“商改住”的风，刺痛6000人

7年前，你买了一套房，按照楼盘宣传说辞，你在心中勾勒出一幅美好生活的蓝图：

32万㎡的大型商业中心，内含1万㎡图书馆、1.5万㎡影剧院，边上是一栋高达248㎡的5A甲级写字楼，下楼就能吃喝玩乐购……

这些配套把小区拉升不止一个档次，显得非常City。

7年后的现在，你们小区已经全盘交付，宣传提到的这些配套，开发商说：

我们建不了了。

这时候，你怎么办？

这是武汉中建大公馆6000多位业主，可能会遭遇的变故。

大公馆项目体量很大，计容面积超130万㎡，住宅部分4期，共24栋楼，总户数将近6200户。

2017年项目首次开盘，去年3月最后一次加推，去年底全盘交付。

开发商跟买房人说商业配套2023年3月开工，但至今没有动工迹象。

半个月前，开发商约业主去售楼处，透露要“商改住”，计划将原本应建商业综合体的k3-2、k5-2地块，更改为建住宅。

业主们特别愤慨，一边给当地自规局、建设局写信，反对调规，一边跟开发商据理力争。

项目开发商是中建三局的子公司，中建三局总部在武汉。

中建旗下各大工程局，都有各自的地产平台，口碑也有不同。其中，三局地产开发规模目前最大，深耕武汉多时。

狗蛋看到一个双方对话的音频，只能说，特别同情业主。

对话内容大概是这样的：

业主说，房子卖完了来改规划，作为一个大企业还是央企，没有诚信。

项目方负责人表示：

我们是合同甲方乙方，最好的方式就是司法途径，其它就不讨论了。

业主想跟开发商谈道德，开发商只想跟业主谈法律。

眼看道德感化没有用，业主试图谈谈法律，以虚假宣传为突破口，得到的回答刷新了认知，对方表示：

我们是宣传过，当时有一行小字，有免责条款，你们都不看，宣传图写了示意两字。要说我们虚假宣传也好，怎么样也好，可以通过司法途径解决。

言外之意，规划是规划，示意是示意，最终能不能落地要看其它条件。

业主表示免责所说不可抗力，是政府规划不可抗力，你们想改住宅不属于政府规划。

这时候，轮到负责人卡bug了，但他没有怂，继续拿起了法律武器：

所以这就是存在争议，建议走司法途径。

狗蛋说，敢为天下先的三局，这次把难题留给了司法部门。

项目过往宣传推文‍

就目前所掌握的资讯来看，涉事地块还没进入调规流程，告诉业主像是在打前哨。

8月26日，当地规划局回复业主投诉时提到，“目前我局尚未开展该地块的调规工作”“已经多次约谈企业，要求尽快办理开工手续。”

业主还是不放心，正在持续号召全体业主签署抗议联名信，要求政府驳回开发商申请。

有武汉本土媒体做了统计，今年以来，当地已有9宗“商改住”项目进行官方公示。

业主担心，大公馆会成为第10个。

今年4月，政治局会议提出解决存量房问题，过往被严控的“商改住”松动，7月以来，上海、深圳、长沙、郑州等多个城市跟进放松。

商改住可以分为两种：

一种是还没出让的，或者已出让但企业明显无力开发或退地的。比如，郑州拟将恒大280米商业地标改为住宅，绿城拿下的上海地王项目，是小米退地，改成了住宅。

另一种就是已出让的存量用地。

中建大公馆及武汉已公示的9宗“商改住”，都是存量用地。

通常情况下，前者涉及的利害关系人少，后者牵连多，更容易陷入争议。

过去一些官员，觉得办公楼盖起来，商场建起来，就实现了招商引资，长期税源也就有了，导致商办项目过剩。二线城市商办去化周期在5年以上的比比皆是。

一些地方节衣缩食不够用，都开始成立“砸锅卖铁”专班了，设法盘活国有房屋资产、股权债权、土地资源等。

“商改住”的风吹起，可以弥补一些过往的错误决策，去库存的同时，补缴的地价增加地方财政收入。

另外，不用砸重金盖商业，开发商的资金链能得到缓解。

看起来是双赢局面。

但像中建大公馆这类牵连甚广的项目，6000户人家掏了真金白银为规划买单，要真“商改住”了，双赢是不够的。

大船纠偏，船家赢了，舵手赢了，花了高额船票想去南极旅游的乘客，给带南非去了。

很难评。