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北京中环悦府

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我头两天去了一趟中环悦府，也参观了样板间，怎么说呢，我感受到了华润的压力与决心。

如今是各项目纷纷抢时机开盘，尤其是中海丰和叁号院这个改善天花板的产品抢先面世，要在月底开盘，这无疑是给其他竞品楼盘造成很大的紧迫感。

所以中环悦府在周一急迫的开放了样板间，能看的出来很赶工，好多细节还没处理好，但不影响大体，参观完以后，关于这个项目，我想聊聊！

区位

中环悦府位于北京南中轴线，属于南四环内，从土地资源上来说，这个地块很稀缺，因为四环里是严格控地，也很少出地，所以说从四环内的新盘就很少。

目前也只有丽泽商务区附近也就是西南三环的板块还有新盘在售，但价格确实不低，都在10-13万之间，所以如果从环线和价格层面来讲，中环悦府是很值得一看的。

但是我也说过很多次，环线位置已经不作为买房的重要依据，区域发展配套更重要。

中环悦府距离8号线大红门南站直线距离700米，东侧便是永定金茂府（9.3万左右）和中海和瑞叁号院（9万左右），目前预售证还没下，所以也无法定价。

不过当时华润拿地的楼面价是6.82万/平，如果也是9万左右的成交价，说实话，利润确实不大，再结合市场因素和竞争因素，项目去化速度不会快，这次华润的压力真的不小。

产品

小区地块很方正，容积率2.4，共6栋楼326户，1-4号楼总层17层（两梯两户），5-6号楼总层11层（一梯两户）。

位于居住地块南侧的0009地块则是幼儿园，北侧的基础教育用地则是之前规划的佟麟阁学校，由北京十二中办学。

小区户型为134-213的改善三居四居，其中134平34套，137平44套，145户型44套，166户型68套，176户型102套，213户型34套，所有的户型从户型图上看是有阳台的，北侧还有设备平台，这部分算赠送。但实际上，阳台全都包起来了，所以得房率会非常高，而且会更实用，并且全大落地窗的采光视野效果也非常好。

户型

134平的起步户型，此户型都是边户，四叶草格局的全明三居室，南向三面宽带三阳台，客厅面宽4米3就已经可以改善了，这次华润做的户型让人很喜欢。

137的户型位于南侧洋房，都是中间户，但也是全明，此楼南侧就是幼儿园，该户型和134的变化基本不大，只是尺寸和得房率会略有差异，毕竟一个是一梯两户，一个是两梯两户。

同样145的户型也属于是刚才的放大版，尺寸和得房率略有变化，大格局基本没改动，此户型都是边户。

166平的户型就比较改善了，入户变成了私密玄关，且变成了子母门，大格局变化不大，但尺寸增加了不少，客厅面宽直接增加到了6.3米，而且主卧套房变成了270°拐角窗。

176平四居三卫，都是中间户，同样也是豪宅标配子母门+私密玄关，整体LDK设计，客厅面宽6.6米，整体南向采光面13.9米。

213平的改善天花板，一梯一户，尺寸整体放大，客厅面宽7.6米，整体南向阳台的采光面15.1米，此户型非常改善，主卧套房的视野效果非常棒。

样板间

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