华润置地抛出了第二增长曲线｜直击业绩会

8月29日，标普全球评级表示未来12至18个月，华润置地能够保持财务实力。该机构认为稳定且不断增长的租赁收入将继续支撑华润置地的业务韧性，后者在财务上采取审慎态度，并扩大租赁项目，这应能缓解房地产开发销售放缓的趋势，并继续支撑评级。

2024年上半年，华润置地实现综合营业额791.3亿元，其中开发销售型业务营业额为591.3亿元，经常性收入业务合计200亿元，后者在总营业额中的占比为25.3%，但却贡献了51.4%的核心净利润，首次首次超过开发销售型业务。

8月28日召开的2024年中期业绩会上，华润置地董事会主席李欣直言，公司第二增长曲线已经形成，“华润置地应该是蓝筹房企中，为数不多已经成功实现从住宅第一增长曲线向商业第二增长曲线跨越的企业”。

第二增长曲线

根据业务结构划分，华润置地的经常性收入业务包括以购物中心、写字楼、酒店等为代表的经营性不动产业务，以华润万象生活等为代表的轻资产管理业务，以及以代建、文体、租赁住房等为代表的生态圈要素型业务。

报告期内，上述业务线合共为华润置地带来收入200亿元，同比增长9%，收入贡献同比提升0.2个百分点至25.3%；对应核心净利润同比增长14.4%至55亿元，贡献同比提升8.6个百分点至51.4%，超过开发销售业务48.6%的占比。

具体来看，经营性不动产业务方面，上半年，华润置地购物中心租金收入同比增长9.7%至94.8亿元，旗下82个在营购物中心实现零售额916.2亿元，同比增长21.9%；写字楼整体出租率为75%，同比下滑6.8个百分点，营业额为9.5亿元；酒店实现营业额10.4亿元，同比下降3.8%，平均入住率62.5%。

轻资产管理板块，华润万象生活营收同比增长17.1%至79.6亿元，核心净利润17.7亿元，同比增长24.2%。其于报告期内管理在营购物中心108座，其中重奢购物中心13座。

生态圈要素型业务来看，华润置地城市代建业务实现营业额3.9亿元，期末在管项目358个；租赁住房业务实现营业额3.8亿元，累计在管项目62个，管理规模行业排名第八。

首席财务官郭世清在业绩会上表示，目前，华润置地已经形成了“一轻两重”资产管理架构，“一轻”是指华润万象生活，“两重”分别是华润有巢住房租赁REIT和华润商业REIT。

数据显示，截至6月末，华润有巢REIT实现基金营业额3931万元，同比增长1.5%，基金EBITDA2460万元，同比增长4.3%；今年3月挂牌上市的华夏华润商业REIT累计可供分配额达1.38亿元，较基金招募说明书同期预测值完成度达102%。

关于现有REITs的扩募，郭世清向媒体表示，未来一到三年，除了华润内部的资产以外，华润有巢REIT可能还会收并购一些资产进行扩募，第一年扩募11亿到21亿元左右；商业REIT方面，原计划一年扩募100亿到300亿元，但具体还要看市场情况，此外还有一些类REIT和私募也在规划当中。

开发业务重点去库存

至于2024年的业绩指引，郭世清透露称，要更保持核心净利润的平稳，整体而言，购物中心租金收入增速要力争10%的增长、经营不动产的毛利率保持65%到70%之间、购物中心毛利率为70%到75%、开发业务结算毛利率10%到15%之间，“全口径销售额力争保持行业前四”。

今年上半年，华润置地年初库存去化634亿元，签约占比50.6%。报告期内整体实现签约销售额1247亿元，在克而瑞排行榜中位居第四，权益比例69%，对应签约面积521万平方米，包括上海、北京、成都、深圳、杭州在内的TOP10城市签约额贡献65%。

按区域来看，来自华东大区的签约额为379.25亿元，占比最高，为30.4%；其次是中西部大区，签约销售额297.8亿元，占比23.9%；北方大区占比18.1%、深圳大区12.8%、华南大区11%，香港公司则为3.8%。

对于当前的市场形势，李欣表示经过过去三年的不断变化调整，判断房地产行业已全面进入存量时代，开发销售型业务过去有依赖增量的惯性思维，靠投资拉动业绩，现在公司已经将工作重心和重点转移到库存去化上来，提升全战略组织能力。

“华润置地行动得比较早，2019年就开始提出攻坚去化，到现在一共去化了将近2000亿元的库存，打下了一个比较好的基础。”

今年上半年，华润置地明显放缓了投资步伐，其以权益地价183.3亿元的价格新增了11宗土地，对应总计容建筑面积202万平方米，而去年同期新增土地35宗、权益地价705亿元。

存量时代，产品竞争力是抵抗市场竞争的最佳武器。谈到这里，管理层表示当前二手房成交比例在上升，对新房市场造成一定挤压，这种情况下开发商要为客户提供更具优势的地段、更完善的社区、更好的产品、更优质的物业、更多元的业主体验等，加强自身价值。

截至6月末，华润置地开发销售业务的结算毛利率为12.4%，结算收入591亿元，结算均价上升19.8%至17115元/平米。公司同期并表口径已签未结营业额3214亿元，其中1661亿元计划于2024年下半年结算；非并表口径已签未结营业额844亿元，其中455亿元计划于2024年结算。

资金方面，截至6月末，华润置地总借贷规模2511.3亿元，持有银行结余及现金1183.3亿元，净有息负债率为33.6%，加权平均债务融资成本为3.24%。