浦东中铁世博滨江云境房价10万新房，中铁世博滨江云境真的香吗？

浦东中铁世博滨江云境房价10万新房，中铁世博滨江云境真的香吗？10万/㎡的中铁世博滨江云境，真的香吗？！最近徐汇滨江非常热闹，先有绿城拿下地王，可售商品住宅楼板价高达约13.8万/㎡。后有均价约14.2万/㎡的中海领邸·玖序触发积分。

在这样的市场下，有人说：江对面联动价约10万/㎡的中铁世博滨江云境出来岂不是要卖爆？

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确实，在徐汇滨江稳站14万+/㎡、中外环三林滨江出现约11.5万/㎡新房的市场北京下，内中环中铁世博滨江云境均价仅约10万/㎡，价格确实相对实惠。

但每个项目的定价都有一定的逻辑，细看小环境，项目周边老小区云集、邻近高架、社区体量较小等问题，也让客户纠结。

针对这些，我们今天从大到小，从内到外深入剖析下10万/㎡的中铁世博滨江云境到底值不值？

景观视野、生活环境如何？

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世博这些年一直都少有新房，因为整个区域内除了世博源和后滩几乎都被老公房填满了，没有什么土地增量。

所以中铁世博滨江云境出来后一直被认为是被老公房包围着的豪宅。

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但事实真的如此吗？

首先，先来看的中铁世博滨江云境的实际航拍示意图（此航拍图片时间较早、周边双子山及中铁世博滨江云境的实际建造情况与图片有所出入，所以仅供参考）：

可以看到，世博的老公房确实有很多，主要分布于中铁世博滨江云境的南侧以及东南侧。

并且，整个中铁世博滨江云境与新世界一期花园紧挨着，这一点从规划图上个清楚的看到：

从这几个角度来看，这确实是一个被老公房小区包围的商品房。

不过，项目的北侧的视野非常不错（此航拍图片时间较早、周边双子山及中铁世博滨江云境的实际建造情况与图片有所出入，所以仅供参考）：

项目北侧即世博双子山以及世博源，北侧的景观视野还是非常不错的。浦东中铁世博滨江云境房价10万新房，中铁世博滨江云境真的香吗？

不过值得注意的是，项目北侧还有两块小型用地，目前是储备用地还未规划具体用途。

总的来说，中铁世博滨江云境确实位于老破小的包围圈，尤其是南侧几乎是贴着新世纪花苑，会对生活产生一定的影响。

但项目北侧的世博源、双子山等视野弥补了一些居住环境上的缺憾。

最后，附上周边实探：

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项目位置上直面南北高架，噪音会有影响吗？

除了老破小外，中铁世博滨江云境正对南北高架，所以也不少购房者也在关注南北高架的噪音对项目会不会有影响。（此航拍图片时间较早、周边双子山及中铁世博滨江云境的实际建造情况与图片有所出入，所以仅供参考）

小胖君也实地做了一些测量：

站在项目北侧的通耀路路口，可以明显感觉到相比地面的车辆的噪音，远处高架上的噪音并不明显。而地面车辆的噪音也都在67-68分贝左右。

对比常见的声源，其对应的分贝数大致有如下对应关系：

加上玻璃以及距离的因素，南北高架上的车流声音对于项目的影响有限。

周边的二手房市场如何？

项目周边没有次新房，还是以老公房小区为主，所以板块内并没有可以直接参考的次新房小区，所以我们需要借助一下其他的参考物。

有个很好的例子是：普陀的宝华城市之星。

同样的内中环项目、同样是被老公房包围，宝华城市之星如今的二手房成交数据还是比较有参考性的。
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项目2018年的新房入市均价约为9.8万/㎡，而今年的二手挂牌均价约为13.2万/㎡。

而其周边的二手房价格，我们分为10年以内房龄的二手房挂牌价、10-25年房龄的二手房挂牌价、25年房龄以上挂牌价的小区，来计算一下宝华城市之星与他们之间的价格比值：

得到比值后，我们再来推导一下未来中铁世博滨江云境的预计挂牌均价：

也就是说，如果中铁世博滨江云境的品质能和宝华看齐，挂牌价预计可能在12.1-12.9万之间。

但中铁世博滨江云境是一个只有158套的小型社区，整个社区没有太多的空间可以用来打造丰富的景观。

而宝华城市之星是一个拥有水景、中央绿地的大型改善社区，整个社区内的景观、视野以及景观可以很大程度的消磨周边老公房带来的影响。

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同样价格，在浦东还有哪些选择？

世博滨江云境，主推建面约115㎡3房和建面约160㎡4房，可售套数预计158套。

其中建面约115㎡的3房有130套，算是绝对的主力了。

而这个产品的总价大概是1100万左右。

那同样价格还可以买哪里？

选择一：前滩公馆建面约105㎡的洋房，均价约11.5万/㎡。

黄浦江旁的低密洋房，虽然在地段上不如中铁世博滨江云境，但洋房产品+三林滨江的生态绿地，在居住氛围上还是非常不错的。

从首开房源已经触发积分来看，同样是个性价比十足的选择。

选择二：新杨思上园建面约104㎡的小高层，均价约9.9万/㎡。

小高层+飞机户型，新杨思上园的得房率非常高。另外，新杨思是一块整体开发的板块，从目前的规划来看，不管是生态、商业、教育的体量和能级都非常不错。

虽然地段还是没有中铁世博滨江云境好，但未来的居住氛围、配套、城市界面都更值得期待。

选择三：国贸中国铁建西派海上建面约103-105㎡，均价约9.2万/㎡。

同样是内中环的项目，虽然位于浦东的腹地，距离浦西、前滩等区域没有那么近。

但这个项目距离张江的核心区域只隔了一条罗山高架路，对于张江客户而言，着实是个性价比很高的项目。

总结一下，从价格和地段来看，联动价约10万/㎡的中铁世博滨江云境确实是个不错的实惠之选。

但这个项目的问题也不少，比如与老小区紧贴、社区很小等。

并且，同样价格还能买到一些板块配套出众的小高层甚至是洋房产品。

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所以只有在产品端下足功夫，中铁世博滨江云境才能真正脱颖而出！具体会带来怎样的品质，我们拭目以待！