中能建往事：央企“掉队生”

重组已成为葛洲坝最后的一块遮羞布，何金钢的勇猛激进拿地，却抑制了葛洲坝原有的活力与生命力。

2021年，中国能建集团对旗下子公司葛洲坝进行了重大战略调整，通过换股吸收合并的方式，葛洲坝逐步被中能建所取代，这一变化不仅标志着葛洲坝作为独立法人实体的终结，也在市场上引发了广泛的关注和讨论。2022年，原葛洲坝旗下地产公司葛洲坝地产正式更名为“中能建城市投资发展有限公司”，简称能建城发。

然而，自合并完成以来，葛洲坝（现已更名为能建城发）在市场上的表现似乎陷入了沉寂。

葛洲坝掉队 迷失的定位？

合并后的第一件事自然是招兵买马。

2022年7月，中国能建党委书记、董事长宋海良亲临能建城发，任命能建城发总经理杨扬洋担任董事长。

2023年7月，能建城发引入曾任招商蛇口助理总经理兼华南区域总经理，后在多家民企担任总裁等职务的萧睿出任集团党委副书记、总经理。

同年，能建城发还引入民企背景的刘娜娜，担任能建城发集团党委委员、副总经理。

引进了很多背景不错的市场化人才，加上背靠有着雄厚综合实力的母公司中国能建。葛洲坝重整旗鼓后本应翻出不一样的浪花，但事实却不尽人意。

一般央企整合的核心是突出主业和提升主业竞争力。房地产业务在中能建整个集团占比并不高，以至于吸收合并后葛洲坝在市场上的曝光度逐渐降低，几乎在主流市场消失了。

更重要的是，葛洲坝积累的负面效应开始逐渐显现，越来越多的红灯次第亮起。

开局并不顺利

合并后，葛洲坝全部的资产、负债、业务及其他一切权利与义务将通过中国能建指定的接收方承继。

首当其冲的自然是老大难的地王项目。

知名地王项目北京中国府，当时拿地轰动业内，拿地楼面单价约在7.5万元/㎡，刷新了北京的单价记录。而最终销售均价仅11.3万元/㎡，利润空间不大，本身就承载着去化压力。入市已经5年，但累计签约不足百套。目前项目已经转为现房，点开查看签约情况很不乐观。

新官上任后，面对老大难，也未见有创新的营销举动。只是把项目的slogan改为三环有墅。而这个墅，其实就是叠拼，不是真别墅，自然效果甚微，去化仍未见起色。究其根本，中国府滞销的主要原因，在于产品本身。葛洲坝地产之前一直打出的5G科技系统，随着何金钢的离去，概念已经逐渐淡化了，中国府的标签已经不再明显，除了“中国府”三个字。加上市场曝光度不足，难以吸引足够的购房者。

产品上，部分房屋在交付后出现质量问题，如渗水漏水等。这些问题也让购房者对项目的品质产生质疑，望而却步。除了中国府，葛洲坝地产近年来接连被曝出业主维权事件，这些事件早已对葛洲坝的品牌形象造成负面影响。

管理与运营，向来是一家企业能否拥有核心竞争力的胜负手。显然，能建城发并没有重视这一点，在品牌宣传和推广方面也缺乏创新和针对性。

雪上加霜的是，楼市调控政策不断收紧，市场竞争日益激烈。中能建作为新整合的实体，在适应新环境、调整经营策略方面面临一定挑战。以至于，在降杠杆的当下，大面积的亏损如今仍然存在。

能建城发近5年内有4年负债率高于85%

加速布局 产品力堪忧

历史遗留的问题，关于销售，更关于产品力。

抛开旧项目，能建城发开始发力布局新项目，同时明确了“371027”快周转项目开发标准，新项目实现3个月开工、7个月开盘。“兰园系”是能建城发开拓市场、利润创造的主力产品，也是更名后能建城发在京打造的首个新盘，即位于后沙峪的璟上兰园。

2023年6月拿地，9月案名公布正式入市，11月首次开盘，然而开盘9个月后网签52套，成交价比指导价低1万/平。

项目取证共推出384套房源，但如今网签率仅13.5%，业绩实在说不过去。

再来看看价格，这块地的拿地楼面价是2.8万/㎡，销售指导价期房5.8万/平，现房6万/平。加配建，如今网签价已经降到了4.89万/㎡，更有部分房源的单价已经降到了4.7万/㎡这让璟上兰园在后沙峪的“性价比”变得越来越高，购房人真是买到就是亏到。

经过市场的检验，无论是北京中国府还是璟上兰园的去化难题都是因为项目定位与市场需求有偏差。能建城发来说，换打法是一方面，修炼产品力才是站稳的根本。

战略重组本应是一次转型和品牌重塑的重要信号。

三年来，从葛洲坝地产到能建城发，从何金钢到杨扬洋，管理团队重新洗牌。调整高层团队本意是希望能够带来明显的起色，显然，结果并不尽人意。

合并并非简单的加法运算，它需要双方在战略、文化、管理等多个层面进行深入融合。在这个过程中，任何环节的疏忽都可能导致合并效果大打折扣，甚至产生负面影响。尽管葛洲坝紧紧抱住了中国能建的大腿，希望能够借助其力量走出困局，为自己的品牌添彩。然而，市场却并未如预期般给予积极回应。

这背后的原因，既有市场惯性的制约，也有企业内部问题的显现。可见，在下行周期里，哪怕是大央企，也很难逃脱市场惯性，更别说反转行情了。