住房养老金来了！福州、厦门等22城开展试点

厦门楼市 陈家园摄

22城开展住房养老金试点，包含了所有一二线城市，范围广泛。

国务院新闻办公室8月23日举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会，住房和城乡建设部副部长董建国在会上表示，研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制，上海等22个城市目前正开展试点。

目前住房养老金试点城市分别是上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡，具体以实际22个试点城市为准，以上试点城市名单仅供参考。

何谓“住房养老金”？

“房屋养老金”，顾名思义，就是为房子设立的“养老保险”。“房屋养老金”是对房屋进行维护和修缮的一种形象比喻，它类似于为人养老储备的基金。

根据试点方案，业主需要每年缴纳一笔费用，用于未来房屋的维修和检测。我国住宅专项维修资金的模式主要是“业主交存、专户管理、专项使用”。2021年起，住宅专项维修资金的用途，从存量房维护扩大至老旧小区改造。

我们都明白，人到了老年需要有充足的退休金来保障生活品质。同理，随着时间推移，建筑物也会出现老化现象：结构衰弱、设备锈蚀、外墙剥落等问题逐渐显现。如果不及时处理，这些建筑终将变成危房。房屋养老金个人账户已通过缴纳住宅专项维修资金建立起来，此次试点的重点是把公共账户建立起来。以确保房屋可以得到必要的保养与修护。

据悉，房屋养老金制度的核心在于为房屋体检、维修、保险提供资金保障。通过设立专门的账户，将公共维修基金、土地出让金、财政奖补等多种资金来源纳入其中，形成多元化的资金筹集机制。同时，鼓励商业性房屋养老金的发展，引入专业投资机构提升资金收益率，为老旧小区改造提供持续的资金支持。

为什么要设立住房养老金？

据住房和城乡建设部披露，截至2022年年底，我国城镇既有房屋中建成年份超过30年的接近20%，进入设计使用年限的中后期。预计到2040年前后，将有近80%的房屋成为“老小区”。这些房屋普遍存在墙体结构安全隐患、屋面渗漏、外墙脱落、设施设备老化等问题，严重影响了居民的居住体验。

根据官方解释，人缴养老金，是等退休的时候，自己可以领退休金。房子的养老金，不是发给房子的，而是用来给住宅维修用的。它是从原来的住房维修基金发展而来。住房养老金账户，也就是直接继承原来的住房维修基金账户。既然已经有住房维修基金了，为什么还要设立住房养老金呢？主要原因有：

一方面，原有的住房维修金缴交不统一，同一个小区，有的业主缴了，有的没有缴，是一笔沉默资本。在遇到老小区需要维修和改造时，会遇到资金和意见难统一的情况，很多项目无法启动。现在由政府牵头，把住房维修基金，改成住房养老基金，统一规划，统一管理。

另一方面，新老小区住房维修金分配错位。目前市场很多需要维修的老小区没缴过住房维修基金，无钱可用。不需要维修的新小区把钱存在账户上，一直都没动。新的住房养老金制度，在很大程度上，打破了原来的分配机制。

22城试点，范围广泛

本次试点的22个城市名单，覆盖一二线城市，范围广泛。本次住房养老金制度试点的城市有上海、北京、广州、深圳、杭州、南京、苏州、成都、重庆、武汉、天津、青岛、长沙、郑州、西安、沈阳、合肥、福州、厦门、济南、宁波、无锡22个城市（以上试点城市仅供参考）。

目前，只有上海宣布在浦东新区进行试点，并计划于明年在全市范围内推广，而其他城市尚未有明确动作。

本次22城试点重点是政府把公共账户建立起来，个人账户是否需补缴有待进一步试点城市实施细则出台判定。就像个人养老金一样，住房养老金也分为个人账户和公共账户，本次试点特别强调，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。个人账户是否需要补缴仍需各地进一步出台实施细则判定。

住房养老金制度的试点实施，标志着房地产进入存量市场新阶段，促进住房真正回归居住功能。