观点直击 | 李军放下的剑与绿城管理代建低气压

观点网比起发布2024年中期业绩报告，绿城管理更受关注的新闻是原执行董事及董事会副主席李军的离职。

8月23日，绿城管理发布公告，因个人原因，李军已辞任执行董事及董事会副主席。同时，执行董事王俊峰被任命为新的授权代表，公司联席秘书谷冀湘则被委任为法律程序文件代理人。

“25岁，初见绿城:手中无剑、心中无剑；34岁，代建谋生:手中有剑、心中无剑；44岁，艰难上市:手中有剑、心中有剑；47岁，学会放手：手中无剑、心中有命；今始，退隐江湖：手中无剑、心中无剑。”

公告发出同日，李军于朋友圈留下一段“金庸密言”，权当自2022年踏进绿城以来的职业生涯告别。

如其所言，选择此时离职是为投入更多时间在家庭及子女教育。

“我与李军总相识、共事多年，工作和私交都很好。我记得大概2年前，他就与我交流了个人中长期的打算。虽然我与亚东主席（张亚东）一再挽留，但李军依旧比较坚持他的决定。”离职的第三天，绿城管理2024年中期业绩会如期召开，绿城管理执行董事、行政总裁郭佳峰郭佳峰于会场这样说。

温情氛围暂停在问答环节，当话题回归上半年的业绩情况，气压骤降。

难收的代建费

“代建行业短期之内是规模承压的状态。”

2024年上半年，绿城管理的关键词是寻求安全稳健，报告期内实现收入16.7亿元，同比增长7.8%；净利润4.91亿元，同比增长6.3%；归属于公司股东的净利润为5.01亿元，同比增长5.8%；公司经营活动现金净流量7750万元。

“今年代建行业呈现出非常明显的规模增速放缓、费率下降的态势。代建行业从之前几年的高歌猛进，已经到了现在增长放缓，甚至阶段性有些减弱的情况。”

如绿城管理副总裁程敏所说，代建项目合约总建筑面积方面，上半年绿城管理新拓1740万平方米，同比增长1.1%；但与此同时，新拓代建项目代建费较2023年同期下降18.1%，下滑至41.9亿元，政府、国有企业委托方及金融机构的占比达72.6%。

70%以上客户群体的画像，绿城管理已在业绩中透露，但回归代建收入本身，数据却不尽人意。报告期内，绿城管理来自商业代建的收入为13.08亿元，实现同比增长22.9%；但政府代建仅收入3.32亿元，同比下降16.1%，占总收入比近20%；收入下降进一步影响毛利率，政府代建的毛利率约合40.4%，较2023年同期的44.8%下降4.4个百分点。

数据来源：企业公告、观点指数

另一方面，观点新媒体注意到，2024年上半年，绿城管理代建费收款有所滞后。于报告期内，贸易及其他应收款项合计9.08亿元，较2023年末增加10.3%。

“受房地产行业整体市场趋势影响，部分地区销售去化出现滞后，进而影响到代建费收款，周转天数由2023年度的24天上升至本期的28天。”据绿城管理透露，受市场影响，导致代建费收款滞后。

“今年上半年，绿城管理收取了14.14亿元的代建费；与去年上半年19.57亿的代建费相比，下降了27.7%。”业绩会现场，管理层也直接表示，2024年上半年代建费收取减少，主要由于委托方资金压力比较大，所以代建费收入会有滞缓。

管理层续称，会与委托方站在一起共渡难关，通过增强项目的经营，促进销售加强回款，“未来绿城管理还会选用一些金融工具处理部分尾盘项目，包括票据ABS等形式保障回款。”

保障回款是绿城管理保住毛利率的基础，而商业代建才是毛利率增长的主要砝码。从数据来看，2024年上半年，商业代建、政府代建及其他服务的毛利率分别为54.2%、40.4%、59.3%，对比2023年同期的51.5%、44.8%和90.7%，商业代建毛利率提升了2.7个百分点；政府代建与其他服务的毛利率均有下滑。

值得注意的是，其他服务毛利率同比下滑超30个百分点，收入则从8900万元降至2960万元。

这部分的毛利率变化，主要与绿城管理上市前因未取得房地产开发一级资质而由绿城投标，由其进行管理的项目紧密关联。

货值与增速

业绩会间，绿城管理多次提及商业代建业务为企业收入带来的贡献，正如业绩报告中，商业代建的发展是由于绿城管理“进行差异化全国业务布局，聚焦发达地区业务拓展，优选项目质地较好的项目”。

事实上，截至2024年6月30日，绿城管理代建项目已布局中国30个省、直辖市及自治区的128座主要城市，合约项目总建筑面积122.8百万平方米，较去年同期增长8.1%。

在全国化的布局下，目前绿城管理合约项目预估总可售货值达6747亿元，同比提升6.58%，规模占整体可售货值的75.6%，较2023年同期下降1个百分点。

其中，长三角经济圈项目人民币2，936亿元占32.9%，环渤海经济圈、京津冀城市群项目人民币2，220亿元占24.9%，珠三角经济圈项目人民币1，159亿元占13.0%，成渝城市群项目人民币431亿元占4.8%。

对比2023年同期，绿城管理合约项目的分布情况没有太大差异，总体上，2024年更加关注环渤海经济圈及京津冀城市群。

数据来源：企业公告、观点指数

另一方面，绿城管理当前正处于尝试轻重协同发展的起步期，未来或将依托绿城中国的联合优势，承接范围更广的代建项目。

母公司庇荫之外，绿城管理另成立了百川计划，拟寻求不同合作模式引进城市合伙人，吸引更多代建项目。

截至目前，该计划所展现的成果并未出现在绿城管理的业绩报告中：“我们是从去年四季度开始推行的（计划），希望能够吸引一些人才到集团，包括这城市公司、区域公司，甚至包括一部分项目。”

业绩会交流之间，不难看出几位管理层在不断重申绿城管理代建业务的稳定性，但从业绩数据上看，2024年上半年其营收、净利润、毛利三项数据疲软，均出现增速下滑的情况。

报告期内，绿城管理收入较上年同期15.49亿元增长7.8%，但增速同比下滑超15个百分点；毛利较上年同期8.06亿元增长6.7%，增速却同比下滑20.3个百分点；归属于公司股东的净利润达到5.01亿元，但增速较2023年同期下滑约20个百分点。

“代建行业今年出现的增速放缓、规模承压的现象是阶段性的。”交流中，郭佳峰也提及数据增速放缓的问题，但其认为当下绿城管理部分数据增速放缓依旧拥有改善空间，“中长期代建行业的业务需求还是很大，生存空间、上升空间较充裕。”