观点直击 | 绿城中国保持底线思维

观点网8月26日，绿城中国发布2024年中期业绩，股价当日收涨3.59%。

市场普遍认为绿城中国交出一份不错业绩：上半年收入约695.62亿元，同比增长22.1%；股东应占利润约20.45亿元，同比下降19.6%；股东应占核心净利润约49.49亿元，同比增长27.5%。

期内，绿城中国毛利约91.04亿元，去年同期为99.20亿元；毛利率为13.1%，较2023年同期的17.4%下降4.3个百分点，但与2023年全年毛利率13.0%基本持平。其中物业销售毛利率11.7%，较2023年同期16%下降4.3个百分点。

公告中指，一方面是整体市场下行及限价影响，导致售价不及预期，另一方面集团在拿地策略上，聚焦一二线城市，对项目的安全性及抗风险能力要求较高，毛利率会相对偏低。

“2024全年受收入结转结构及重难点库存去化的影响，毛利率仍面临一定压力，预计比去年要低一点，但基本处于底部。”管理层透露，随着2022及2023年获取项目逐步交付，未来毛利率会有所好转，已售未结的毛利率整体会比目前毛利率高2-3个百分点，但因为项目销售很快，IRR很不错，结转量有所保障。

截至2024年6月末，绿城中国累售未结金额约2302亿元，其中权益为1695亿元。管理层称更看重项目层面的净利率，2022及2023年项目的净利率平均做到8、9个点以上，今年上半年新拓项目整体的净利率超过了10%。

谨慎投资

业务板块方面，绿城中国上半年于物业发展、酒店业务、物业投资、项目管理的收入分别为637.57亿元、4.87亿元、1.39亿元、16.4亿元，其他收入35.39亿元。

上半年，绿城中国总合同销售金额约1265亿元，同比下降5.7%；总合同销售面积约591万平米。其中，绿城集团自投项目合同销售金额约854亿元；归属于绿城集团的权益金额约608亿元，权益比较2023年同期提升7个百分点至71%，回款率为103%。

下半年，截至2024年7月31日，绿城中国自投项目可售货值约人民币1690亿元(不含2024年8月及以后新获取项目当年可推盘货值)，可售面积约688万平方米，一二线城市占比达79%。

绿城中国执行董事、副总裁李骏透露，预计绿城今年全口径销售规模大概会降低10%左右。

土地投资方面，绿城中国上半年整体保持谨慎，期内投入权益土地款154亿元合计新增15个项目，总建筑面积约131万平方米，预计可售货值达约333亿元，核心二线占比达94%，项目分布在杭州、西安、苏州、宁波、合肥、天津、福州、嘉兴等8座城市，权益比提升至84%。

截至6月30日，绿城中国总土储货值为5348亿元，总建面3193万平米，权益建面2064万平米，总可售建面2143万平米，权益可售建面1372万平米，平均楼面地价7999元每平方米，其中一二线城市占比达到79%，北京上海杭州3个核心城市占比34%，十大战略核心城市占比55%。其中杭州土储总货值1006亿元，上海509亿元，北京325亿元，西安有295亿元。

李骏介绍，投资上绿城中国谨守高度谨慎高标兑现的原则，宁可错过也不错投，投资标准更细，突出项目流动性，关注项目性价比。他续指，截止到2024年8月23日，今年绿城累计新增获取了23个项目，新增货值582亿元，权益土地款259亿元，其中包括于上海获得的两宗地块，货值86亿。

绿城中国执行董事、行政总裁郭佳峰直言，今年投资工作会比去年难做，上半年取得的货值或者说拿地的钱可能是去年的60%左右。

在城市选择上，虽然公司仍然看好能级高的一二线城市乃至核心区都看好的。但即便仍然看好一二线城市核心区，也出现了很多新的问题，比如北京、上海、杭州等一些城市分化比较厉害，这些城市有一些项目面临亏损。

他表示，上半年，公司在北京、广东省广州、深圳等地也跟进拍过一些项目，但考虑到这几批次的供地安全性不够高且现金流的模型不符合流程要求，就没有获取。下半年，一线城市仍然有一些优质土地出让，公司会积极跟进，今年公司投资策略是以项目为准，不是以城市为重。

“公司内部有句话是‘没有好城市只有好项目’，所以绿城会重项目轻城市，主要还是围绕一线和强二线。”他透露，今年投资更为谨慎，总体投资力度会比去年稍微弱一些。

目前对多数项目，绿城中国基本还是会要求两位数的利润率，安全性确定性高的项目，如果现金流去化模型好的话，会适当放松一些利润要求。

他称，今年上半年首开的18个项目，整体销售额超过了300亿元，整体兑现度都比较好。

保持底线

受房地产下行市场影响，绿城中国上半年资产减值拨备为17.5亿，主要包括14.2亿的存货减值和3.3亿的往来款减值，相比2023年同期的资产减值拨备4.62亿元有所增加。

在下行市场中，这往往很难避免。据了解，存货减值主要是集中在2020年下半年获取的项目中，部分的车位或者业态销售价格不及预期，进行部分的拨备计提，比如武汉桂语朝阳集体了3.3亿，还有泰州桂语听澜轩计提了1.4亿，奉化凤悦印湖集体了1.1亿等。

往来款减值的3.3亿主要是合作项目，主要为房地产市场下行，对应收合联营公司款项计提减值所致。

绿城中国执行董事及执行总耿忠强于业绩会中回应，一个项目是否减值或者是计提多少减值受多方面因素影响，比如房地产市场走向，包括公司营销策略，甚至周边竞品打法等等，有一定不确定性。所以现在很难说未来还有多少减值需要计提。

在行业形势依然整体低迷的大背景下，安全性始终是一家企业经营的重要考量。董事会主席张亚东称，公司下半年乃至明年上半年，还是保持底线思维、谨慎稳健的经营策略。

截至期末，绿城中国的银行存款及现金余额约为751.33亿元，其中受限资金314亿元，可用资金437亿元。

中报显示，截至2024年中期，绿城中国总借贷为1483.14亿元，其中银行借款为1154亿元，占比为77.9%，债务工具为327亿元，其他借款2亿元。

就债务期限来看，主要以长期借款为主，2年以上到期的金额为717亿元，1-2年到期的413亿元，1年内到期借贷余额为353.13亿元，占总借贷的23.8%。

值得关注的是，绿城中国的融资成本为4.0%，较去年同期下降40个基点；期末融资成本为3.9%，较上年同期的4.4%下降了50个基点。

上半年，绿城中国在公开市场上共成功发行51.34亿元，其中包括债券40亿元，供应链融资11.34亿元，平均发行利率为4.05%。

境外融资方面，绿城上半年完成境外债务置换8.17亿美元，其中3亿美元为2025年到期提前置换，目前境外债务在总债务中的比重已降至15.5%。

耿忠强透露，公司于2024年到期的所有境外贷款，已于上半年基本完成置换，2025年到期的剩余债务的置换工作也已经启动，目前正在按计划有序推进。

其中，明年1月份到期的4亿美元，当中3亿绿城中国已经完成置换，另外1亿近期将进行回购。