租赁房时代很快就会到来，年轻一代一辈子租房生活将成为新的趋势

各位朋友们好，我是废话。

周末有件大事不得不说，住建部已经明确开始实施房屋养老制度，第一批试点22个城市，上海继续勇立潮头，率先发力，计划先在浦东等区域实施房屋养老金制度，明年全市推广。

这事和我们每个人息息相关，而且可能彻底让楼市转向，今天好好聊聊。

（1）什么是房屋养老金

刚出来这个词的时候很多人以为是国家要出钱给房子养老，结果一打听，好家伙，原来是自己出钱给房子养老。

房屋养老制度涉及三个方面：

1、房屋定期体检。定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。

2、房屋安全保险。在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底的作用。

3、房屋养老金制度。主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。

看着是不是很像居民交的社保，有公积金、养老金，还有医疗保险金。

其实设立的初衷就是如此，有专家说随着国内存量房的增加，全国住宅专项维修资金已经不够用了，为了让房子更加有保障，所以亟需建立这三项制度。

这里先小声嘀咕一句，买房的时候每个人都交了专项维修资金，这部分资金到底怎么用的，为什么会短缺，如果不解释清楚，很难让人心甘情愿地再交房屋养老金。

（2）怎么收费

目前还没有出台具体的收费方案，但有些可以借鉴。

比如西安的“房屋专项维修资金”，里面有非常明确的交存和使用条例：

①7层以下的不配备电梯多层住宅，每平方米60元；

②7层以下配备电梯的多层住宅，每平方米90元；

③7层以上含7层的小高层、高层住宅，每平方米145元。

如果按平均每平方米100元左右算，那一年就是1万左右。

再比如网上有些人推测，房屋养老金按梯度收费，三个费用合在一起，房龄小于15年的，50元/平；大于15年，150元/平，以后逐年5%递增。

还有一些其他的收费方案，金额上大差不差，可能每年几千到上万，但总体看下来都有些小瑕疵。

影响房屋养老金的因素有很多，比如房龄、楼层高度、区域位置、是否有电梯等等，所以收费方案不会很单一。

举一个例子，汤臣一品的大平层和松江的小别墅，体检、保险、修补的难度和费用差距非常大，所以交的养老金不可能差不多。

（3）引发的思考

以上都是磨嘴皮子，下面才是今天要聊的重点。

1、房屋养老金的真实意义

上面说了，买房的时候大家都交了房屋专项维修资金（估计很多人没感觉到交了这笔钱），既然有专项维修资金，那为什么还要交房屋养老金，这不是重复交税吗。

太深入的不敢多说，只点一下，房屋养老金其实类似国外的“房产税”，只是换了一个名头，房产税本来也是要推出的，奈何楼市没按照预期走，所以换成房屋养老金上线。

大家自行带入一下，你有一套房子，我说马上让你交房产税，你肯定不开心，但我说为了你的房子着想，咱们交个养老金，国家给你检查给你维修，让你的房子以后更有保障，你是不是就觉得好点了。

2、交多少

这个是大家最关心的，既然政策出来了，既然要交，那交多少嘛。

我觉得细则什么的不用再等了，既然是“房产税”，那看看国外就知道了，普遍在1%-3%左右。

国内刚开始推行，而且很多不是一户建，所以会低一点，按0.5%算，100万的房子差不多5000左右，后面这套制度成熟后大概率会升到1%-2%。

另外，这部分钱本质上是弥补土地财政不足，所以会因地制宜。以上海为例，去年土地财政1800亿左右，今年估计800亿左右，以后每年就按800亿算，那缺口就是1000亿左右，所以房屋养老金大概率会按这1000亿缺口收。

3、能不能不交

看到很多人聊这个，给大家解释一下。

首先，这是制度，作为公民，我们不能去逃避。就像交税一样，你有工资，符合交税额度，就要交税，不交的话什么后果大家都知道。

其次，有人说我就是不交，看能怎么样。这么想就太天真了，房屋养老金不是自愿缴纳，而是强制上交，既然是强制，那在制定方案的时候肯定会给安排的明明白白，就像消费税，大家在买东西的时候税就已经交了，你说你不交消费税，那除非你不买东西。

4、对楼市的影响

说下日本的情况吧。

当初日本刺破楼市泡沫后一片狼藉，但房地产极速下跌后出现过短暂反弹，这时候日本误以为楼市见底，所以推出了房产税。

结果是，房产税的推出让楼市更加灰心，所以日本楼市开启了第二轮下跌。

回到国内，房产税前几年就已经提出来了，但楼市持续衰退，为了防止硬着陆，所以暂缓了房产税的推出。

现在楼市依然没稳住，而且7月份变得更差，在这种背景下强行推出房屋养老金，楼市的压力可想而知。

我个人感觉，上面很可能已经放弃对楼市增量的期望，转而用存量来弥补财政不足。

5、个人怎么应对

记得去年说过很多次，手里不要有太多房子，除非自己真有这个底气而且是刚需，楼市投资的时代已经彻底终结，投资房能出手的尽快出手。

现在看下来，还要再加一条，买房子尽量不要买老破小，因为拆迁预期急剧下降，但持有成本大幅增加。

未来国内房地产市场会和国际接轨，这是好事，租赁房大时代很快就会到来，年轻一代一辈子租房生活将成为新的趋势。

最后，时代在不断前进，只有跟上，才可能不被淘汰。