北京
来源：REITs速达
《华泰紫金宝湾物流仓储封闭式基础设施证券投资基金》2024年8月28日发布询价公告，询价日为2024年9月3日，询价区间为4.062元/份-4.265元/份。
说明：本文选取的可供分配金额为已披露的完整年度可供分配金额，未公布完整年度可供分配金额的按照其发行时预测的第二年完整年度取值。
1、定价分析
“华泰紫金宝湾物流仓储REIT”底层资产最终定版的评估值为12.17亿元，按照评估值与发行价格区间来看，项目定价在4.062较为符合预期。整体募集资金规模预计在12.186亿；较评估值溢价0.13%。
2、分派率说明
假设以此定价，按照预测第二年首个完整年度的可供分配金额测算预期收益率约为4.51%。这个分派率与今年已经进行询价和完成上市的REITs项目相比是最低的。
进一步对比已经获得审批但未进行询价的REITs项目来看，今年REITs市场发售的项目仅有“招商基金招商蛇口租赁REIT”是目前预期分派率最低的；但保障房REITs板块的项目目前不具有参照意义，一是二级市场已经处于高位，按照市价测算部分项目仅有3.4%的分派率，在考虑时间成本这个分派率对于价值投资者来讲是很头疼的；另外，考虑保障房的特殊性以及国家调整住房结构的战略来看，保障房REITs对于市场的作用更趋向于稳定，一级市场庞大的市场体量为市场的扩容提供了发展的基础，项目端稳定的出租率保证了业绩，二级市场的波动对于REITs市场起到了稳定作用。所以，这类项目更受保险以及各类长期资金青睐进行配置。
综合来看，“华泰紫金宝湾物流仓储REIT”在询价区间已经设置了募集规模下限，而以此测算不考虑保障房REITs项目，其已经创下了今年REITs市场发售项目分派率新低的纪录。
3、行业比较
细分板块来看，仓储物流领域目前已上市的REITs项目共4单，今年上市的“华夏深国际仓储REIT”发行价计算完整年度分派率约为4.82%；截止2024年8月31日，按照目前市值计算，分派率约5.05%；收盘价较发行价折价4.66%。假设投资者认购后持有至2024年8月31日，期间不做任何交易的情况下仅一个多月时间净亏损4.66%.
目前仓储物流领域平均分派率约为5.07%；从华夏深国际仓储REIT上市后的表现来看，其二级市场随价值波动，在接近行业均值。假设“华泰紫金宝湾物流仓储REIT”上市后接近目前行业均值水平的分派率，那么其上市后至少折价15.23%。
当然仓储物流领域REITs项目还有一个另类存在，“红土创新盐田港REIT”，按照市价测算其分派率约为4.5%；这个项目特殊之处在于“其在二级市场价格高位的时候完成扩募，并且定价取值也是高于规定的平均值”从而导致其分派率无法提升。对于“红土创新盐田港REIT”的具体事项，后续再与大家分享。另外，近期部分项目发布扩募公告，也需要注意其拟购入资产实际发售规模对于分派率的影响。
如果不考虑“红土创新盐田港REIT”这个异常项目，目前仓储物流REITs行业市值平均分派率5.26%。假设“华泰紫金宝湾物流仓储REIT”上市后分派率与此接近，那么其上市后需要折价18.29%。
目前，REITs常态化发行新政已经取消了分派率的要求，但投资者对于分派率还是非常重视，也是评估是否参与某个项目的基本指标之一。从历史数据来看，也许投资者对于保持较高出租率的华泰紫金深国际仓储REIT很看好，忽略其短期分派率指标从而促使二级市场价格上扬。
小结：由于数据量较少，规律性暂无法完全勾勒。从今年上市的同领域项目“华夏深国际仓储REIT”上市后表现来看，具有一定的参照意义。具体表现如何，还需要持续观察。
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