案外人执行异议中，商品房认购书性质的认定

01.

案例背景介绍

于某与澳某公司、王某民间借贷纠纷一案，北京市顺义区人民法院于 2020年3月24日作出民事调解书。于某以澳某公司、王某未履行生效调解书确定的内容为由，向本院申请执行，顺义法院依法予以立案执行。

案外人王某称：法院在执行于某与澳某公司、王某一案过程中，裁定拍卖位于北京市顺义区某园房屋。我方已于2017 年3月18日与澳某公司签订了《北京市商品房认购书》；我方已交付全部房款，澳某公司已将房屋交付我方占有，尚未完成过户并非我方原因。上述房产已属我方所有。依据相关规定提出案外人异议，请求法院中止对涉案房屋的执行。

02.

法院裁判要旨

法院经审理认为：执行过程中，案外人对执行标的主张所有权或者其他足以排除执行标的转让、交付的实体权利的，可以向执行法院提出案外人异议，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断权属。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款 且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

本案中，王某与澳某公司签订的《北京市商品房认购书》系双方就房屋购买问题所达成的意向约定，不是正式的书面买卖合同。王某所提供的证据不能证明其对涉案房屋享有排除执行之权利，故本院对其异议请求无法支持。依照相关规定，裁定如下：

驳回案外人王某的异议请求。

03.

案件总结

本案争议的焦点在于案外人执行异议中，商品房认购书能否认定为合法有效的书面买卖合同。商品房认购书一般发生在购房合同签订之前，是对即将签订的商品房销售、预售合同基本内容的初步确定。从功能上看，认购书符合民法理论中预约合同的特征，其成立和生效，独立于后期的商品房买卖合同（即本约）。

但在实践中，因商品房认购书内容不同，其相应定性也不同：（1）认购书约定内容不具体、权利义务不明确，应将其视为意向书，违反则应承担缔约过失责任。（2）商品房认购书对即将 签订的商品房买卖合同等事宜做了较为明确的约定，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款关于预约合同的规定，当事人约定在将来一定期 限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。（3）商品房认购书对购房事宜约定很明确、内容较为全面，此时应当视为实质就是商品房购房合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。

本案中，案外人王某向法院提交的《北京市商品房认购书》载明，经王某与澳某公司双方协商一致，签订本认购书，在此基础上，双方依法合规正式签订北京市商品房买卖合同，实际上双方一直未签订合法有效的书面买卖合同且认购书的内容也达不到房屋买卖合同标准，应认定为预约合同。