来疯狂地扩张规模，实现盈利，但是现在这个政策一下场，房地产企业的门槛将会被抬得极高，房产企业们也无法再从银行贷到那么多钱投入到房地产市场上去。

这样一来，房地产企业的生存空间将会受到很大的挤压，他们没有钱买地，土地的价格自然会降下来，并且这会让房地产企业的上下游产业也逐渐萎缩，使中国经济逐渐脱离房地产行业的捆绑，随后，大量的钱将会离开这个市场，房价自然就降了下来。

为了限制炒房团拉高房价，中央还出台了限制消费者贷款购房的政策，在之前房地产行业政策不太完善的时候，这些炒房团从银行贷出了大量的钱用来炒房，但是在限制了这些炒房客贷款之后，这些炒房团又找到了新的资金来源，在这些炒房团的背后，有很多都有着外国资本的影子，他们拿着外国人的钱，披着中国人的外衣，抬高中国的房价，再趁势卖出，造成中国资本的外流。

为了限制这一情况，中国又出台了许多限购政策，在经历过数个回合的斗智斗勇，炒房团发现炒房的成本渐渐提高，也开始渐渐从这个行业离开。

在2021年，房价终于出现横盘的局面，不再涨，那就证明中央的调控是有效的。但是随着房价的横盘，甚至一些地方开始呈现下跌趋势，一些地方为了避免财政收入降低，甚至出台了所谓的“限跌令”，限制房价下跌。

但是，历史的趋势是不会被阻止的，地方的限跌令可能暂缓房价下跌，但是随着中央的加强调控，届时可能就不会出现高房价的问题。朱镕基多年担心的问题，也可能得到解决。